房地產市場需求影響因素的灰色關聯度研究——以長沙市為例

○左文進瞿理銅

（1、廣州康大職業技術學院 廣東 廣州 511363；2、湖南師范大學資源與環境科學學院 湖南長沙 410081）

一、綜述

近幾年來，由于房地產業的快速發展，國內對房地產的研究日益活躍，對房地產市場的研究也日趨增多。林斗明認為居民收入增加，國家財政和金融狀況良好，物價水平穩定，有利于房地產市場的發展，反之，則影響房地產市場的健康發展。譚峻從經濟因素、政治因素、環境因素和稅務因素四大方面闡述了房地產市場的影響因素。蘇召建立房地產市場四象限模型，并分別從國民經濟增長、地價、長期利率、政府稅收、房地產信貸、城市規劃、拆遷安置、政府部門有關房地產開發政策的限制等方面，對影響房地產市場運作的因素進行了分析。宮玉泉從土地供應總量、土地供應結構、土地供應方式和管理政策這4個方面研究了土地供應政策對房地產市場的影響。任萍、宋偉、劉武利用自組織數據挖掘中的DMGH多層次算法建立一個反映房地產銷售面積變化的最優復雜性模型，分析影響房地產發展的主要因素。

二、房地產市場需求影響因素的選取

1、選取的原則

影響房地產市場需求的因素很多，在房地產市場需求影響因素的選取中必須遵循以下原則：第一，科學性原則。即選取的影響因素要與研究地房地產市場需求有一定的關聯程度。第二，可操作性原則。即在選取因素時有兩點要求：一是指標需要的數據和資料要易獲取，二是指標易量化。第三，簡化性原則。即在因素選取時，在不影響研究分析的前提下，對選取的因素盡可能地簡化，滿足反映問題的程度即可，避免把問題復雜化。

2、選取的因素

在遵循以上原則的前提下，綜合考慮到長沙市經濟社會現狀、房地產市場狀況、居民消費觀念等因素，選取以下因素來分析其對長沙市房地產市場需求的影響：商品房銷售價格、人均GDP、城鎮居民人均年收入、人口規模、城鄉居民儲蓄存款年底額和城鎮人均居住面積等6個指標。

三、房地產市場需求影響因素的灰色關聯度分析

1、灰色關聯度方法的基本原理

灰色關聯分析法是一種比較客觀的分析方法，對樣本量的多少和樣本有無規律同樣適用，而且計算量小，比較方便。其基本思想是根據序列曲線幾何形狀的相似程度判斷其聯系是否緊密，曲線越接近，相應序列之間的關聯度越大；反之則越小。

灰色關聯分析法具體步驟為：

（1）設Xi為系統因素，其在序號k上的觀測數據為xi（k）（k=1，2，…，n），則稱Xi=（xi（1），xi（2）…，xi（n））為因素的行為序列。

（2）灰色絕對關聯度計算。稱 pi=（1+｜so｜+｜si｜）/（1+｜so｜+｜si｜+｜si-so｜）為 X0與 Xi的灰色絕對關聯度。

（3）灰色相對關聯度計算。稱 qi=（1+｜so′｜+｜si′｜）/（1+｜so′｜+｜si′｜+｜si′-so′｜）為 X0與 Xi的灰色相對關聯度。

（4）綜合關聯度計算。設 θ∈[0，1]，則稱 zi=θpi+（1-θ）qi為X0與Xi的灰色綜合關聯度，一般可以取θ=0.5。

表1 長沙市房地產市場需求影響因素

2、實證分析

用灰色關聯度分析法對影響長沙市房地產市場需求的因素進行分析，具體的計算過程如下。

根據前面對房地產市場影響因素的分析，長沙市房地產市場需求影響因素Xi如表1所示。

（1）絕對關聯度的計算。利用上述公式，設行為序列Xi=（xi（1），xi（2）…，xi（n））的始點零化像為分別計算｜so｜、｜si｜、｜si-so｜并代入公式 pi=（1+｜so｜+｜si｜）/（1+｜so｜+｜si｜+｜si-so｜）（i=1，2…，6），求出 X0與 Xi的灰色絕對關聯度：

