以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用

【摘要】 文章在簡(jiǎn)單介紹以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估理論基礎(chǔ)上，探討了投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法，并通過案例進(jìn)一步分析資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的實(shí)務(wù)應(yīng)用，供同行參考。

【關(guān)鍵詞】 財(cái)務(wù)報(bào)告;投資性房地產(chǎn);評(píng)估實(shí)務(wù)

隨著《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則(國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)》在世界范圍內(nèi)的應(yīng)用，公允價(jià)值計(jì)量及其他非歷史成本的會(huì)計(jì)計(jì)量模式被越來越多地使用。我國新發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》也引入了公允價(jià)值的概念和計(jì)量，因此，我國評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域中新增了一項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容，即以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估。

一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作用

(一)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的定義

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求，運(yùn)用評(píng)估技術(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。由此可知，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債，如資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等涉及會(huì)計(jì)核算事項(xiàng)的資產(chǎn)，以及非同一控制下的企業(yè)合并中取得的被購買方的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債等。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值，它對(duì)評(píng)估技術(shù)(評(píng)估方法)具有一定的約束。評(píng)估技術(shù)(評(píng)估方法)是確定資產(chǎn)評(píng)估值的具體手段與途徑，它既受估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約，又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評(píng)估對(duì)象的具體情況來選擇。

由于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露的要求，因此，在遵循評(píng)估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，還要參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告披露的要求。

(二)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用

對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值的計(jì)量，國際上較通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士為公允價(jià)值的確定提供專業(yè)意見，保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，其作用具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系引入公允價(jià)值計(jì)量以后，一些資產(chǎn)或負(fù)債并無活躍的市場(chǎng)，會(huì)計(jì)人員無法觀察到這種由市場(chǎng)機(jī)制決定的金額，從而不能直接用市場(chǎng)價(jià)格來對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，一些無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和金融工具公允價(jià)值的確定需要運(yùn)用很強(qiáng)的專業(yè)性理論和評(píng)估技術(shù)，而外部的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠運(yùn)用評(píng)估技術(shù)，為會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量提供專業(yè)支持。

2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)行為，是建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一種專業(yè)判斷。會(huì)計(jì)信息的這種客觀性要求，能夠通過評(píng)估過程中嚴(yán)格遵循相關(guān)的方法和程序取得充分的依據(jù)。

3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估的基本特征，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由專業(yè)化的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)評(píng)估法規(guī)、準(zhǔn)則、規(guī)范和行業(yè)慣例，提供現(xiàn)時(shí)的價(jià)值尺度，對(duì)于政府監(jiān)管部門、會(huì)計(jì)信息使用方和社會(huì)公眾是一種具有較強(qiáng)公信力的信息服務(wù)，有利于形成公正的會(huì)計(jì)信息，特別是關(guān)于公允價(jià)值的信息。

二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估適用范圍和特點(diǎn)

(一)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系

與傳統(tǒng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相比，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象更加多元化并且更加復(fù)雜。一般意義上，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象不僅有各類單項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債，也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合(對(duì)資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求)。表1 為一般常見的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象。

(二)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估相對(duì)于其他評(píng)估業(yè)務(wù)，具有以下特點(diǎn):

1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)計(jì)量提供服務(wù)，會(huì)計(jì)計(jì)量模式、會(huì)計(jì)核算方法、會(huì)計(jì)披露要求影響了評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型的確定及評(píng)估方法的選擇。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)理解會(huì)計(jì)計(jì)量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會(huì)計(jì)核算方法，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定評(píng)估對(duì)象，選擇與會(huì)計(jì)計(jì)量模式相符的價(jià)值類型和評(píng)估方法，更有效地服務(wù)于會(huì)計(jì)計(jì)量的特定要求。

2.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)，每項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)不同，其所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估方法均不同。比如固定資產(chǎn)，為資產(chǎn)減值事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)時(shí)，所涉及的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是可回收金額，對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型為公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額和資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值;為企業(yè)合并事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)時(shí)，所涉及的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是公允價(jià)值，對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型是市場(chǎng)價(jià)值。

