萬通地產(chǎn)：找準自己的邏輯

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是好還是不好?多數(shù)人的觀點是前景堪憂。但我的觀點恰恰相反，我認為房地產(chǎn)市場很好。看一個東西是好是壞，第一取決于你的眼光，第二取決于你看問題的角度。”萬通地產(chǎn)董事長馮侖在他的博客里這樣寫道。

然而單看不久前萬通地產(chǎn)公布的半年報，情況似乎并不樂觀。今年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入60732.17萬元，同比下降73.11%;營業(yè)利潤9189.9萬元，同比下降86.57%;凈利潤7357.8萬元，同比下降73.97%。基本每股收益0.0726元。財報預計今年1—9月的凈利潤較去年同期下降50%以上。

和去年那份華麗的年報相比，萬通地產(chǎn)可謂“高臺跳水”。去年萬通地產(chǎn)的營收達到48億元，同比增長122.44%，實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤超過5億元，同比增長219.78%，基本每股收益1.0403元。

“房地產(chǎn)行業(yè)的特點是上一年播種，下一年收獲。”萬通地產(chǎn)住宅建設事業(yè)部總經(jīng)理曹匯昆表示，拿2009年與2008年相比，今年萬通地產(chǎn)的日子其實更好過，現(xiàn)金流更充沛。如中報顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)利潤率達56.72%，比2008年同期增加3.94%。上半年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達4.91億元，同比增加10.65億元，預收款項達21.07億元，比年初增加97.9%。

2009年馮侖50歲，知天命之年，可能是馮侖最忙的一年，也很可能是他近來最興奮的一年。3月26日，他出現(xiàn)在紐約，簽署了一份據(jù)他自己說是“世界上最具挑戰(zhàn)性”的合同——北京萬通實業(yè)股份有限公司正式與紐約和新澤西港務局簽署租約，成為紐約最高摩天大樓新世貿(mào)中心一號樓的“一號租戶”。

馮侖的春風得意還不僅在此。這之前的3月16日，萬通地產(chǎn)剛剛簽約與中體產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)“三亞奧林匹克國際村”項目，項目總投資52億元、為期長達7年。這意味著萬通地產(chǎn)的事業(yè)版圖從北京、天津的戰(zhàn)略核心地帶又重新擴展到了它的起源地海南。

孩子大了總要換衣服。一向不以規(guī)模見長的萬通地產(chǎn)也逐漸意識到，保持一定量的土地儲備才能有更長足發(fā)展。曹匯昆透露:“萬通地產(chǎn)今年計劃新增土地儲備200萬平方米，如果一切進展順利，預計年底，公司土地儲備或可達到500萬平方米。”

7月8日，萬通地產(chǎn)與關聯(lián)方天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議，合作開發(fā)中新生態(tài)城。該啟動項目約為12萬平方米左右，這意味著萬通地產(chǎn)與萬科地產(chǎn)、 天房發(fā)展、嘉銘置業(yè)等一起成為了中新生態(tài)城首批入駐企業(yè)。12萬平方米的項目并不大，但在馮侖看來這是萬通地產(chǎn)進一步介入中新生態(tài)城的“敲門磚”。曹匯昆也表示，萬通更看重未來生態(tài)城對首批介入房企的土地優(yōu)先獲取權(quán)以及各項優(yōu)惠政策。

不久前萬通地產(chǎn)在北京懷柔龍山新新小鎮(zhèn)附近再次取得近1000畝土地，用于該項目的后期開發(fā)，建筑千萬級獨棟別墅項目。此前，龍山新新小鎮(zhèn)的開發(fā)規(guī)模已有1200畝左右。除此之外，7月17日，萬通地產(chǎn)還以4.8億元的價格從公開市場上獲得河北香河縣四宗占地面積800畝、建筑面積約53萬平方米國有土地的使用權(quán)。

不過曹匯昆強調(diào)，萬通不會激進拿地，更不會當?shù)赝酢Ｋf:“萬通對土地儲備不著重于數(shù)量，而主要提升未來單位土地的開發(fā)價值。”

為保證項目開發(fā)和土地儲備購置，萬通地產(chǎn)在資金方面已經(jīng)做好了準備。去年10月獲批的不超過10億元公司債在今年10月進入發(fā)行程序，盡管耗時較長，但對于此前總資產(chǎn)為73億元的萬通來說，10億元資金意義不小。

在10月13日萬通地產(chǎn)公司債券網(wǎng)上推介會上，馮侖強調(diào)，未來三到五年將積極調(diào)整經(jīng)營策略，在產(chǎn)品質(zhì)量和服務水準上進一步提高，依靠細分市場，避免普通住宅的價格戰(zhàn)，以高品質(zhì)和精準定位，在高端住宅市場中不斷擴大占有率;另外，未來三五年要逐步加大商用物業(yè)業(yè)務的比例，以抵御住宅市場波動帶來的風險。

馮侖曾不止一次表示萬通地產(chǎn)將擴大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，目前商用地產(chǎn)占萬通地產(chǎn)開發(fā)項目的10%，業(yè)務收入則不到5%。馮侖透露，萬通地產(chǎn)計劃用未來10年時間將超過30%的業(yè)務轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。

由于萬通地產(chǎn)早已避開了普通住宅市場，專門盯準30%高端人群，并把它的大多數(shù)項目放在經(jīng)濟發(fā)展最快的天津濱海新區(qū)，錯開了爭搶市場的風口浪尖。馮侖說，這就叫戰(zhàn)略，會下這種棋的人才叫有眼光，這樣的企業(yè)才能不敗。在善于思考的馮侖帶領下，萬通正在找準自己的邏輯。

曹匯昆強調(diào)，萬通地產(chǎn)京津布局目前已經(jīng)實現(xiàn)，按照公司制定的銷售目標，截至6月30日萬通各個項目基本都超額完成了全年計劃，并已經(jīng)重新設定了挑戰(zhàn)性的目標。公司新的目標是突破年銷售額40億元，“希望能創(chuàng)歷年最好業(yè)績”。