論房地產業宏觀調控的必要性

朱 錦 張東祥

摘要:宏觀調控是市場機制運行的補充,是房地產業健康發展的重要保障。作者從房地產市場的外部性和內部性這一全新角度來探究房地產宏觀調控的內涵和必要性,進一步提出房地產業宏觀調控的基本原則。

關鍵詞:房地產業;宏觀調控;必要性

1房地產調控的內涵

房地產宏觀調控是整個宏觀經濟調控的重要組成部分。房地產宏觀調控的內涵必須包含如下幾個方面:(1)房地產開發量與吸納量的平衡問題;(2)房地產供給量與需求量的平衡問題;(3)房地產供給價格和消費水平協調問題;(4)房地產供給結構和需求結構對稱問題;(5)房地產宏觀調控是促進城市用地的集約化、節約化;(6)房地產宏觀調控是促進房地產業與國民經濟協調發展;(7)房地產宏觀調控是保持房地產業可持續發展;(8)房地產宏觀調控是房地產業經濟性與社會性相協調;(9)房地產宏觀調控可以采用經濟的、法律的和行政的手段;(10)房地產宏觀調控促進其他相關產業的發展。

2房地產宏觀調控的外部必要性分析

2.1房地產宏觀調控是國民經濟健康發展的基本內容。

國民經濟的發展現狀及潛力制約和影響著房地產業發展的規模、速度、結構等;房地產業的發展對國民經濟持續、穩定、健康的發展產生強烈的反作用。房地產宏觀調控是政府宏觀調控的重要組成部分,是房地產業健康發展的重要保證。房地產宏觀調控可以促進房地產業與國民經濟協調發展,能夠更好地發揮房地產業對國民經濟的反作用,成為國民經濟健康發展的基本內容。

2.2房地產宏觀調控是保持金融市場健康發展的基本內容。

房地產業存在金融風險必然要求政府對其進行宏觀調控。金融市場是房地產業特別是房地產開發獲取資金的主要渠道,房地產經濟的波動會影響到金融市場的正常運行。房地產宏觀調控是保持金融市場健康發展的基本內容,我們可以通過房地產宏觀調控來減少房地產業的經濟風險,從而可以降低其轉化為金融風險的可能性,還可以加強對金融的監管,拓寬企業和個人的融資渠道,實行金融創新。

2.3房地產宏觀調控是我國土地資源合理配置的基礎。

土地資源是房地產業的基礎,它的合理配置直接關系到房地產業的健康發展、國民經濟的可持續發展。如果完全依賴市場,土地資源配置領域將會出現既非計劃又非市場的混亂狀態,會導致經濟衰退。同時我國是土地公有制國家,土地的所有權歸國家和集體,個人或者單位只擁有土地的使用權。房地產業所經營的土地,都是掌握在政府手中的國有土地,我國的這一特殊國情也決定了房地產宏觀調控是我國土地資源合理配置的基礎。

2.4房地產宏觀調控是促進城市化進程科學化的基本要求。

房地產建設是城市化發展的重要標志之一,城市化發展為房地產業提供了廣闊的發展空間,使房地產業逐漸成為社會發展的支柱產業。房地產建設與城市化發展具有協同性,一方的發展必將影響另一方的發展,二者相互制約,互相促進。房地產宏觀調控是促進城市化進程科學化的基本要求,是促進房地產建設與城市化協調發展的有效途徑,可以加強對房地產業的管理,控制房地產的投資方向,調整房地產用地結構,促進城市化進程科學化。

3房地產宏觀調控的內部必要性分析

3.1房地產市場不完全性要求宏觀調控。

房地產市場具有不同于一般市場的壟斷性、不完全競爭性和信息不對稱性的特點。我國房地產市場分為土地市場、增量房市場、存量房市場。在土地市場上,是政府與開發商進行土地交易,政府是土地市場的絕對的和唯一的賣家,掌握著出讓土地的所有信息,房地產開發商作為買家卻對求購的土地的信息了解相當有限。同樣在增量房和存量房市場上,作為賣家的房地產開發商或者房地產所有者對賣出的房地產的真實情況的了解遠遠多于購房者。房地產市場的不完全性會嚴重損害消費者的利益,也不利于其健康發展。因此,為了彌補這一缺陷,必須進行房地產宏觀調控,對房地產市場進行有效的指導。