3.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所采用評(píng)估方法的多樣性。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和應(yīng)用條件，可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益法等對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，也可以采用以現(xiàn)值為基礎(chǔ)的遠(yuǎn)期定價(jià)和互換模型、期權(quán)定價(jià)模型等對(duì)金融工具進(jìn)行評(píng)估，這些評(píng)估方法結(jié)合了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估需要，借鑒了國際上目前常用的評(píng)估方法。

三、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量;但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

(二)投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，經(jīng)營者在提供住宿服務(wù)的同時(shí)，還提供餐飲娛樂等服務(wù)，其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，其余樓層均為普通住宅，在這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。

需要注意的是，投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未來收益，因而在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)侯，評(píng)估對(duì)象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的收益乘數(shù)法及評(píng)估參數(shù)

在實(shí)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)可采用市場(chǎng)比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

收益乘數(shù)法是房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為:房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.當(dāng)采用月租金來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運(yùn)收益，是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)用后得到的凈營運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收人。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價(jià)值計(jì)算。由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù)，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

(四)投資性房地產(chǎn)評(píng)估案例分析

以下用一個(gè)案例來說明實(shí)務(wù)中評(píng)估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益乘數(shù)法 。

1.基本情況。某房地產(chǎn)開發(fā)公司，擬于2008年底于中國內(nèi)地A股市場(chǎng)首發(fā)上市。該公司擁有的房地產(chǎn)中，有一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價(jià)值模式對(duì)該類投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場(chǎng)，建成于2007年3月。該購物中心為地上2層，建筑面積共16 000平方米，目前大部分已出租。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，需在2007年12月31日確認(rèn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

2.評(píng)估對(duì)象分析。管理層委托了某評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求評(píng)估該投資性房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價(jià)值。評(píng)估師根據(jù)與管理層簽訂的業(yè)務(wù)約定書，在2008年×月5日到×月8日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并收集了房地產(chǎn)權(quán)屬證書，房地產(chǎn)租賃合同等信息;同時(shí)還對(duì)同一商圈的房地產(chǎn)出租情況，租金水平進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。

根據(jù)管理層提供的資料，評(píng)估師了解到管理層委托某著名中介代理機(jī)構(gòu)代為招租，并提供房地產(chǎn)管理服務(wù)。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市，租金為80元/月·平方米，從2009年開始租金每年增長(zhǎng)3%，租期為10年，租金按季支付，裝修免租期為5個(gè)月，假設(shè)租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外，其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已出租2 000平方米，平均月租金200元/月·平方米，從2009年開始租金每年增長(zhǎng)8%，租期為5年，租金按季支付，裝修免租期為3個(gè)月，假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已出租1 000平方米，出租部分平均月租金150元/月·平方米，從2009年開始租金每年增長(zhǎng)8%，租期為5年，租金按季支付，裝修免租期為3個(gè)月，假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月·平方米繳納房地產(chǎn)管理費(fèi)，由各商戶每月直接支付給房地產(chǎn)管理公司。除非特別說明，案例中所有租金為不含房地產(chǎn)管理等雜費(fèi)的稅前租金。

3.市場(chǎng)信息收集。評(píng)估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的租賃情況，對(duì)周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金售價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，同時(shí)也從公司的數(shù)據(jù)庫中獲得了部分市場(chǎng)租金售價(jià)信息。評(píng)估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的特征，選取了5項(xiàng)房地產(chǎn)進(jìn)行了租金售價(jià)信息調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項(xiàng)房地產(chǎn)有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項(xiàng)房地產(chǎn)于2007年10月15日第一個(gè)租期為5年的租約到期，以月租金100元/月·平方米續(xù)租，租賃面積為10 000平方米; 第二項(xiàng)于2007年6月建成并開始招租，以月租金75元/月·平方米租賃給一大型超市，租賃面積共15 000平方米;第三項(xiàng)于2005年簽訂了8年期的租約，每年租金增長(zhǎng)2%，2007年的續(xù)租租金為96元/月·平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例，底層商鋪的租金范圍為160元/月·平方米-300元/月·平方米，二層租金范圍為120元/月·平方米-240元/月·平方米，租期大多數(shù)為3-5年，年租金增長(zhǎng)率為4%-10%。

