我國房地產市場結構性失衡分析

摘 要:文章闡述了我國房地產市場供求不均衡現狀，指出了房地產市場供求結構性失衡的具體表現，并分析了房地產市場供求結構性失衡的原因，提出了改善不均衡供求結構的對策，以促進我國房地產市場穩定健康發展。

關鍵詞:房地產市場 供求關系 結構性失衡

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)10-234-02

隨著我國房地產業的迅速發展和房地產的逐步市場化，供求關系直接影響房地產行業的發展。由于購房主體的變化和需求的多樣化，空閑房也就應運而生。一方面，住房投資規模的不斷擴張，價格卻居高不下，加上投機行為的大幅增加，導致空置房大面積出現;另一方面，無房戶無力支付卻又翹首以待，正是基于空置的商品房與房產需求的過度，存在著明顯的供需矛盾，勢必導致我國房地產市場結構性供求失衡的現象長期存在，影響著我國房地產行業的健康、穩定發展。

一、我國房地產市場供求現狀

2007年11月，全國房地產開發景氣指數創三年來新高。但此后，受金融危機的影響，加上房地產市場內部矛盾重生，房地產市場步入調整時期。

2008年以來，全國范圍內房地產成交量持續低迷。據國家統計局報告顯示，2008年1—12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%;商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1—11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。

通過分析2008年我國房地產市場供求狀況，可以看到，目前，房地產市場出現嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，許多開發商遭受了巨大損失甚至破產倒閉。

二、房地產市場供求結構性失衡的具體表現

實際上，近幾年來，我國房地產市場商品房空置與過量需求現象就已經普遍存在，集中表現為供給與需求的結構性矛盾。空置面積不斷增加的同時，大部分中低收入者卻因為房價高而無力支付，潛在的需求不能變成現實的需求，有效需求不足反映出了供給與需求結構差異問題，具體表現在以下幾個方面:

1.區域發展不平衡。隨著城市化進程的加快，大量人口涌入經濟發展較快的東南沿海和大中城市，城市人口的增加，擴大了對房地產的需求，使房地產資金過多投向這些地區，大大推動了其房地產價格持續上漲和房地產泡沫的滋生。總體上講，2007年以來，東部地區房地產開發投資發展迅速，房價飆升;中部地區在全國樓市總體快速增長的情況下，也保持了較大的增幅，價格漲幅在10%~20%之間，水平中等偏快，但房價增幅低于東部地區;西部地區整體上較中東部地區發展水平有一定差距，房地產市場呈初步上升階段。由于房地產區域發展不平衡，導致相同收入水平的人想購買同樣面積的住房，在不同地區的實際支付能力存在很大差距。

2.供求結構不平衡。從房地產的供給來看，低投入、低價位的中小戶型住房供應總量不足，而高投入、高價位的豪華型住宅、別墅、酒店式公寓比重過高，擠占了有限的土地資源，在一定程度上加劇了土地市場的惡性競爭和房地產價格虛高不下。從居民收入看，中低收入家庭占多數，但房屋供給結構中，中低價位住宅供應比例偏低且中小戶型偏低，致使中低收入家庭購房難度較大;相反，高收入階層比重相對較小，但高檔住宅供給比重較大，這就使得房地產市場長期以投資或投機為主，必然會使房地產價格存在許多泡沫。目前，這種供需結構性矛盾較為突出。

3.供求信息不對稱。供求信息不對稱也是房地產市場結構失衡的一個主要方面。一方面，一些企業利用虛假廣告、虛假信息等手段欺騙消費者，加上一些中介機構的誤導，引發了各種房地產糾紛和矛盾，導致了消費者對房地產消費的信任危機;另一方面，由于房地產開發、建造和交易過程的復雜性，消費者作為弱勢群體，無法真正獲得商家及提供商品房的相關信息，與開發商所獲得的信息相比，二者之間存在嚴重的信息不對稱，致使供需矛盾加深。

三、房地產市場結構性失衡的原因分析

長期以來，房地產市場呈現供需結構性失衡現象，原因是多方面:

1.收入水平與房價存在巨大差距。國際上公認的房價“合理價格水平”，應該是相當于每戶居民3~6年的平均收入。根據目前全國城鎮居民人均可支配收入水平來看，買一套90平方米的普通居民住宅，全國的均價應該在248148元，每平方米為2757.2元。{1}而現在全國平均房價為每平方米4000元左右，遠遠超出了我國城鎮居民的承受能力，從而導致了供給過度與有效需求不足的矛盾。

