國有股份制商業銀行個人住房貸款風險分析

付玉丹 趙達薇

(1,2.哈爾濱理工大學,黑龍江 哈爾濱 150080;1.雞西大學,黑龍江 雞西 158100)

一、個人住房貸款風險類型

1.借款人風險

借款人風險是指商業銀行的債務人由于種種原因不能或不愿按照事先簽定的合同償還銀行的債務而使銀行本息不能按時收回甚至遭受損失的風險,這是住房信貸風險中最常見的。它不僅僅包括債務人違約,還表現為借款人信用等級的變化,違約只是借款人信用等級動態變化的結果。借款人的問題最終表現形式就是違約行為的發生,具體表現在:第一,借款人信用意識淡薄或缺乏誠信。目前我國國內個人信用體系仍不完善,商業銀行很難獲取真實、全面的個人信用信息,并據此審批發放貸款。同時個別借款人誠信較差,為了取得銀行貸款,有意提供與實際情況不符的虛假資料,此類借款人實際還款能力不強或根本無法償還,造成貸款違約。第二,借款人還款能力下降。借款人在還貸期間很可能出現收入下降或下崗失業等情況,這會影響借款人收入的穩定性,在信貸業務辦理時也往往存在虛開收入證明的現象,這對于銀行來說是很難控制的,從而影響還款計劃的順利執行。第三,房屋本身的問題。一是房價下跌風險,借款人的還款意愿就會降低,權衡利弊后勢必放棄原來的按揭購房行為。二是房屋質量問題。借款人因所購房屋的質量等方面與開發商發生的買賣糾紛,也往往誘發借款人遷怒于貸款銀行而拒絕履行還款義務,造成銀行貸款風險。第四,投資經營風險。借款人以投資經營為目的向商業銀行申請辦理個人住房貸款,以期在房地產升值過程中牟取差價獲利。或采取以租養貸等投資方式,以租金收入還貸,一旦房屋無法出租,就會給銀行帶來風險。

2.操作風險

操作風險是指在個人住房貸款過程中,由于銀行工作人員失誤或其管理制度的缺陷,導致銀行貸款產生損失的可能性。對于個人住房貸款業務來說,銀行操作風險主要體現為操作性風險和道德風險。操作性風險,是銀行工作人員不規范操作引發的風險。一是貸前調查流于形式,二是貸時審查不嚴格,三是貸后檢查不到位。另外,貸后管理成本較大,信貸人員缺乏上門了解情況的積極性,只有待貸款逾期時,才上門催款。道德風險是指商業銀行個別人員或小團體為追求個人、局部利益,違規違法發放貸款,給商業銀行造成損失的風險,主要表現在:一是明知借款人提供的是虛假材料而未指出,導致借款人相關材料不真實、誤導貸款審批。二是個別經辦人員知法犯法,與企業、借款人串謀,偽造借款資料,發放個人住房假按揭貸款,騙取銀行資金。操作風險是除信用風險外在我國商業銀行個人住房貸款業務中較大的風險。長期以來,由內部風險所引發的操作風險占的比重較大。

3.抵押物風險

抵押物風險是指在借款人違約后,貸款人無法處置抵押物或處置后導致利益受損產生的風險。根據《中國人民銀行個人住房貸款的管理辦法》規定,個人住房貸款可以采用抵押、質押加保證的擔保方式。擔保是還款的第二來源,擔保是否真實有效,直接關系到個人住房貸款的風險大小。抵押物風險主要表現在:一是抵押物產權風險。二是抵押物處置風險。2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》,其中第六條和第七條明確規定“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債”,“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以執行”。三是抵押物價值風險。隨著經濟環境、市場狀況的變化,抵押物價值必然會出現波動。四是抵押物不可抗力風險,是指由于較為嚴重的自然災害和人為傷害,如水災、火災和地震等使房產毀滅,貸款無法收回,使銀行失去物質保障的風險。

4.提前償還風險

提前還款是指借款人在某期償還的本金額超過當期預定償還的本金額,主要包括對部分貸款余額的提前償付和一次性清償所有貸款余額。提前還款風險來源于個人住房貸款中的隱含選擇權。導致借款人提前償還貸款行為出現的原因:一是由于市場利率的下降導致資金成本降低,借款人意識到此時選擇提前還貸將會給自己帶來一定收益。二是在國家幾次提高貸款利息后借款人擔心未來利率上升會增加自己的負擔而提前還款。三是借款人收入增加,投資渠道的狹窄,不習慣負債消費以及預期利率上升,便傾向于提前還款。在我國,商業銀行對提前還款的借款人只收取較低的違約金,僅是該客戶一個月的還款額。因此,提前還款越來越成為有能力提前還款的借款人的選擇,盡管部分商業銀行推出了一定期限限制,但借款人提前還款的意愿還是很強。

