我國開征物業(yè)稅利弊辨析①張青、薛剛、李波、蔡紅英:《物業(yè)稅研究》,中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社 2006年版。

張立新

(青島理工大學(xué)管理學(xué)院,山東青島 266520)

我國開征物業(yè)稅利弊辨析
①張青、薛剛、李波、蔡紅英:《物業(yè)稅研究》,中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社 2006年版。

張立新

(青島理工大學(xué)管理學(xué)院,山東青島 266520)

我國類似于物業(yè)稅的稅種有 7個(gè):營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。涉及房地產(chǎn)政策的各種收費(fèi)項(xiàng)目則是數(shù)不勝數(shù)。開征物業(yè)稅,有利于改變地方政府短期行為,為地方政府開辟長期穩(wěn)定的財(cái)稅渠道;合理引導(dǎo)消費(fèi),優(yōu)化資源配置;調(diào)節(jié)貧富差距等。兩個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū):物業(yè)稅的征收可以平抑房地產(chǎn)價(jià)格;土地出讓金應(yīng)列于物業(yè)稅之外單獨(dú)征收。適時(shí)開征物業(yè)稅的配套措施:健全稅收立法制度;健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。

物業(yè)稅;房地產(chǎn);土地出讓金

“物業(yè)”一詞來自于我國香港,表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。盡管“物業(yè)”一詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞,但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念在很多方面還是存在著差別。一般來說,“房地產(chǎn)”一詞涉及宏觀領(lǐng)域,泛指一個(gè)國家或地區(qū)的整個(gè)房地產(chǎn);而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念,它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn),或一項(xiàng)具體的實(shí)物資產(chǎn)包括附著于土地上的建筑物,與建筑物相連的各種設(shè)施和與建筑物相連的設(shè)備。完整的物業(yè),必須是具有使用功能,是建筑物、地產(chǎn)和相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的統(tǒng)一。物業(yè)具有商品性、權(quán)屬性、固定性、多樣性的特點(diǎn)。

當(dāng)今世界上許多國家都有以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收。從世界各國的實(shí)際情況看,按不同計(jì)稅依據(jù),可以進(jìn)一步將以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收分為四大類,即以房產(chǎn)“自身”擁有價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的房屋財(cái)產(chǎn)稅;以房產(chǎn)經(jīng)營收益為計(jì)稅依據(jù)的房屋收益稅;以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值或增值為計(jì)稅依據(jù)的房屋流轉(zhuǎn)稅;以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤為計(jì)稅依據(jù)的房屋所得稅。

雖然上述四類稅收都是以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的房地產(chǎn)稅,但并不是每個(gè)國家都對(duì)房地產(chǎn)同時(shí)征收這四類稅收,而是各有側(cè)重、各有取舍。

一、我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制存在的主要問題

目前,我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課稅,即類似于物業(yè)稅的稅種有 7個(gè):營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。①但是,涉及房地產(chǎn)政策的各種收費(fèi)項(xiàng)目則是數(shù)不勝數(shù)?，F(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅收政策主要存在以下問題:

一是內(nèi)外稅制不統(tǒng)一,不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭,也不符合國民待遇原則。在對(duì)房產(chǎn)征稅方面,國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅,適用的是 1986年 9月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》;外資企業(yè)和外國人征收城市房地產(chǎn)稅,則一直延用 1951年 8月政務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。由于稅制出臺(tái)較早,為便于稅收征管,各地相繼出臺(tái)了一些補(bǔ)充規(guī)定,有的地方甚至干脆比照房產(chǎn)稅的現(xiàn)行政策執(zhí)行。在對(duì)土地征稅方面,城鎮(zhèn)土地使用稅只對(duì)國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收,適用的是 1998年 9月國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,外資企業(yè)和外國人則繳納土地使用費(fèi)。內(nèi)外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一,這種狀況一直延續(xù)至今,1994年的稅制改革也未涉及我國的不動(dòng)產(chǎn)稅制。這種狀況,既不利于納稅人公平競爭,更不利于市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。此外,由于兩個(gè)暫行條例均屬授權(quán)立法,法律層級(jí)較低,特別是近年來公布的一些補(bǔ)充規(guī)定,其法律級(jí)次更低,使稅法的剛性大打折扣。