2.供給與需求層次錯位。馬斯洛的需求層次理論認為，住房是最低層次中最基本的生存需求。對于大多數中低收入者來講，滿足住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。而在房地產供應結構中，開發商卻忽視了大多民眾的基本需求，而把投資開發的重點放在只滿足少數富人的高標準、高消費的別墅或豪華型住宅建設上，供給與需求層次錯位的直接結果是導致商品房嚴重積壓，房地產市場步入了房屋空置和需求過剩并存的怪圈。

3.開發商與消費者心理預期不同。房地產商樂觀供給預期過度、消費者樂觀消費預期不足的結構性矛盾是房地產市場結構性矛盾的內在原因。{2}2007年以來房地產市場的過度繁榮，催生了房地產開發商對房地產業的前景樂觀預期過度，即使在受到金融危機的影響下，也期望通過地方政府的“救市”，來保持房地產市場較高的價格水平;相反，金融危機致使大量企業破產倒閉，勞動力失業，廣大消費者對未來收入的不確定性和房地產市場降價的樂觀預期，使得大部分人保持持幣觀望的心態。由于對供給和需求存在著兩種截然不同的心里預期，房地產市場漸行漸冷，不可避免地進入調整期。

4.房地產市場操作欠規范和制度缺失。由于制度缺陷和懲罰機制的缺失，房地產市場信息披露不真實，交易行為不規范，尤其是二級市場交易混亂等現象屢見不鮮。地方政府在“政績”和“經濟利益”的雙重驅動下，房地產市場尋租現象較為嚴重，為開發商大開方便之門的同時，人為地加大了房地產運行成本，干擾了價格信號，導致了市場秩序的混亂。

四、有效調節我國房地產市場結構性失衡的對策

房地產市場供需結構性不完善，嚴重影響了我國房地產市場的健康、穩定發展。這種影響具體表現為房地產市場失靈，房地產消費者與投資者對未來市場預期的不確定性。因此，要采取相應措施，對房地產市場供求進行積極正確的引導，促使供需結構趨于均衡，并力求在這種態勢下實現資源有效配置。

1.投資要向中西部省市傾斜。在房地產市場進入調整期，東部地區在完善保障性住房建設外，應把投資區域向中西部省份傾斜。這樣做，一方面可以轉移市場變動帶來的風險，另一方面可以給中西部地區房地產市場注入活力，帶動當地經濟的發展。

2.調節商品房有效供給結構。我國房地產市場供給結構不合理，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費需求的民生性商品房則比重偏低。鑒于此，一方面，政府應把滿足和改善居民的住房條件和房地產業作為支柱產業的民生性結合起來，增加廉租房、經濟適用房、普通商品房等中低檔居住用地的絕對和相對供應量;另一方面，房地產開發商要順應市場發展的變化，積極推進投資市場向消費市場轉型，根據消費需求來開發建設商品房，以滿足和改善大多數居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場供應量，逐步改善房地產市場供求結構不均衡狀況。

3.調整房地產商的心理預期。2008年以來，房地產價格已進入下行通道，房地產市場價格回歸理性是必然趨勢。房地產開發商如果不改變房價過度樂觀的心理預期，積極調低房價，恐怕要延長房地產市場的調整周期。所以，房地產開發商不要期望地方政府出招“救市”，而是要適應市場變化，調整房地產市場過度樂觀預期，降低房地產價格水平，把它降到大多數中低收入居民可以承受的范圍之內，才有希望重新看到房地產市場繁榮的局面。

4.調整房價，回歸理性。近年來，房地產市場的一個顯著性特征就是“滯脹”。價格不斷上漲的同時，出現了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資(投機)需求過旺，使得房地產價格一路飆升，靠投資拉動的市場沒有消費需求的消化，市場的結構性矛盾就難以消除，房地產市場的繁榮就無從談起，或者說只是暫時的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個手段就是，調整房價，使其回歸理性，真正體現滿足大多數消費需求的民生性，只有這樣，房地產業作為支柱產業，才能真正激活最大的內需。

5.規范房地產市場交易行為。首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點，調整相關的法律法規的規定，通過寬松的財稅政策和適度的金融手段，引導公眾合理消費。同時，要嚴格限制外資進入房地產二級市場及房地產中介機構。其次，房地產開發商要建立信息披露制度，力求消費者能夠獲得準確，可靠的市場信息，從而促進有效需求，逐步改善市場結構性不均衡局面。

參考文獻:

1.沈曉杰.中國房價需降三分之一[EB/OL].http://house.people.com.cn/GB/98352/8569677.html，2008.12.24.

2.田繼英.淺析次貸危機對我國房地產市場模型沖擊和啟示[J].科學之友，2009.2(3)

3.安啟雷.從金融危機的演變談房地產業若干政策的調整[J].城鄉建設，2009(1)

(作者單位:太原市房產經營公司 山西太原 030002)(責編:若佳)