4.評(píng)估方法的選取。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”。

由于該準(zhǔn)則并沒有對(duì)活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)描述，因此參考國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)應(yīng)該投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)為帶租約出售的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。由于S市目前帶租約出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，尤其是大面積租賃租約的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒有成交案例;而類似商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)非常活躍，因此考慮采用收益法來評(píng)估該房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價(jià)值。

5.評(píng)估參數(shù)的確定。(1)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)租金確定。1)大面積租賃單元。根據(jù)市場(chǎng)信息的收集，了解到第二項(xiàng)以大面積租賃的房地產(chǎn)與委估房地產(chǎn)類似，處于招租階段，目前以較低于市場(chǎng)租金的價(jià)格出租，以該房地產(chǎn)作為確定委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)客觀租金的案例不太合適。因此，選取第一項(xiàng)和第三項(xiàng)房地產(chǎn)作為可比案例，以該兩項(xiàng)的租金為基礎(chǔ)，在分析租約條款、區(qū)位因素和個(gè)別因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估師的現(xiàn)場(chǎng)勘察和經(jīng)驗(yàn)判斷，對(duì)上述因素進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。確定客觀市場(chǎng)租金為110元/月·平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致，從市場(chǎng)調(diào)查信息中選取合適的可比案例，確定地上1層的客觀市場(chǎng)租金為250元/月·平方米，地上2層的客觀市場(chǎng)租金為190元/月·平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，同類房地產(chǎn)目前市場(chǎng)平均空置率為7%，根據(jù)歷史信息，市場(chǎng)平均空置率為5%-12%。因此，取市場(chǎng)平均空置率為8%。同時(shí)考慮2%的收租損失，確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡(jiǎn)便起見，假設(shè)自2008年12月31日起至現(xiàn)有租約到期日，該房地產(chǎn)小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時(shí)假設(shè)在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動(dòng)的因素。(3)稅費(fèi)的確定。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅適用稅率為12%，營業(yè)稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費(fèi)用的確定。1)管理費(fèi)用。根據(jù)歷史財(cái)務(wù)信息和評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷，假設(shè)該房地產(chǎn)的管理費(fèi)為年租金的3%。2)重置提撥款。根據(jù)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷，假設(shè)該房地產(chǎn)的重置提撥款為年租金的2%，主要用于重大機(jī)電設(shè)施的大修或重置。3)市場(chǎng)推廣費(fèi)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查信息和評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷，假設(shè)市場(chǎng)推廣費(fèi)(含中介代理費(fèi))為年租金的5%。(5)折現(xiàn)率的確定。根據(jù)2007年的無風(fēng)險(xiǎn)利率水平，通過風(fēng)險(xiǎn)因素分析，采用風(fēng)險(xiǎn)累加法確定租期內(nèi)與凈營運(yùn)收益對(duì)應(yīng)的要求回報(bào)率(或稱折現(xiàn)率)為10%，并確定用于對(duì)租期外凈營運(yùn)收益進(jìn)行資本化的要求回報(bào)率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證，該房地產(chǎn)土地使用權(quán)終止日期為2045年12月30日。因此，剩余收益年限確定為38年。此處假設(shè)不考慮土地使用權(quán)終止日時(shí)點(diǎn)建筑物的殘值。

6.評(píng)定估算過程簡(jiǎn)單示例(見表2，表3)。

綜上所述，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類投資性房地產(chǎn)，如已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大等確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值，它對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法具有一定的約束。評(píng)估方法是確定投資性房地產(chǎn)評(píng)估值的具體手段與途徑，它既受估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約，又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評(píng)估對(duì)象的具體情況來選擇。●

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析[M].中國建筑工業(yè)出版社，2009.