萬科做好兩手準備

2009年，萬科(000002.SZ)仍然是地產界的龍頭老大，但外界注意到，與自己激進的2007年相比，萬科慢下來了;與保利地產等新貴們相比，萬科也慢了下來。過去的一年，萬科做的最重要工作，是推進公司從“規模速度型”向“質量效益型”增長的轉變。

10月25日，萬科發布三季報，前三季度共實現銷售金額461.5億元，銷售面積510.3萬平方米，分別比去年同期增長29.6%和26.8%;累計實現營業收入295.4億元，同比增長31.1%，凈利潤29.6億元，同比增長29.9%。

但業內注意到，兩天后保利地產公布的財報顯示，保利地產前三季度銷售簽約面積392.24萬平方米，銷售金額323.35億元，分別比2008年同期增長163.16%和165.2%，相對于萬科其增長速度可謂瘋狂。

另一家大地產公司、具有央企背景的中海地產也在利潤率上對萬科形成沖擊。中海前三季度實現銷售金額雖只有293.32億元，但2009年上半年扣除非經常性損益后歸屬于公司所有者的凈利潤，中海為26.74億元，凈利潤率是9.12%;萬科為25.24億元，凈利潤率是5.92%。

事實上，從2007年董事長王石拋出“拐點論”后，萬科就開始采取減少庫存、升級產品為主導的防御性戰略，整個2008年，萬科拿地速度以及新建面積銳減。但隨著政府救市政策出臺和天量放貸進入地產市場，房地產從寒冬迅速回暖，而萬科卻在2009年感到了內外部的巨大壓力，有分析認為，用不了三年，保利地產就會超越萬科取代其業內老大的地位。

2009年1月以來萬科已經連續三個月零拿地，業內有人士稱萬科的土地儲備只夠開發兩年半，萬科內部對“拐點論”的表述也在微妙變化。今年5月，萬科副總裁肖莉在申銀萬國的策略研討會上稱，萬科有可能已經錯失了最好的拿地時機，并暗示萬科將加快拿地的速度。

從5月份起，萬科奮起直追，僅僅4個月的時間，就在全國十多個城市拿地31塊，總計820萬平方米。但外界也注意到，從拿地城市結構看，萬科在繼續深挖一線城市的同時，重點向二、三線城市傾斜。上述競拍到的31個地塊，僅有6塊屬于京滬穗深四大一線城市，總建筑面積不足110萬平方米，在全部新增土地儲備中占比不足1/6。

顯然，萬科多年來一直沿襲的“3+X”區域戰略正在發生變化，其中“3”指長三角、珠三角和京津環渤海三大戰略區，“X”指的是三大戰略區之外的二、三線城市。以前，三大戰略區一直是萬科關注的核心，也是其主要的業務來源。而2009年上半年，萬科二線城市的住宅銷售面積已經超過了一線城市。

5月，萬科與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科將在房地產開發、城市綜合體等重點領域擴大投資，預計在長春投資總額30億元;7月，萬科擊敗保利、中海、碧桂園等強大競爭者，以21.5億元奪下佛山地王;10月，萬科與南京交通集團簽署戰略合作協議，兩家集團將共同成立項目公司，聯手開展土地運作和房地產項目的合作。

顯然，萬科雖然低調潛行，但不會放棄自己頭把交椅的野心。為此，萬科加大了融資力度，9月15日，萬科臨時股東大會高票通過了高達112億元的公開融資方案。公司總裁郁亮在會上表示，之所以提出再融資的想法，是因為萬科已經確信公司回到了增長軌道。

雖然房價“高得都不道德”的中國房地產市場在2010年仍存在巨大的不確定性，但這個行業唯一的專業公司已經做好了兩手準備——沒有人懷疑萬科對市場變化的快速反應能力。