二是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場的形勢,房地產(chǎn)稅收應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為起到抑制作用。但是,由于我國房地產(chǎn)稅收制度存在不同征收環(huán)節(jié)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理的缺陷,因此對(duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為難以起到抑制作用。這種征收環(huán)節(jié)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理的缺陷,主要表現(xiàn)在,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在建設(shè)的增量方面,即在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)上設(shè)置了多數(shù)稅種,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種非常少。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅;費(fèi)用有土地使用費(fèi)和房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)及房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi);房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅 8種;而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只設(shè)置了房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 3種?？梢?現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中,交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅費(fèi)過于集中,而保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較少,造成明顯的稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理,其消極影響表現(xiàn)為不賣不稅,不租不稅,一旦出租或出售,則數(shù)稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重。難以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。

三是稅費(fèi)概念不清、互相錯(cuò)位。目前我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá) 14種,其中還在實(shí)際征收的稅種就有 12種,占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量 (24種)的一半。收費(fèi)項(xiàng)目更加復(fù)雜,一般都在幾十種,多的地方甚至上百種。稅、費(fèi)屬于兩個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)范疇,稅收是國家為滿足社會(huì)公共需要,憑借政治權(quán)力,按照法定標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)制、無償?shù)貐⑴c國民收入分配的一種形式;費(fèi)是經(jīng)濟(jì)生活中對(duì)一方為另一方勞動(dòng)或提供服務(wù)的補(bǔ)償,具有有償性和對(duì)等性。但是,現(xiàn)實(shí)生活中稅費(fèi)交叉混亂,以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍,稅費(fèi)概念不清、相互錯(cuò)位,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能。

二、我國開征物業(yè)稅的意義

(一)改變地方政府短期行為,為地方政府開辟長期穩(wěn)定的財(cái)稅渠道

政府開征物業(yè)稅的主要目的在于獲取財(cái)政收入。在生產(chǎn)力比較落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,財(cái)產(chǎn)品種非常有限,而財(cái)產(chǎn)稅是封建國家的主要財(cái)政收入來源,以土地私有制為基礎(chǔ)的封建國家,針對(duì)土地和房屋課征的各種賦稅就成為了財(cái)產(chǎn)稅體系中最為主要的稅種。因此,為滿足國家財(cái)政支出需要而征收的物業(yè)稅就成為了那個(gè)時(shí)代物業(yè)稅征收的主要依據(jù)。簡單的說,土地和房屋是早期社會(huì)的兩類主要私有財(cái)產(chǎn),并具有稅基穩(wěn)定、稅源廣布的優(yōu)點(diǎn),可以作為國家財(cái)政收入的可靠來源。事實(shí)上,不僅在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的早期,即使在工商業(yè)高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì),出于財(cái)政收入目的而征收的物業(yè)稅仍然不難找到,只是在這種情況下,土地和房屋財(cái)產(chǎn)稅主要是作為一種地方性稅種而存在,并且其課稅收入的主要途徑已經(jīng)不再是維持國家支出的需要,而是用于提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)。

就我國而言,現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí),各種稅收一次性繳納。對(duì)于地方政府來說,為了完成 GDP考核,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,必須倚靠強(qiáng)大的財(cái)力支持,而土地收入是一次性的大筆收入。在短期看來,土地批得越快,地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快,但這種急功近利的做法不啻于飲鴆止渴,其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險(xiǎn)攀升。物業(yè)稅是穩(wěn)定的收入流,它能夠讓政府化一次性財(cái)政收入為今后數(shù)十年的穩(wěn)定收入,控制地方政府“以地生財(cái)”的利益需求,還可分享房地產(chǎn)的增值保值,即政府為了增加財(cái)政收入,會(huì)千方百計(jì)地改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境,不管是硬環(huán)境還是軟環(huán)境。只有環(huán)境變好了,各方面的配套設(shè)施完備了,人們才會(huì)樂于在此居住下來。在當(dāng)?shù)鼐幼〉娜嗽蕉?物業(yè)稅就越多,窗體底端政府財(cái)政收入就會(huì)相應(yīng)增加,如此形成一個(gè)良性循環(huán),可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(二)合理引導(dǎo)消費(fèi),優(yōu)化資源配置