3.2市場失靈的存在要求宏觀調控。

市場失靈造成我國的房地產市場存在著外部性、不完全競爭性、信息不對稱性等問題,部分房地產還是準“公共物品”。因此,為促進房地產市場的可持續健康發展,必須借助政府宏觀調控這一只“看得見的手”來彌補市場失靈。市場失靈是我國政府對房地產市場進行宏觀調控的理論依據。可以依靠政府對房地產業的宏觀調控克服市場機制的不足,政府又可以作為體制改革的推進者和市場發育的培育者,大力造就市場機制得以發揮的環境。

3.3我國房地產市場發展的不成熟要求宏觀調控。

我國房地產市場處于起步階段,其發展的主要表現在如下幾方面:發展缺乏穩定性、區域間缺乏平衡性、市場競爭缺乏有序性、房地產價格體系缺乏規范性、房地產企業生產經營活動缺乏經驗性、房地產供求結構缺乏合理性。這些不成熟造成我國房地產業發展不穩定,必須有政府強有力的扶持和引導,通過適當的宏觀調控措施,促使其更快走向成熟。

3.4我國經濟發展與房地產業發展的不平衡要求宏觀調控。

房地產業作為國民經濟的一個有機組成部分,它的發展不能脫離國民經濟的發展,必須與我國經濟發展相適應,相協調。國民經濟的發展可以促進房地產業的發展,房地產業的發展反過來可以促進國民經濟的發展。但是在過去很長一段時期,我國在國民經濟建設中并沒有意識到二者的聯系,否定土地和房屋的商品屬性,既限制了房地產業的發展,也影響了與房地產業相關的建筑業、建材業、裝修業、家電業、家具業、物業管理服務業、旅游業等的發展,保持房地產業的適度發展,并合理帶動相關產業的發展,對國民經濟的健康、快速發展至關重要。

3.5我國住房機制的雙軌制要求宏觀調控。

為解決好城市居民的居住問題,我國實行住房機制的雙軌制,即以中低收入家庭為對象的經濟適用住房及廉租住房的保障性住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品性住房供應體系。這一機制只有通過政府宏觀調控,嚴格控制產品結構,增加中低檔住房供給,同時給予他們一定的優惠,來解決中低收入者的居住問題。

4房地產宏觀調控的基本原則

4.1先行性原則

我國房地產業也經歷了復蘇、繁榮、衰退、蕭條的周期波動。房地產周期的復蘇和蕭條期滯后于宏觀經濟周期,繁榮和衰退期先于宏觀經濟周期。房地產業是基礎性、先導性產業,是國民經濟的重要支柱產業。房地產宏觀調控政策制定時先要了解二者之間的關系,進而了解二者的周期。房地產業宏觀調控要先于國民經濟其他宏觀調控。

4.2結構性原則

房地產宏觀調控的結構性原則在于宏觀調控政策出臺本身要有結構性,政策的本身前后要有結構性,要形成體系,不能前后矛盾。

4.3持續性原則

房地產宏觀調控要有利于房地產業可持續發展,立足于國民經濟可持續發展。房地產宏觀調控要前后具有連續性和連貫性,不能前后脫節。要用可持續發展的觀點來看待房地產宏觀調控,要以房地產業可持續發展作為房地產宏觀調控的衡量標準。房地產業宏觀調控要運用于房地產業整個運行周期--復蘇期、繁榮期、衰退期、蕭條期,房價高時要宏觀調控,房價低時同樣也要宏觀調控。

4.4整體性原則

房地產宏觀調控要體現房地產與國民經濟的整體性;要體現房地產業自身發展的整體性;要體現房地產與城市經濟發展的整體性。房地產宏觀調控要和整個國民經濟宏觀調控相協調,是整個宏觀經濟調控的組成部分。房地產宏觀調控也要成為利于房地產業自身和城市經濟發展的組成部分。

4.5差異性原則

差異性也可稱為地域性或區域性,是指要對不同的國家、不同的地區、不同的對象實行不同房地產宏觀調控政策,要根據各地方、各地區的特點來實行不同的房地產宏觀調控政策,要有地方特色,不能千篇一律。

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