高房價與中產之殤

中央政府已經出臺了新一輪房地產市場調控措施。這一次，它明顯地調高了按揭貸款的門檻：首次購房者的按揭貸款利率優惠減少；對于購買第二套房的人，首付比例提高到40％，利率的優惠取消；對于購買第三套房的人，首付比例提高到60％，銀行可以自行調高利率。

果然，房地產一級和二級市場的成交量明顯下降。但是，沒有人驚慌，甚至那些靠房地產泡沫吃飯的人。這是為什么?難道他們不應該害怕中央政府的打壓措施嗎?

這一幕似曾相識。過去，中央政府多次推出過房地產市場調控措施，但每次市場稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方政府，還有他們上頭的中央政府，都靠著房邋產獲得財政收入。如今，市場已不相信政府會切斷它們的財源。

無處可容身

地方政府和房地產開發商都坐擁大量現金，這是他們去年賣地、賣樓及貸款得來的。當時在刺激經濟的名義下，有一個什么項目都能上的時間窗口，可以輕易獲得貸款。他們似乎認為，中央政府會在它們的資金耗盡之前改變主意，所以他們并不降價，而只是靜靜地等待。

如果大家都認為中央的政策很快就會又一次寬松下來，那么降價就是毫無意義的事情。現在的信貸政策幾乎是把二套房和三套房的買家擋在了市場之外。要賣掉手里的房子，開發商就得指望降價來吸引購買第一套住房的人，這些人收入水平低，又沒有多少家庭資產。只有中央政府讓所有人相信，目前的規則會持續實施到地方政府和開發商手里的流動資金耗盡之后，所有的相關者才會接受自己的新角色。

也就是說，按揭門檻提高后，購買第二和第三套房的人被排在門檻之外。因此，如果房地產開發商現在要賣房給收入低、財富少的首次購房者，只能降價到他們負擔得起。但這樣的降價沒有任何意義，因為中央政府可能很快會再次放松政策。

所以，在中央政府能對它的政策建立起威信之前，此樣的游戲不會結束。中央政府建立威信只有一種途徑，就是維持緊縮的政策，一直到地方政府和開發商把錢用完。如果真是這樣，以后大家就會按新的游戲規則來做了。

與中央政府的政策意圖相反，地方政府正在為新一輪房地產價格大漲做準備。地方政府一直借銀行貸款來安置拆遷戶。由于拆遷戶需要有足夠的補償，才能按現在的價格買得起房，所以安置費用在飛漲。除非房地產價格大漲。否則地方政府可能會賠錢，這是他們無法接受的。

去年，這種拆遷戶重新安置產生的需求對支持房地產需求發揮了重大的作用。購房自住的需求中，絕大部分來自這些拆遷安置戶，他們把拆遷補償款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以來，拆遷補償是最大的政府向私人的財富轉移。這可能是當前支持經濟的最重要的政府行為。

中產的代價

拆遷安置補償有積極因素，但也有兩個主要負面因素。

首先，它使用了杠桿的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借錢支付拆遷補償。拆遷居民使用補償款作為首付，取得按揭貸款。這樣，按揭貸款的首付實際上來自政府從銀行借的錢，在這個資金鏈上，所有的錢都是從銀行借的。

第二，盡管高額的拆遷補償款讓拆遷戶受益，但這讓地方政府成為房地產價格進一步膨脹的推手。而最終，成本將由中國新生的中產階層承擔。

過去數年，中央政府的經濟政策有利于低收入階層，具體做法是對農村的補貼，農地改革和生活必需品的價格管制。移民安置政策的初衷是另一項幫助他們的措施。

但是代價卻是由中產階級負擔的，他們最重要的幾項花費——買房、養車和子女受教育——都在快速膨脹。事實上，從絕對值來看，中國的房地產和汽車價格都在世界最高之列，若以相對于收入的比例而言，更是全世界最高的。除非政策發生重大變化，否則中產階級受到的擠壓會越來越嚴重。

中國的地產市場就是一個巨大的泡沫，住宅物業、房地產商的庫存、地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價值是中國GDP的三倍以上。在大多數城市，租金收入連折舊費用都覆蓋不了。衡量購房負擔的價格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著普通的中國大陸居民至少要花掉他們20年總收入才能買一套房子。這泡沫可能還要繼續，因為中國的銀行系統流動性非常充足。這部分歸功于國際熱錢的流入，部分源于政府有足夠的政策杠桿將資金引入市場。但是泡沫終歸是泡沫，積累得越久，對國民經濟的損害也就越大。

現代社會的穩定，取決于有一個健康并主導的中產階級。支持高地價的政策相當于是對中產階級課稅，從而延緩中產階級的發展。中國有可能出現這樣的社會結構，有少數超級富豪，大部分人沒有房產，而中產階級很小。這種結構不利于社會長期穩定。

合理的政策

正是因為，現代社會的穩定要依靠中產階級，如果中產階級人數眾多，并且對自己的處境滿意，社會就會穩定發展。高房價政策事實上是對中產階級征收的一項重稅，這會限制中產階級的成長。中國可能會發展成為這樣一種社會結構：少部分人巨富。很多人無房，中產階級為數不多。

由于這樣一種社會結構無益于長期的社會穩定，出臺合理的房地產政策，前提就是進行財政收入結構的改革。首先，以固定資產投資為主的政府開支應該受到限制。

中國并不需要立即去做全面的建設。去年，政府的財政收入總和，中央和地方政府的借款，國有企業的開支，三者加起來超過GDP的一半。政府部門能夠把這么多錢花得有效率嗎?你知道答案。收縮政府部門應放在首位。

第二，政府部門擁有的資產仍超過GDP。政府應該把這些資產分給私人，具體的方式要有利于中產階段的成長。這一舉措將支持消費，收入和稅收。政府收縮、還富于民，對于平衡和可持續增長是必須的。

政府部門的高速增長，只會激起他們對收入的渴望，讓他們有動力去刺激地產泡沫。沒有可信的政府改革，房地產調控是不可信的。