我國內地房地產產業投資基金統計探析

摘 要:當前，房地產產業投資基金在我國屬于初級階段，將來我國推行房地產產業投資基金將遵循循序漸進，逐步成熟的策略;所以，選擇以內地房地產為題材的房地產產業投資基金是為將來發展房地產產業投資基金所做出的一項基礎性的工作。基于此，選擇了越秀基金為研究對象，從投資基金基本狀況以及投資基金特質性風險作出相關分析。

關鍵詞:房地產;投資基金;統計分析

中圖分類號:F830.9文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01017901

目前，在香港上市的房地產產業投資基金一共有五支，其中以我國內地房地產為題材的房地產產業投資基金只有一支——越秀;故此，本文將選擇以內地房地產為題材的越秀作為分析對象，一方面，房地產產業投資基金在我國屬于初級階段，將來我國推行房地產產業投資基金將遵循循序漸進，逐步成熟的策略，其投資對象在一定地區范圍內，所以選擇以內地房地產為題材的房地產產業投資基金符合這一策略。另一方面，通過對越秀做出統計分析，也是為我國將來發展房地產產業投資基金所做出的一項基礎性的工作。[JP]

1 分析對象簡介

越秀基金代碼為000405，擁有廣州天河中心區寫字樓、零售及其他商業用途樓，其中包括白馬大廈4. 9萬平米商鋪、倉庫和寫字樓;財富廣場 4.04萬平米零售和寫字樓;城建大廈4.24萬平米零售和寫字樓;越秀大都會8.6萬平米商業;維多利廣場裙樓8.96萬平米寫字樓:亞太世紀廣場商業;珠江新城西塔商業發展中的物業有優先購買權。整個物業估值為40.05億港元。

2 越秀房地產產業投資基金基本狀況統計分析

越秀基金經過四年的經營，到2008年12月31日，物業整體出租率已達98. 8%，全年總營業收入約為369475000港元，總可分派收入約為206683000港元，每個基金單位的分派約0. 2067港元，比預測高出約2. 8%，各項業務營運均表現理想，呈現出持續向上、穩步發展的良好勢頭:首先，出租率穩步提升。于2008年12月31日，物業在租總面積為158144. 4平方米，與2007年末的物業在租總面積相比，凈增11390. 4平方米，物業整體出租率由2007年末約95. 5%進一步提高至2008年12月31日約98. 8%，增加約3. 3個百分點。其中，維多利廣場單位、白馬大廈單位分別保持接近100%或實際100%出租率，財富廣場單位的出租率由90. 2%上升至約99. 5%，城建大廈單位的出租率由92. 6%增至約96. 0%，該兩項出租率分別上升了約9. 3及約3. 4個百分點。其次，租戶結構優化，增強核心競爭力。一方面，白馬大廈八、九樓改造提升后，引入了30多個國內外知名服裝品牌，進一步強化了白馬大廈在廣州乃至全國服裝批發市場的龍頭地位。同時，財富廣場及城建大廈兩個寫字樓物業分別保持約61. 57%及80. 53%的較高續約率;在穩定現有租戶的同時，財富廣場通過爭取匯豐集團擴租2000平方米，使金融類企業在該大廈中所占面積比重進一步提高至40%。此外， 維多利廣場在推進天河商圈差異化競爭策略上邁出成功一步，新租約的平均租金水平亦較原租約上升約20%。國美電器擴租后，其在維多利廣場的總經營面積將達到11366. 34平方米。國美電器的經營目標是打造國美電器中國第一店，因此形成維多利廣場與天河

商圈其它商場錯位競爭的格局，令維多利廣場更具市場競爭力。最后，積極推進增值工程，提升物業回報率。物業整體出租率己經達到一個比較理想的水平，為提升資產的回報率，2006年，重點提高白馬大廈的資產值，2006年四月份如期完成了白馬大廈八樓及九樓的翻新改造，增加了批發、零售樓面面積，新增商鋪、寫字間均通過公開競標方式一次性租出，租賃單價較預測約高出20%，實現了資產增值的目標。另外，對白馬大廈的消防系統、電梯、大堂客戶服務中心等一系列設施合共斥資12876000港元，實施了改造和完善，大大改善了大廈的設備設施及經營購物環境。2007年，將利用預算余款對大廈局部電纜系統進行改造，對部分樓層通道進行翻新，以進一步改善大廈的基礎設施，保持白馬大廈的競爭力。