5.利率風險

利率風險是指在貸款期間,存貸款利率發生變動而可能給銀行造成的損失或收益。在銀行發放個人住房貸款過程中,所遇到的利率風險主要是期限不匹配風險,在商業銀行“短存長貸”現象非常突出,存款期限一般較短,但是個人住房貸款期限很長,從5年、10年到20年,最長可達30年,使得在某一時間區間內利率敏感性負債大于利率敏感性資產,即利率敏感性負缺口,則當利率變動時,商業銀行將承受凈利息收入下降的利率風險。受美國次貸危機影響,2008年國家出于宏觀經濟調控需要,中國人民銀行從2008年 9月16日至2008年12月23日連續5次下調金融機構貸款基準利率,6個月至1年期(含1年)貸款利率由7.47%下調到5.31%,1至3年期(含3年)貸款利率由7.56%下調到5.40%,3至5年期(含5年)貸款利率由7.74%下調到5.76%,5年期以上貸款利率由7.83%下調到5.94%,增加了利息收入減少的風險。

二、個人住房貸款影響因素及其原因分析

1.逆向選擇與道德風險

在個人住房貸款市場上,逆向選擇來自于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發生前所存在的信息不對稱。借款人深知自己的資信狀況,而銀行由于各種原因難以對借款人所提交資信狀況的真實性進行核實,在發放貸款時只是根據所估計的社會平均信用狀況來確定其貸款條件。為防止風險,銀行往往采用提高貸款利率的方式來補償信用風險可能給銀行造成的損失,這無疑會增加借款人的成本負擔。對于那些信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場,最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人。道德風險由合同發生后交易雙方的信息不對稱所引起,即貸款合同發生后,銀行無法隨時掌握借款人的經濟條件的變化,無法觀察到借款人的行為,借款人有可能出現違約的問題。一般來說,借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。被迫違約是指借款人由于財力原因而無力繼續還款而被銀行收回房產的違約行為。這就要求銀行做好貸后跟蹤調查,以便隨時掌握借款人信用情況,減小風險發生的可能性。理性違約是指借款人認為放棄繼續還款反而可以帶來更大利益而導致的違約行為。這種情況一般發生在房價下跌時期,當房價下跌幅度大于投入的資金及違約所必須承擔的其它成本,理性借款人認為放棄繼續執行合同可以減少損失時,違約便發生了。

2.房地產周期波動影響

房地產周期是經濟周期在房地產領域內的表現形態,分別是增長期、繁榮期、衰退期和低谷期。隨著我國經濟和房地產的發展,房地產信貸(特別是抵押貸款)規模在不斷擴大,在金融資產中的比重也在日益上升。作為房地產金融風險的主要表現形式的個人住房信貸風險是一種具有高度周期敏感性的風險。房地產周期波動會引起個人住房貸款風險周期性的積累與釋放:在房地產經濟增長階段,現實的房地產信貸風險有下降趨勢,但同時潛在的個人住房貸款風險呈逐步積累的趨勢;當房地產經濟繁榮即將達到頂峰時,潛在的房地產貸款風險積累到一個高度,隨著房地產經濟收縮階段的來臨,房地產經濟的衰退使得這種潛在的風險開始全面顯現,轉變為現實的風險,并可能導致信貸的收縮和其與房地產業互為拖累的惡性循環。當前,我國對房地產的宏觀調控有所加強,房價增長的勢頭會得到一定程度的遏制,一跌到底的可能性并不大,但可能面臨下滑的趨勢。因此,在樓市周期的變動下,個人住房貸款的風險也將會呈現加劇的趨勢。

3.房地產業融資渠道的狹窄

房地產行業是典型的資金密集型行業,目前我國房地產企業資金來源主要包括自籌資金、銀行貸款以及其他資金來源(包括商品房預售款、施工企業墊付的工程施工款等)。由于我國目前資本市場不發達,絕大多數房地產企業在融資渠道不暢、融資工具缺乏的情況下,間接融資成為房地產融資的主渠道,這使得房地產業對銀行信貸有著極大的依賴性,在房地產的資金來源中,有60%～70%的資金都來源于銀行體系,銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。依照國際通行標準,銀行貸款最多不超過房地產總投資40%,可見我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟出現波動,房地產企業的經營風險將轉變為銀行的信貸風險,進而影響國家的金融安全。因此,我國房地產業迫切需要拓寬房地產融資渠道,多元化發展。

除以上因素外,個人信用征信、評估體系不完善,相關配套政策、法律不健全,房地產二級市場不完善以及個人住房貸款安全保障制度尚未建立等外部環境的不健全,也是導致信貸風險存在的重要因素。因此,有必要對個人住房貸款風險及影響因素進行分析,以防范風險。

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