試論房地產項目成本的分步控制

鄧鑫 河南四建股份有限公司 475002

試論房地產項目成本的分步控制

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98年初，我國在全國范圍內停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。自此，我國房地產業發展迅速，伴隨而來的是持續上漲的房價，這已成為現階段關系民生建設的一大難題。分析房價上漲的原因并進行控制是控制房價的當務之急，本文從房地產項目成本的構成出發，分別討論了降低土地成本、建設成本和間接費用的途徑和方法，提出了相關建議。

房地產項目；土地成本；建設成本；間接費用

1 引言

據統計，2009年全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅增長14.2%，占房地產開發投資的比重為70.7%。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。就房價來說，僅2009年12月，新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點。2010年，房價繼續保持著強勁的上漲勢頭，2月份，新建住宅銷售價格同比上漲13%，漲幅比1月份擴大1.7個百分點。不斷攀升的房價成為社會各界關注的焦點，國家已經采取了一系列措施以保證房地產的平穩發展。房地產企業必須加強建筑成本的控制，保證合理的利潤空間，才能提高市場競爭力。

按房地產項目開發的先后順序分，房地產項目成本可分為項目前、項目中和項目后成本，具體為土地成本、工程建設成本和間接費用。對各種成本分布分析并加以嚴格地控制，為房地產項目的成本控制提供了一種新思路。

2 土地成本控制

土地是一種稀缺資源，開發房地產時占用的土地是有價格的，從另一種角度看，這就是房地產項目開發的土地成本。土地成本主要包括征地補償費、拆遷補償費、土地出讓金和基礎設施建設費。土地成本約占總成本的40%，該項成本一般較穩定，變化不大，其成本控制的關鍵在于準確的成本分析。具體的成本控制手段有:

（1）加強項目的招投標成本控制。加強房地產市場的研究和項目可行性研究，積極投入對競爭對手的研究，做到正確客觀投標。開標前，應按照程序從評標專家庫中選取相應評標專家組建評標委員會，委員會對投標人的資格應進行嚴格審查。研究投標策略，中標后在簽約及履約的過程中爭取對土地開發、交地和付款的有利條件，降低土地成本。

（2）加強合同管理。合同管理工作是房地產項目一切經濟活動的起始點，它不僅涉及財務、預決算、工程、采購等職能部門，還涉及各部門在合同控制中的工作側重點。合同應顧及到整個項目的各個階段，設計合同經濟條款時，應增加設計變更及修改的費用額度限制條款。對工程價款的約定除了約定的合同價款外，還應有可能轉化為價款責任的條款。在履行合同的過程中，但出現一些與簽訂合同時估算相差較大時，應及時簽訂補充合同協議，以彌補合同本身的缺陷。

（3）處理好與政府及其他房地產商的關系。“腐敗成本”抬高房價，這是有關調查的結論，也是活生生的事實。房價的不合理已經威脅到國計民生，因此，對“腐敗成本”的控制也是降低土地成本的重要舉措之一。國家應該加強監管和立法，促使房地產業健康發展；另一方面，房地產商應積極與政府協商，爭取盡可能的優惠政策、稅收返還，在規劃設計允許的條件下，盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。對于其他房地產商掛牌轉讓的地塊，應對地理位置、區位環境以及該公司的財務狀況等方面進行詳細的調查，減少操作過程中的風險，同時與轉讓方協商，調整付款期限，降低資金成本。

3 建設成本控制

工程建設成本主要包括房地產開發項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設施費用等。前期費用是指開發項目前期所發生的各項費用，包括建筑地段的土地平整，達到通水、通電、通車投入的資金，還包括規劃、設計、可行性研究、水文、地質、勘探、測繪等費用支出；建筑成本主要是指建筑材料費、施工費用、人工成本等；公共配套設施費用主要包括在水、電、煤氣、綠化、衛生、教育等方面花費的投入。工程建設成本的控制主要體現在以下方面:

（1）加強設計階段的成本控制。盡管設計費用只占總成本的2%～2.5%，但對工程造價的影響可達75%以上，因此，設計質量的好壞將直接影響建設費用的多少、工期的長短和人力、物力、財力的投入。首先，在選擇設計單位時，可以采取招投標的方法，組織專家綜合評比，選擇好的設計單位，降低工程造價；其次，建立健全獎懲考核激勵機制，對設計單位推行限額設計，實行設計經濟責任制；最后，設計出圖前，加強對設計圖紙的審核工作，提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段。

（2）建筑材料、施工費用和人工成本的控制。今年2月份，工業品出廠價同比上漲5.4%，其中原材料、燃料、動力購進價格同比上漲10.3%，因此，降低建筑成本對控制房價有著決定性的作用。首先，建筑材料的采購要遵循“質量好、價格低、距離近”的原則，貨比三家，公平競標。采購人員要熟悉材料的性能、規格、需要的時間、銷售點及其價格；根據工程的大小和工程經驗估計材料的消耗，定期盤點；對施工人員進行培訓，提高其技術水平，提高材料的是使用率，對落地混凝土、砂漿、鐵絲等易耗品，要及時清理回收。其次，降低機械及運輸成本，避免工程結束后機械大量閑置造成的資金周轉不靈，提高機械的使用率；運輸工具的選擇應根據建筑材料的種類、運輸距離的長短選擇，盡量節約運輸成本。最后，降低人工成本。人工成本是企業在一定時期內生產經營中因使用勞動力所發生的各項直接和間接人工費用的總和，降低人工費用要從提高勞動效率入手，增加對員工的培訓力度，提高員工的綜合素質，使員工的工作效率提高。

（3）公共配套設施的成本控制。好的公共配套設施能為購房者提供方便的服務，在預算公共設施的費用時，應充分考慮公共設施的投入和收益比，盡量提高房屋的入住率，避免因公共設施不完善帶來消費者不滿的情況發生，降低投訴和其他管理費用。

4 間接費用的控制

房地產開發的間接費用是指房地產開發企業所屬二級管理機構直接組織、管理項目所發生的費用，主要包括相關稅費、管理費用、籌資費用等。相關稅費主要有營業稅及其附加、土地增值稅、契稅、企業所得稅、房產稅、印花稅等；管理費用包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、水電費等；籌資費用主要是指房地產商貸款產生的利息。依法納稅是每個企業應盡的義務，針對稅費的控制，可以積極探尋稅收籌劃方法。管理費用的控制應通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。具體應采取定崗定員，減少冗員；科學分攤管理費用；注重核心業務，邊緣業務可實行外包；明確獎懲制度，提高管理效率。籌資費用也稱財務費用，財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，具體來說，貸款時應綜合考慮總額、期限和利率；盡量避免資金的占用，提高資金的周轉率。

總之，房地產項目的成本控制是一個復雜的系統工程，房地產企業應該從上述三方面抓起，完善細節，向客戶提供滿意的產品和服務，提高企業的市場競爭力，實現企業的可持續發展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2010.11.066

鄧鑫（1979-），男，本科，副高，研究方向為土木工程。