3 房地產產業投資基金特質性風險模型分析

房地產產業投資基金的特質性風險影響因素由于經濟周期處于不同的階段、投資者心理預期、不同的基金公司的表現、投資的房地產及其他外界影響因素的不同在不同的時期表現出不同的結果。

3.1 房地產產業投資基金特質性風險模型介紹

假設房地產產業投資基金的收益率為r，收益率的方差為δ(r)，表現為收益率的波動，既為房地產產業投資基金的風險。房地產產業投資基金的資產規模(x1)、財務負債結構(x2)、資產利用程度(x3)、流動性風險(x4)、股東資本(x5)與現金收入流入的穩定程度(x6)作為影響房地產產業投資基金的因素。從而建立模型δ(r)= a1 x1+a2 x2 +a3 x3 +a4 x4 +a5 x5 +a6 x6，以此測算房地產產業投資基金的特質性風險。

3.2 越秀房地產產業投資基金特質性風險模型建立

依據上表，可以得出特制性風險測算方程δ(r)=0.0216 x2-0.0294 x3-0.1026 x4，從以上檢驗結果來看，x2，x3，x4系數均表現出了抵御風險的符號，但是x5， x6卻出現了錯誤的符號方向，而x1，x5，x6的檢驗也未通過。

3.3 越秀房地產產業投資基金特質性風險分析結論

資產規模對于一支房地產產業投資基金來說，是至關重要的。但對于這種新型的金融資產來說，投資者更容易被其高比例的利潤率、相對穩定投資標的所吸引，而沒有對其資產有太多考慮，在進行綜合風險測算的時候，t檢驗沒有通過。對于任何一家基金公司，其財務杠桿的作用不可忽視，但對于越秀這樣一家剛剛成立四年多一點的基金公司，其財務杠桿相對較小，沒有較大的財務風險，從而相關系數也較低。資產利用程度與流動性風險兩個變量無論從符號方向、相關程度大小還有統計檢驗，在風險測算時均體現出正確性。在這兩個方面，屬于金融研究中基本的財務分析，而結果的正確性也說明房地產產業投資基金的金融性是十分明顯的。對于股東資本與現金流入的穩定性來說，它們與風險相關的變化方向與預期是錯誤的，在綜合測算時也沒有通過檢驗。這與香港整體金融環境有密不可分的關系。越秀在香港上市，其中一段時間香港整體金融走跌，房地產產業投資基金也不可避免的受其影響，包括越秀在內的五支房地產產業投資基金均出現了收益波動較大局面，而與此同時，越秀在廣州的經營的卻蒸蒸日上，不但有一定的股本累計，而且現金流入上也因為更良好的管理不但量上有所增加，而且也更加穩定。從而導致了上述問題的產生。[JP]

總之，伴隨我國的經濟的發展，房地產市場的繁榮，越秀基金的基本物業狀況表現良好，2007年底己比2006年底的狀況大有提高，而2008年底則在在2007年的狀態良好的情況下進一步鞏固個方面的業務，并對新的房地產進行投資。以越秀目前的發展狀況來看，我國內地其他可以發展類似固定資產管理形式的城市、物業均有豐富的資源，并且可以有良好的經營效果。相信在房產資源與經濟的良好發展的前提下，在我國內地發展房地產產業投資基金是有良好的前景。

參考文獻

[1]任紀軍.房地產投資基金.組織、模式與策略[M].北京:經濟管理出版社，2009.

[2]李安民.房地產投資基金[M].北京:中國經濟出版社，2009.

[3]崔錦泰.小波分析導論[M].西安:西安交通大學出版社，2007.