p1=0.7037，p2=0.5181，p3=0.5404，p4=0.5006，p5=0.8753，p6=0.5091

（2）相對關聯度的計算。利用上述公式按照絕對關聯度的解法求出其相應的｜so′｜、｜si′｜、｜si′-so′｜（i=1，2…，6），將求得的結果代入公式 qi= （1+｜so′｜+｜si′｜）/（1+｜so′｜+｜si′｜+｜si′- so′｜），求得：

q1=0.5328，q2=0.5603，q3=0.5439，q4=0.5078，q5=0.6027，q6=0.5253

（3）綜合關聯度的計算。根據公式zi=θpi+（1-θ）qi計算綜合關聯度，各影響因素與需求之間的絕對量關系以及各影響因素與需求之間相對變化速率之間的關系同等重要，因而取θ=0.5，則公式變成zi=0.5pi+0.5qi，因而可以求得各影響因素的綜合關聯度為：

z1=0.6183，z2=0.5392，z3=0.5422，z4=0.5042，z5=0.739，z6=0.5172

四、結論與討論

根據上述的計算結果可知，綜合關聯度z5＆gt;z1＆gt;z3＆gt;z2＆gt;z6＆gt;z4，即長沙市房地產市場需求影響因素中影響程度由大到小依次為城鄉居民儲蓄存款年底額、商品房銷售價格、城鎮居民人均可支配收入、人均GDP、城鎮人均居住面積、人口規模。以上結果表明對長沙市房地產市場需求影響最大的是長沙市城鄉居民儲蓄存款額，影響最小的是長沙市的人口規模。城鄉居民儲蓄存款額直接關系到消費者的購房能力，因為目前一宗房地產的價格是普通家庭年收入的數倍，居民購房往往要花費家庭若干年的積蓄，只有當儲蓄額達到一定的程度時，房地產市場的潛在需求才會變成有效需求。長沙市是一個比較注重消費的城市，居民在吃、喝、玩、樂等方面的花費比較高，存款比較少，長沙市2008年人均城鄉居民儲蓄存款年底額（17322元）低于中部地區的武漢（23054元）、 鄭 州（22033元）、 太 原（34390元），僅高于經濟相對落后的南昌（15163元）和合肥（13941元）。因此，城鄉居民儲蓄存款額對長沙市房地產市場需求的影響程度最大。其次是商品房的銷售價格，從全國來看，長沙市商品房的價格是不高，在中部地區的省會城市中排在倒數第二，甚至低于處于西部的南寧，然而長沙市的工資收入水平比較低，消費水平卻不低，這樣導致儲蓄難度加大，影響房地產市場的有效需求。因而商品房銷售價格對長沙市房地產市場需求的影響也較大。再次，城鎮居民人均可支配收入是反映城鎮居民購房能力最直接的指標。另外，城鎮居民人均可支配收入還影響城鎮居民的儲蓄能力，進而影響到房地產市場的有效需求。對長沙市房地產的市場影響較小的因素是人均GDP、城鎮人均居住面積、人口規模，人均GDP只是反映經濟發展程度，間接地反映居民收入水平。城鎮人均居住面積、人口規模年均增長速度（城鎮人均居住面積6.2%，人口規模1.1%）都遠遠小于房地產市場需求量的年均增長速度（47%）。因而對長沙市房地產市場需求影響也較小。

本文通過對影響長沙市房地產市場需求的因素進行灰色關聯度分析，得出各個因素對長沙市房地產市場影響程度的大小排序，為政府和開發商制定戰略決策提供一定的依據，促進長沙市房地產業健康、持續的發展。

[1]林斗明：房地產商品屬性及市場影響因素[J].經營管理者，1997（5）.

[2]譚峻：影響房地產市場的主要因素[J].中國管理科學（99年理科學學術會議），1999（11）.

[3]蘇召學：房地產市場的劃分及影響因素分析[J].山東建筑工程學院學報，2001（3）.

[4]宮玉泉：土地供應政策與房地產市場[J].中國物價，2005（7）.

[5]任萍、宋偉、劉武：基于自組織數據挖掘的房地產影響因素分析[J].統計與決策，2005（10）.

[6]劉思峰：灰色系統理論及其應用[M].科學出版社，1999.

[7]長沙市統計局：長沙市統計年鑒2009[M].中國統計出版社，2009.