房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探究

摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào):F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2010)01004501

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià)，并采取合理有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的類型

不同的分類原則，可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出不同分類。按照風(fēng)險(xiǎn)來源，可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者個(gè)體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)等。

1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.3.1 客觀性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，比如自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等。管理者可以運(yùn)用科學(xué)的方法來研究風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，并采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，但是不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2 不確定性

通過風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià)，可以知道某種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率，但是無法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候發(fā)生，這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。

1.3.3 潛在性和可測(cè)性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有隨機(jī)性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西，但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的，人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出判斷。

1.3.4 損益雙重性

風(fēng)險(xiǎn)往往也意味著對(duì)應(yīng)的收益，如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn)，就有可能增加收益，因此要積極面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的資金管理能力風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn)，開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測(cè)獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作，這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力，從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建筑物設(shè)計(jì)理念落后導(dǎo)致的實(shí)用性差、承包商建筑技術(shù)落后、施工管理不合格、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患，拖延工期造成成本增加、錯(cuò)失銷售黃金期的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

3.1 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜，為了有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門，以動(dòng)態(tài)的眼光來看待風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個(gè)階段的工作和風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合考慮，形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機(jī)制。設(shè)立一個(gè)健全、權(quán)責(zé)分明的風(fēng)險(xiǎn)管理組織是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。

3.2 編制項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃管理

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、任務(wù)、程序、責(zé)任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn)

企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，建立整個(gè)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo)，確立風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的崗位職責(zé)，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，識(shí)別投資活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇使用，確定風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施和全過程、全方位的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，可以做到事前計(jì)劃，事中監(jiān)控，事后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)性的管理。

3.3 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項(xiàng)目資料、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況，通過信息共享，及時(shí)了解各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的影響，市場(chǎng)供求關(guān)系變化，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售策略及效果、消費(fèi)者需求變化等情況，為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)，提高決策的前瞻性和科學(xué)性。

3.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)

投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同，對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

投資種類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

投資時(shí)間分散:是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。

聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合起來共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，從而降低獨(dú)自經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利，通過有效的信息共享，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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