物業(yè)稅的開征將加大房地產(chǎn)的持有成本,激勵(lì)其所有者關(guān)注房地產(chǎn)的有效利用,從而調(diào)節(jié)土地、房屋等資源在市場的配置。一般認(rèn)為,物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)通過合理的稅率、稅基、納稅期限、優(yōu)惠政策等的設(shè)計(jì),來達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī),實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策目標(biāo)。

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中,對(duì)房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的,雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定,業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的 12%或按房產(chǎn)凈值的 1.2%繳納房產(chǎn)稅,但通常情況下只是對(duì)企事業(yè)單位征收,私人擁有住房一般無需繳納。不過,由于對(duì)房產(chǎn)交易過程中的稅收偏重,在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行。一方面持有較多住房的投機(jī)者不愿把住房流入市場,從而人為地制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張,不斷推高房價(jià);另一方面,大量剛性需求住房者因住房價(jià)格太高而買不起住房。開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本,“逼迫”炒房投機(jī)者降價(jià)出售存量房產(chǎn),平衡市場供需關(guān)系。因此,在開征物業(yè)稅和增加房產(chǎn)擁有稅負(fù)的同時(shí),應(yīng)降低房產(chǎn)交易稅負(fù),以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。

(三)調(diào)節(jié)貧富差距

開征物業(yè)稅可以起到重新分配社會(huì)財(cái)富、緩解財(cái)富分配不均的作用。因?yàn)?包括稅收政策在內(nèi)的財(cái)政政策的重要目標(biāo)之一是實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平。而社會(huì)公平的重要表現(xiàn)就是財(cái)富不能過度集中在少數(shù)人的手中。由于我國房地產(chǎn)稅收政策嚴(yán)重不足,造成了房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的財(cái)富分配不公。財(cái)產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)主旨之一,就是要力求避免富人世代是富人的現(xiàn)象,凸現(xiàn)人與人之間機(jī)會(huì)公平的社會(huì)理念,鼓勵(lì)每個(gè)人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段,物業(yè)稅對(duì)居住高檔別墅者課以高稅,對(duì)居住普通住房者減免賦稅,可以有效增進(jìn)社會(huì)公平,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。因?yàn)?開征物業(yè)稅,將使擁有大量房產(chǎn)的富人稅收負(fù)擔(dān)增加,國家可以從富人手中獲得一部分財(cái)富,再通過轉(zhuǎn)移支付等方式將這部分財(cái)富分配到窮人手中,在一定程度上起到調(diào)節(jié)貧富的目的,實(shí)現(xiàn)公平分配的政策目標(biāo)。

三、關(guān)于物業(yè)稅的兩個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)

(一)物業(yè)稅的征收可以平抑房地產(chǎn)價(jià)格

對(duì)于物業(yè)稅和房價(jià)的關(guān)系。一部分人認(rèn)為,一旦物業(yè)稅取代當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收且土地出讓金納入物業(yè)稅的話,開發(fā)商的成本將會(huì)下跌,從而帶動(dòng)房價(jià)下跌。但是否會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象,以當(dāng)下的各種法律制度為背景,開征物業(yè)稅后即引起房價(jià)下降之間并沒有必然的因果關(guān)系,或者說,開征物業(yè)稅后會(huì)引起房價(jià)下降仍是個(gè)未知數(shù)。①胡招民:《契稅政策應(yīng)緊跟房產(chǎn)形勢變化》,《中國稅務(wù)》2005年第 6期。稅收起到的是社會(huì)財(cái)富再分配的作用,它本身沒有抑制物業(yè)市場價(jià)格的功能。房價(jià)高低更多的還是要看供需關(guān)系變化,不能單純從成本考量,在房市全面飆售的情況下,考慮的是市場價(jià)而不是成本價(jià)。事實(shí)上,影響房產(chǎn)物業(yè)價(jià)格的因素還有很多,稅收只是其中之一。譬如,福利房政策、房地產(chǎn)收費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可能大于物業(yè)稅的影響。②王潤華:《中國房地產(chǎn)問題的不解癥結(jié)與要害》,《求索》2009年第 6期。

