還“物業(yè)稅”應(yīng)有功能

馬光遠(yuǎn)

作者為經(jīng)濟學(xué)博士，資深律師。學(xué)術(shù)旨趣主要在資本市場、上市公司收購和公共政策，特別關(guān)注中國的轉(zhuǎn)型和法治變遷。作為中國律師，執(zhí)業(yè)領(lǐng)域主要在上市公司收購、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面

從中國物業(yè)稅改革的初衷而言，并非基于抑制房價，而是為了規(guī)范中國繁雜而無效的“不動產(chǎn)稅”

在如今房價飛漲的情況下，關(guān)于物業(yè)稅的討論已成為政策討論層面的熱門話題，諸多論者將抑制房價寄托于物業(yè)稅的推出。然而，綜觀目前關(guān)于物業(yè)稅的討論，發(fā)現(xiàn)對物業(yè)稅有很多誤讀的地方，這點從最近關(guān)于物業(yè)稅的調(diào)查問卷中反應(yīng)得非常充分，有必要予以正本清源。

對于“您是否了解物業(yè)稅的概念”這一問題，高達(dá)51%以上的讀者選擇了“略知一二，但說不清”，這在很大程度上反應(yīng)了民眾對物業(yè)稅本身的認(rèn)知程度，而這種模糊的認(rèn)知的根本原因在于很多專家自己都不知道物業(yè)稅是什么，就輕易對此發(fā)表評論。其實，“物業(yè)”一詞非常簡單，其基本含義是已經(jīng)建成的各類房屋及配套設(shè)施和場地等，以這些房屋或者場地為征稅對象所征收的稅，就是所謂的“物業(yè)稅”。而“物業(yè)稅”這一叫法源自香港，因為含義比較含混，首先導(dǎo)致了概念上的誤讀。從國外來看，叫物業(yè)稅者甚少，大多叫房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅，或者財產(chǎn)稅等，也就是對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，納稅數(shù)額隨著房產(chǎn)的升值而提高。

從中國物業(yè)稅改革的初衷而言，并非基于抑制房價，而是為了規(guī)范中國繁雜而無效的“不動產(chǎn)稅”，現(xiàn)存的涉及房地產(chǎn)的稅收包括房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅和所得稅。不僅種類繁多且效率也很底下，而夾雜在其中的各種收費更是不勝枚舉。基于此，為了完善國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費，十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。但隨著房價的飛漲，物業(yè)稅不知何時被賦予平抑房價的不能承受之重。隨著房價的飛漲，關(guān)于物業(yè)稅的討論也隨之升溫。這個誤導(dǎo)對民眾的影響是很大的。對于“物業(yè)稅開征將如何影響房價”的調(diào)查，31%以上的人選擇了房價會下降。

而之所以大家認(rèn)為物業(yè)稅的開征會使得房價下降，一個最大的誤會是認(rèn)為將把土地出讓金納入物業(yè)稅，分70年而不是一次征收。看看“您是否期待物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)到落實”和“物業(yè)稅的稅基應(yīng)該是什么”的調(diào)查結(jié)果和調(diào)查設(shè)計就知道，設(shè)計者和調(diào)查者都想當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)稅征收之后，土地出讓金將不再單獨繳納。對于物業(yè)稅的落實，近50%的人認(rèn)為不樂觀，而對于稅基，近62%的人選擇了“新房新辦法，老房老辦法”。其實，物業(yè)稅和土地出讓金根本沒有任何關(guān)系，由于我國的土地國有，土地受讓者只能獲得70年的使用權(quán)，這種轉(zhuǎn)讓關(guān)系體現(xiàn)在國家作為唯一的供應(yīng)方與土地開發(fā)企業(yè)之間，由開發(fā)商購買，70年的土地出讓金從技術(shù)上是無法分成70年的地租形式的。一個簡單的常識是，如果沒有土地出讓金，土地應(yīng)該如何流轉(zhuǎn)?將土地出讓金分70年來繳納的人根本就欠缺技術(shù)層面考慮，也是對民眾的極大誤導(dǎo)。

關(guān)于物業(yè)稅如何征收，例如征稅對象、稅基、稅率等，各國的做法雖有差異，但共同點遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于差異。物業(yè)稅說穿了就是對房地產(chǎn)為課征對象，以課征時點計稅對象評估值為計稅依據(jù)，對房地產(chǎn)保有期間征收的一種財產(chǎn)稅。也就是說，凡是“擁有”房地產(chǎn)的人，都有按照不動產(chǎn)的評估價值納稅的義務(wù)，而且從國外許多國家看，對于房地產(chǎn)稅大多集中在“擁有”環(huán)節(jié)，而不是“交易”環(huán)節(jié)。我國則相反，“交易”征收重稅，“擁有”卻輕稅或無稅，只有對擁有環(huán)節(jié)征收，才能增加持有者的成本，促進(jìn)房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，補充有效供應(yīng)不足，抑制房價的非理性上漲，這才是物業(yè)稅在房價上的額外的貢獻(xiàn)。

鑒于民眾對物業(yè)稅的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，又鑒于很多似懂非懂的專家們的誤導(dǎo)，更鑒于物業(yè)稅這個詞本身的含混不清，筆者建議國家發(fā)改委在進(jìn)行制度設(shè)計的時候改用“房地產(chǎn)稅”或“不動產(chǎn)稅”的概念，并就物業(yè)稅的征收的總體方案公之于眾，釋疑解惑，避免民眾對物業(yè)稅的誤讀，也不要讓物業(yè)稅承擔(dān)很多不該承擔(dān)的政策功能。