房地產上市企業效益評價實證探析

摘 要:通過建立灰色層次評價模型對部分內地上市的房地產公司經濟效益進行評價，評價指標的選取通過綜合多方面因素的考慮，保證了指標的科學性及有效性，同時對房地產公司經濟效益及其制約因素進行分析的基礎上建立了分級評價指標體系。從指標分配權重和評價結果來看，不同公司經濟效益的差異主要表現在盈利能力和償債能力上，公司要擺脫困境必須從這兩方面著手處理。

關鍵詞:灰色層次評價;企業經濟效益;評價指標體系

中圖分類號:F270文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01003602

1 灰色層次評價模型

1.1 灰色單層次評價

分類指標為Xi(i=1，2，3…，m)，Xi所包含的指標集為Xi=(Xi(1)，Xi(2)，…，Xi(n))，共有n個評價方案A=(a1，a2，…，an)。首先，確定最優指標集:本文中最優指標集的確定通過選擇各指標集中的最優值，組成系統特征序列X0=(x0(1)，x0(2)，…，x0(n))。然后，進行指標值的規范化處理:依據最優指標集，對所要評價的指標進行初值化數據處理，從而使系統行為序列無量綱化，且在數量上歸一。之后，計算各方案指標關于Xi最優指標集的關聯系數r(x0(k)，xi(k))對于ε∈(0，1)，令r(x0(k)，x1(k))=

minimink|x0(k)，xi(k)|+εmaximaxk|x0(k)，xi(k)||x0(k)，xi(k)|+εmaximaxk|x0(k)，xi(k)|

利用AHP法確定各層次指標的優先權重，并設各評價指標的權重向量為W=[w1，w2，…，wn]T，為n個評價指標的權重向量，其中∑nj=1wj=1。

最后，綜合評價結果的分析:r(X0，Xi)=∑nj=1wj×r(x0(k)，xi(k))，r(X0，Xi)稱為X0與Xi的灰色關聯度，若關聯度r(X0，Xi)越大，說明某考察指標與最優指標越接近，亦即此方案優于其他方案，從而可以排列出優劣次序。

1.2 灰色多層次評價

多層次評價是在單層次評價的基礎上進行的，它通過對考核指標進行分類，并賦予分類指標權重，其余的步驟基本跟單層次評價相同，本文在這里不做具體的討論。

2 評價指標體系的確立

在確定了企業經濟效益評價模型后，就要選擇企業經濟效益評價指標體系，因為企業經濟效益評價研究，需要解決兩個問題:一是評價方法的選擇，二是企業經濟效益評價指標體系的確立。目前對評價指標體系的選擇已經有很多的見解，但如何合理地設置經濟效益評價指標體系，仍是一個需要研究的問題。本文這部分就是在討論評價指標體系的有效性、可行性和可操作性的基礎上確立企業經濟效益的評價指標體系，針對上述問題，本文通過對房地產企業經濟效益及其制約因素分析，建立多層次結構指標體系，并應用灰色層次模型對企業經濟效益進行綜合評價。

企業綜合評價指標體系的建立，應滿足評價目標的要求，為了能更好的反映評價指標體系的準確性和科學性，本文通過綜合三個途徑來確立最終的評價指標體系。

2.1 代表性的文獻

我們在閱讀了若干代表性的文獻后，對各種評價指標體系所列指標，匯總編成表后發現，可供選擇的評價指標有很多，但以下10個指標得到了多數人的認可:①流動比率;②全部股本收益率;③速動比率;④存貨周轉率;⑤總資產周轉率;⑥負債股權比率;⑦應收帳款周轉率;⑧營業凈利潤率;⑨利息保障倍數;⑩營業資產收益率。其中:①③⑥⑨反映企業償債能力;④⑤⑦反映企業經營效率;②⑧⑩反映企業獲利能力。雖然這十項評價指標獲得比較多的認可，但還存在一些不足:如它不能反映企業長期發展的能力，缺少多社會的貢獻的評價等等，因此很多學者對這一評價指標體系還尚待斟酌。

2.2 我國現行做法及世界銀行評價指標

我們通過對國家統計局、國家財政部、中國企業評價中心和世界銀行專家建議等所列指標進行分析后發現比較集中的評價指標有:①總資產報酬率;②資本收益率;③資產負債率;④成本費用利潤率;⑤銷售利潤率;⑥全員勞動生產率;⑦資本保值增值率;⑧資產周轉率。其中，③反映償債能力;⑥⑧反映經營效率;②④⑤反映獲利能力;⑦反映資產安全性。當然這一指標體系同樣也存在著與上述指標相同的缺陷，與一組理想的指標仍有較大的距離。