眾所周知,供需關(guān)系決定價(jià)格,價(jià)格是價(jià)值的反映。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要特性就是它會(huì)隨著周邊環(huán)境的變化和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值或貶值,就是說,房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格一樣都是波動(dòng)的。物業(yè)稅不會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng),物業(yè)稅只是將稅收攤?cè)胛飿I(yè)的持有環(huán)節(jié),即物業(yè)稅是被攤?cè)敕慨a(chǎn)持有者的房產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)逐年征收的,征收比例既定,當(dāng)住宅價(jià)值上升的年份,物業(yè)持有者所應(yīng)繳納的物業(yè)稅也將增加。也即是說,物業(yè)稅本身已考慮到房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)特性。因此,那種認(rèn)為出臺(tái)物業(yè)稅就能穩(wěn)定或是調(diào)低房地產(chǎn)價(jià)格的認(rèn)識(shí),在邏輯上是有問題的。另外,房地產(chǎn)商若將以后要逐年繳納的稅款視為一次性的新增利潤則勢必會(huì)加重購房者的負(fù)擔(dān)。而且,面對(duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,物業(yè)稅的出現(xiàn)可能會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)其短期行為的發(fā)生,在一定程度上會(huì)增加市場風(fēng)險(xiǎn),加劇房價(jià)的波動(dòng)。

物業(yè)稅是針對(duì)房產(chǎn)升值設(shè)計(jì)的稅種,房價(jià)的上漲能讓地方政府征收到更多的物業(yè)稅,所以地方政府可能會(huì)有坐視房價(jià)抬高的耐心。同時(shí),開征物業(yè)稅會(huì)將開發(fā)商建房時(shí)上繳的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi),改由購房者在購房后每年繳納,短期內(nèi)會(huì)使購房門檻降低,加快房地產(chǎn)市場的繁榮,但從中長期來看,降低的一次性購房支出,會(huì)相應(yīng)的增加在保有環(huán)節(jié)的稅收中,有可能增加居住成本。居住市場將由目前的購買成本高、使用成本低向購買成本低、使用成本高轉(zhuǎn)變,對(duì)老百姓來說有可能是買房不易養(yǎng)房更難。

(二)土地出讓金應(yīng)列于物業(yè)稅之外單獨(dú)征收

對(duì)物業(yè)稅構(gòu)成最大阻礙的實(shí)際上是土地出讓金問題,物業(yè)稅能否取代土地出讓金,是關(guān)于物業(yè)稅改革中的焦點(diǎn)問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為無論是在理論依據(jù)上,還是在實(shí)踐操作上,取消土地出讓金都不可能,應(yīng)將其列于物業(yè)稅之外單獨(dú)征收。其理由是,城鎮(zhèn)土地屬于國有,政府代表國家以土地所有者的身份收取土地出讓金,而物業(yè)稅是國家對(duì)物業(yè)擁有者的財(cái)產(chǎn)通過征稅來再分配。兩者具有不同的概念和作用,是兩碼事。并且從政府的角度看,取消土地出讓金將嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入。與此相反的觀點(diǎn)則認(rèn)為,鑒于國情把土地出讓金納入物業(yè)稅是最佳選擇。首先,如果將占各種稅費(fèi)比例最大的土地出讓金單列,物業(yè)稅稅率將變得非常低,而征收成本則不變;這意味著,征收成本在某些地方有可能接近甚至超過物業(yè)稅。同時(shí),繼續(xù)按照目前的模式征收,就意味著 70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,所謂征收物業(yè)稅就是在交易、流通和保有環(huán)節(jié)重復(fù)收稅;而人們期待的物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的調(diào)控作用則變成空談,物業(yè)稅出臺(tái)的意義歸零。其次,只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中,才能抑制地方政府盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)用地及建設(shè)用地短期行為的沖動(dòng)。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入,地方政府就不得不提高資金使用效率,通過改善公共建設(shè)換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性。事實(shí)上,這也是各國開征物業(yè)稅的初衷。第三,只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中,才能抑制地方政府的賣地沖動(dòng),才能促使調(diào)控措施見效,防止房價(jià)進(jìn)一步失控。

