我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探討

摘 要:住房反向抵押貸款在國(guó)外是一個(gè)成熟的金融產(chǎn)品，在我國(guó)也將有著廣闊的市場(chǎng)前景和社會(huì)需求。因此，對(duì)住房反向抵押貸款的研究，在理論和實(shí)踐上都有重要意義。但是在我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款還是面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)及防范該風(fēng)險(xiǎn)十分必要。

關(guān)鍵詞:反向抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào):F830.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2010)01018401

1 政策風(fēng)險(xiǎn)

1.1 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

在住房反向抵押貸款中，作為貸款抵押的住房，貸款期往往很長(zhǎng)。在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的城市規(guī)劃中，有可能因?yàn)槌鞘幸?guī)劃變化的原因，要對(duì)某地段的住宅全部拆遷，或面臨回遷或其他變動(dòng)事項(xiàng)。在這種情況下，將產(chǎn)生諸多問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)加以規(guī)范，否則會(huì)影響住房反向抵押貸款的順利實(shí)施。

1.2 土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

住房的價(jià)值包括建筑物本身的價(jià)值和其附著的土地價(jià)值兩部分。住房隨著使用時(shí)間的延長(zhǎng)，本身的磨損和折舊導(dǎo)致其價(jià)值逐步降低，但土地價(jià)值會(huì)因?yàn)橥恋氐南∪毙远找嬖黾印Ｒ虼耍话阏f(shuō)來(lái)，住房主要是因?yàn)槠涓街恋氐脑鲋刀鲋怠，F(xiàn)階段我國(guó)的城市土地完全歸國(guó)家所有，單位或個(gè)人向國(guó)家一次性繳納土地出讓金才可以獲得該土地的使用權(quán)，土地有償而且有限期使用，住宅用地最長(zhǎng)使用期限為70年。也就是說(shuō)人們購(gòu)買住房得到的是房屋的完全產(chǎn)權(quán)和附著土地70年的使用權(quán)，期滿后土地使用權(quán)連同土地上建筑物的所有權(quán)將被收歸國(guó)有。這樣，房屋本身因?yàn)檎叟f而不斷貶值，而土地增值收益卻要在房主和國(guó)家之間分配，因此隨著70年使用期限的臨近，房產(chǎn)貶值概率大大增加，也使貸款機(jī)構(gòu)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。為了確保貸款機(jī)構(gòu)的利益，必須要打破土地使用權(quán)70年的限制，通過(guò)繼續(xù)繳納土地出讓金來(lái)延長(zhǎng)土地使用期限。因此，國(guó)家應(yīng)該對(duì)現(xiàn)行的土地使用權(quán)制度加以調(diào)整，這樣不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，更有利于住房反向抵押貸款的順利開(kāi)展。

2 房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，如市場(chǎng)需求、供給、經(jīng)濟(jì)周期、利率、交易費(fèi)用、消費(fèi)水平等，正因?yàn)檫@多方面的共同作用，使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生的波動(dòng)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格不僅不會(huì)大幅度貶值，還會(huì)有不斷上升的空間。首先，因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕南∪毙再Y源，而我國(guó)人口基數(shù)大，土地資源極為匱乏，土地的有限性將會(huì)推動(dòng)房地價(jià)格的上漲。其次，隨著城市化進(jìn)程的加快，將有越來(lái)越多的農(nóng)村人口遷移到城市居住生活，龐大的農(nóng)村遷移人口為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的購(gòu)買力，這也對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格有極大的推動(dòng)作用，最后，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入增加，消費(fèi)水平提高，也有利于拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。[JP]

總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)中有升的，但具體到某個(gè)時(shí)間段，房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免地客觀存在并且與貸款機(jī)構(gòu)的利益密切相關(guān)，因此貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)采取具體措施加以防范，主要措施有:

(1)采用浮動(dòng)利率計(jì)息，即根據(jù)具體情況定期對(duì)利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。為了更好地防范利率變動(dòng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展利率保險(xiǎn)。通過(guò)參加利率保險(xiǎn)，在被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)公司之間建立收益分享或損失共擔(dān)機(jī)制，貸款期滿時(shí)如果利率超過(guò)一定幅度，超出部分由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)。

(2)為了盡可能減少個(gè)體房屋價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，要盡量分散反向抵押房產(chǎn)的分布。我國(guó)地域?qū)拸V，地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)差別大，房產(chǎn)價(jià)格不僅僅取決于其新舊程度，更取決于其所在的城市、區(qū)位、地段等。

3 支付風(fēng)險(xiǎn)

[JP3]貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)辦住房反向抵押貸款，必須要有足夠的資金，有充足的支付能力，否則就會(huì)引發(fā)支付風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款的周期長(zhǎng)，資金占用多，回收慢。住房反向抵押貸款合約簽訂后，貸款機(jī)構(gòu)就要開(kāi)始向借款人支付現(xiàn)金長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年甚至幾十年，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)只有現(xiàn)金流出而無(wú)現(xiàn)金流入。如果貸款機(jī)構(gòu)沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，很有可能發(fā)生嚴(yán)重的支付危機(jī)，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，借款人也難以繼續(xù)得到現(xiàn)金支付，最終危害借款人和貸款機(jī)構(gòu)雙方的利益。[JP]

為了規(guī)避支付風(fēng)險(xiǎn)可采取的措施有:

(1)提高貸款機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門(mén)檻。對(duì)申請(qǐng)從事住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格審核，只有具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理體制科學(xué)、信用級(jí)別高的金融機(jī)構(gòu)才能開(kāi)辦住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

(2)資產(chǎn)負(fù)債匹配法。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，可以將住房反向抵押貸款與傳統(tǒng)的住房抵押貸款有機(jī)結(jié)合起來(lái)，因?yàn)閮烧叩默F(xiàn)金流是反向的，從而可以使每期的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出基本一致。同理，保險(xiǎn)公司也可以根據(jù)同一時(shí)段的不同資金流向?qū)⒈ｋU(xiǎn)業(yè)務(wù)與住房反向抵押貸款匹配，以平衡同一時(shí)段的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出。在實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債匹配時(shí)，要注意匹配的合理性。首先，貸款數(shù)額要匹配，其次期限要匹配，最后要結(jié)構(gòu)比例匹配。

(3)中央銀行在必要時(shí)候要給予援助。當(dāng)住房反向抵押貸款的開(kāi)辦機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈或短缺時(shí)，中央銀行可以根據(jù)具體情況給予專項(xiàng)貸款幫助其渡過(guò)難關(guān);當(dāng)住房反向抵押貸款的開(kāi)辦機(jī)構(gòu)破產(chǎn)時(shí)，中央銀行可直接接管相關(guān)業(yè)務(wù)或責(zé)令其他符合條件的金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)開(kāi)展住房反向抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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