2.3 專家的意見分析

楊雄勝等(1998)以調查問卷的形式聽取了國內權威專家對企業綜合評價指標體系的意見，匯總后較多贊成企業評價指標的有11項:資產負債率、流動比率、總資產報酬率、資本收益率、應收帳款周轉率、存貨周轉率、銷售增長率、凈資產增長率、利潤增長率、市場占有率、資本貢獻率。

綜合上述三方面指標，并對其按2/3的原則對評價指標做取舍，最終得到的企業評價指標體系為9項，即:①流動比率;②資本收益率;③存貨周轉率;④應收帳款周轉率;⑤總資產周轉率;⑥資產負債率;⑦銷售利潤率;⑧總資產報酬率;⑨資本保值增值率。其中，①⑥反映企業償債能力;③④⑤反映企業經營效率;②⑦⑧反映企業經營獲利能力;⑨反映資本安全性。這種歸納綜合比較全面的吸收了現有評價指標體系的不足，反映了機構、學者們的一些共識，但上述指標還是有一些不足，必須做進一步的修正。

上述指標體系在一定程度上有重復之意，如總資產周轉率從宏觀來說已經包含了應收帳款周轉率和存貨周轉率;又如總資產報酬率，可以分解為“總資產利潤率+總資產利息率”，“總資產利潤率”又可分解為“總資產周轉率×銷售利潤率”。 因此，總資產報酬率指標實際上包含了“總資產周轉率”與“銷售利潤率”兩個指標。若把這三個指標并列作為評價指標，必然使評價指標反映內容之間產生重復，削弱評價工作的質量。

考慮了上述情況并結合本文的分析特點，從可行性和科學性的角度出發建立了以下9指標:①流動比率;②資本收益率;③總資產凈利潤率;④資產負債率;⑤存貨周轉率;⑥資本保值增值率;⑦營業成本率;⑧投入資本回報率;⑨總資產報酬率。其中:①④反映企業償債能力，⑤⑦反映企業經營效率，②③⑧⑨反映企業經營獲利能力，⑥反映資本安全性。

3 實例分析與結論

本文選取了國內房地產上市公司作為評價的對象，但考慮到一些規模和其他的因素，本文有選擇性地截取了在內地上市且企業實力在前十位的企業作為評價對象。其股票代碼分別為000002，000006，000007，000014，000024，000029，000031，000042，000046，000150，為了方便我們的分析，我們分別將其用X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9，X10來代替。

將所得數據按照上述第一部分的步驟進行評價分析，

各指標相對于最優指標集的相關系數r(x0(k)，xi(k))如下

表所述，其具體操作過程和方式不是本文的研究范圍。

同時，因為我們在上文中將各指標進行了分類，所以我們可以觀察各分類指標效益和綜合效益之間的關系。如上圖，我們可以看出各分類指標的效益雖與綜合效益有一定的相關性，但并不是完整一致的，從圖中我們可以看出分類指標A1、A3與綜合指標的一致性比較好，同時也可能由于這兩類指標所占總指標的權重在70%，因此，其對總指標的影響比較大，基本決定了總指標的趨勢。從整體上來看，除個別企業(X10)之外，其余企業的綜合效益普遍較低，從分指標來看，各企業間差異的體現主要在盈利能力(A3)和償債能力(A1)上，分類指標間的差異可以讓我們清楚的認識各企業間存在的差距，同時，也為各企業效益的改進提供了主要的內容和方向。

4 結語

本文提出的層次結構企業經濟效益評價指標體系，能夠使分類分析和綜合評價相結合，有利于經濟系統分類比較和綜合水平測定，這種方法具有一般性，也可普遍用于其它經濟系統的綜合評價。灰色層次評價方法方便、實用，充分利用各類指標提供的信息量，增加評價的準確度。分層結構、分類評價便于在計算機支持下進行，增加了方法的實用性和可操作性。

然而建立一個有效的評價系統對房地產公司的評價是重要的，但又是困難的。本文采取的是從應有數據中選取最優值做為特征序列，雖進行了無量綱化使各指標在數值上和域中可做各種運算處理，但特征序列的選取仍存在一定的差異或不完善性，因此，本文只能做簡單的對比分析，而沒能進行深一步的挖掘。

參考文獻

[1]劉喜華，仲紅，沙新華.基于灰色統計模型的試題內容效度測量方法研究[J].數學的實踐與認識，2008，(4).

[2]趙樹寬，陸曉芳.國外典型企業效績評價方法評述[J].工業技術經濟，2003，(3).

[3]楊雄勝，楊臻黛.企業綜合評價指標體系研究[J].財政研究，1998，(5).

[4]劉思峰，黨耀國，方志耕等.灰色系統理論及其應用[M].北京:科學出版社.

注:本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文