四、適時(shí)開征物業(yè)稅的配套措施

對(duì)于任何一個(gè)稅種的開征,其征稅效果不單單取決于征稅對(duì)象、征稅范圍、稅率等的確定,它還與各項(xiàng)配套的法律規(guī)定有著密切的聯(lián)系。對(duì)物業(yè)稅的開征也不能孤立地看,而是要把它放在整個(gè)財(cái)稅體制改革的進(jìn)程中來看,尤其要把它放在理順房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系和整個(gè)房地產(chǎn)市場制度體系的改革來看。其中,包括土地批租制度、房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)理順等一系列環(huán)節(jié)的制度變革。為了構(gòu)建立科學(xué)有效、公平穩(wěn)定的物業(yè)稅制度,并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益,適時(shí)開征物業(yè)稅是建立健全房地產(chǎn)稅收分類制度的必然選擇。相關(guān)的配套措施主要有:

1.健全稅收立法制度。依法治稅是我國建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的基本要求,實(shí)行依法治稅的前提是要制定一部立法層次高、可執(zhí)行性強(qiáng)的稅法,由于現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個(gè)稅種存在著立法層次不高 (國務(wù)院暫行條例、省級(jí)政府制定的實(shí)施細(xì)則)、約束力較弱等問題,納稅人 (尤其是“三資”企業(yè))經(jīng)常對(duì)法律效力提出質(zhì)疑,有的甚至提出行政復(fù)議。因此,在建立新的不動(dòng)產(chǎn)稅制時(shí),必須確立稅收法定原則,適時(shí)出臺(tái)我國“不動(dòng)產(chǎn)稅法”。同時(shí),要在提高立法層次的前提下,進(jìn)一步增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)稅政策的透明度和可執(zhí)行性。

2.健全房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。我國地域廣闊、人口眾多,房地產(chǎn)分布不規(guī)律,各地區(qū)的稅務(wù)征管水平參差不齊。而物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是指土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),這就需要對(duì)此類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記和定期的評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性,應(yīng)該建立專門的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和配備專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人員。若沒有完善的房地產(chǎn)估值制度,納稅人隱瞞房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)象就會(huì)經(jīng)常發(fā)生,容易造成社會(huì)的不公平現(xiàn)象和國家稅收的流失。當(dāng)下緊迫的是加快建設(shè)權(quán)威的、具有公信度的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系,對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本進(jìn)行公正透明的核算,并以此作為征收物業(yè)稅的依據(jù)。對(duì)于征稅范圍的確定也需要做進(jìn)一步的研究。對(duì)于已經(jīng)在購房時(shí)承擔(dān)了各種相關(guān)稅費(fèi)的消費(fèi)者來說,再對(duì)其征收持有期間的物業(yè)稅就是重復(fù)征稅,這違背了物業(yè)稅開征的初衷。所以,應(yīng)對(duì)物業(yè)稅開征前已經(jīng)購買的房屋采取減稅措施。另外,是否對(duì)農(nóng)村土地征稅也存在爭議。農(nóng)民的收入與城鎮(zhèn)居民相比要少得多,繳納物業(yè)稅會(huì)增加其負(fù)擔(dān)。但是,如果不將農(nóng)村納入征稅范圍,則有悖于物業(yè)稅稅源廣泛的原則且容易引發(fā)各種避稅行為,如到農(nóng)村設(shè)廠建房等。不將農(nóng)村納入征稅范圍更會(huì)使農(nóng)業(yè)用地進(jìn)一步減少,危害國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基,損害國家的長遠(yuǎn)利益。農(nóng)業(yè)土地問題是農(nóng)業(yè)大國的焦點(diǎn)問題,應(yīng)予以足夠的重視。

總之,在物業(yè)稅開征前一定要做深入細(xì)致的調(diào)研和論證,科學(xué)合理地選擇課稅對(duì)象并確定合理的稅負(fù)水平而且還要考慮相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,只有各項(xiàng)法律規(guī)定行之有效,技術(shù)操作完善嚴(yán)謹(jǐn)才能使物業(yè)稅的各項(xiàng)優(yōu)勢發(fā)揮出來,提高流通中的房產(chǎn)數(shù)量,改變房地產(chǎn)供求關(guān)系,從而真正達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的目標(biāo),更好地為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。

F810

A

1003—4145[2010]12—0062—03

2010-08-22

張立新 (1968-),男,青島理工大學(xué)管理學(xué)院副教授。

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