住房建設規模與房價的關系

通過宏觀調控解決有關房價等突出問題，是一項極其復雜的系統工程。只有全面地抓住各個主要環節同步地進行調控，才能統籌兼顧地取得理想的效果。由于宏觀調控是一項嶄新的工作，沒有成熟的經驗可循，因而在實施中不可避免地會有不少疏漏和缺失。今年的前幾個月，我連續發表文章，提出了影響我國宏觀調控效果的5個原因，也就是5個疏漏和缺失。即：沒有去接觸和著手解決“土地財政”問題；沒有抑制住房投資和投機的惡性膨脹；沒有發力去占領輿論陣地；沒有抑制房地產的高額利潤；沒有及時發現和解決新建住房嚴重空的問題（這篇文章的標題沒有指明是探討第5個原因，特此說明）。本文要探討的第6個原因，是沒有對住房建設規模進行總量控制。

一 曾經提出過的要求

在1999年初召開的全國建設工作會議上，時任建設部部長的俞正聲同志提出，實行住房商品化后，必須對住房建設規模實行總量控制，以保證可持續發展。在2003年國務院發出的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中，又把投資增長過快（含建設規模過大）列為突出問題，要求各地認真解決。

遺憾的是，各城市一直都沒有控制住房建設規模。2003年以后，我國每年住房投資的增幅多在20%以上，一直處于過快發展的態勢。

二 曾經提出過的住房建設規模規劃

1996年6月，建設部印發了《建設事業“九五”計劃和2010年遠景目標綱要》，提出了2001年至2010年平均每年建設城鎮住房3.35億平方米的長遠規劃。據了解，有些西方國家的住房在“二戰”中遭到嚴重破壞，導致住房緊缺，因而在戰后出現了一個加快住房建設的階段。在這個加快建設階段里，年建設住房的規模可達人均0.8平方米，個別高的年份可達到人均1平方米。上世紀九十年代，我國仍處于住房緊缺階段。當時城鎮人口不到4億（指有戶口的居民），規劃提出每年建設住房3.35億平方米，略高于人均0.8平方米，是比較合適的。一年后，在一次研討會上，專家們提出了補充修改意見。由于城市化進程的加快，預計到2010市我國城鎮人口將會超過5億甚至接近6億，2001年至2010年的年住房建設規模，可以擴大到4至5億平方米。但不要超過5億平方米，以利于較長時期的可持續發展。

而運行的實際是，進入21世紀后，我國城鎮年建設住房規模很快就超過6億平方米，并一直保持過大的建設規模。

三 兩個指導思想

一個是，通過房改，加快住房建設，解決好廣大居民，特別是中中、中低和低收入居民的住房問題，實現住有所居的目標。另一個是，加快住房建設，使之成為新的經濟增長點和消費熱點。

如果處理得當，這兩個指導思想可以有機結合而取得雙贏的結果。總結這幾年的經驗教訓，要做到處理得當，就必須把解決居民的住房問題放在首要地位。也就是以解決居民住房問題為切入點，來帶動住房建設的加快發展。

實施結果是，截止2007年，每年新建的廉租屋投資不到住房投資總額的1%，每年新建的經濟適用住房投資只占住房投資總額的5%左右。也就是說，此前各年住房建設規模的過快增長，主要是商品房的過快增長，而供應中中、中低和低收入居民的保障性住房則嚴重不足。這既證明前些年我們沒有做好兩個指導思想的有機結合，也證明從2007年開始我國政府決定大力建設保障性住房完全必要和正確。

四 大規模住房建設的“積極作用”和“副作用”

這些年大規模住房建設產生的積極作用主要有：（一）這些年我國的國內生產總值每年增長8—11%，其中有1—2個百分點是以住房為主體的房地產業做的貢獻；（二）這些年來許多城市新建的房地產總量，比此前城市擁有的房地產翻了番甚至更多，使得許多城市“舊貌換新顏”；（三）這些年許多城市的財政收入，有40%甚至更多一些來自房地產，為增強城市的經濟實力做了大貢獻；（四）房地產業發展帶動了幾十個相關產業的發展，而且比較廣泛地增加了就業；（五）城鎮人均住房建筑面積，由1995年的17平方米增至2008年的28平方米，大幅度地提高了平均居住水平；（六）住宅建設較好地發揮了新的經濟增長點和消費熱點作用，成為名副其實的國民經濟支柱產業。

住房建設規模過大，本來就是國務院要求認真解決的突出問題。這些年的持續擴大，又對其它問題產生“助推”作用，主要有：（一）只有保證新建住房在市場上暢銷才能維持大規模的住房建設，而我國居民收入偏低，特別是廣大中中、中低和低收入者買不起房，這就不得不較大份額地依賴高收入者和部分中等收入者的住房投資；（二）要調動住房投資的積極性，必須保持房價的持續高漲和多建大套型高價位住房；（三）只有保持房地產業的高額利潤，才能驅動各行各業的資金向其傾斜，這是大規模建設的一項重要資金來源；（四）城市的財政收入較大比重來自房地產，使得許多城市政府對調控房價和規模缺乏積極性；（五）住房銷售中住房投資比重過大，造成了大量新建住房的空置。

這些年來，我國政府不停頓地進行宏觀調控，而且不斷地加大調控力度，有力地抑制了副作用的“量”和“面”。因而總的說來，前一階段的發展，積極作用占據了主導地位。

這里還要研討的另一個問題是：1929年暴發了世界上最大的經濟危機后，許多國家的政府在研究如何在危機中復蘇經濟時發現，大多數行業在危機中大傷元氣，一時難以在復蘇經濟中有所作為。而廣大居民中，還有相當部分的人具有一定的購房能力。因而，采取有效政策調動居民購房的積極性，加快住房建設，應是復蘇經濟的一條重要措施。后來，有的經濟學家在總結這一經驗時指出，加快住房建設是復蘇和加快經濟發展的一把“殺手锏”，應該在關鍵時刻使用。上世紀90年代的后期我國仍處于住房緊缺階段，房改又極需有大的突破，加上暴發了亞洲金融危機。因而當時決定使出這一“殺手锏”，具有比較充分的理由。

五 提供思考的幾個問題

（一）住房建設的過大規模持續的時間越長，產生的副作用越大。特別要看到，住房建沒的過大規模與其伴生的房價不斷地過快上漲，會不斷地產生一般性泡沫。日本國的房地產泡沫經過30年的積累，終于形成危害極大的泡沫經濟，這一沉重教訓值得汲取。因此，必須把控制住房建設規模作為今后宏觀調控的一項重要內容。

（二）前一階段我國的住房供應結構嚴重地不合理，一方面是許多商品房通過住房投資而閑置，另一方面則是保障性住房供應不足。因此在今后幾年內，一要繼續擴大保障性住房的供應，二要調控商品房的建設規模，并要采取有力措施激活大量閑置的住房。

（三）許多西方國家在經過一階段加快住房建設后，住房供應逐步趨向飽和，新建住房的規模也逐步縮小。在市場上交易的，新建住房只占一小部分，大部分是二手房。據預測，在今后十至二十年里，我國許多城市的住房供應將逐步進入縮小新建住房規模的階段。雖然還有一段時間，也應未雨綢繆，以免臨渴鑿井。希望城市政府加強對這一問題的調查研究，預作必要的安排，做到屆時能洞查和掌握縮小規模的時機，科學合理地安排縮小規模的幅度和進度，最大限度地消減其可能產生的消極影響。