中國應做好 樓市崩潰的準備

時寒冰

對于猛漲的房地產，中國現在要擔心的，不是會不會崩潰的問題，而是萬一房市崩潰了，到底該怎么辦？中國政府、銀行、房產商、購房者、無房者，恐怕沒有一方做好這個心理準備。

近幾年，在營業稅負加重和樓市高回報誘惑的雙重因素下，一些老板關掉企業，把大量資金投到了房地產領域。

這也正是次貸危機之下，全世界房價下跌，唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。由于大量資金流向房地產領域，加速了中國房價的上漲，這種上漲形成的示范效應又吸引更多的資金涌向房地產，資金的持續流入為中國房地產戴上了一個華美的光環，而在這種光環之下，則是一個令人憂慮的前景：如果制造業的基礎松動，過于倚重房地產的中國，如何應對未來房地產波動甚至崩盤的隱憂？

廣場協議簽訂后，日本政府為了刺激經濟發展，貨幣供應量每年超過10%。信貸投放也持續放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規模在當年國民生產總值中的占比高達90%，貸款大部分流入房地產領域。

中國在出臺經濟刺激計劃后，信貸投放加快，僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產領域，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空，“地王”在全國各地紛紛出現。今年國內主要大城市前三季度土地出讓金已經超過2007年全年。

再看一下人口因素。日本二戰后的人口出生率一度達到33％。，這批嬰兒長大成家后形成對住房的強大需求，推動著房價的上漲。但隨后，隨著經濟發展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。

其實，中國的人口結構也在快速發生變化，只是這種變化被忽略了。我們不妨看一下媒體報道的具體數據：根據北京市教委發布的統計數據，2000年是小學畢業生人數的高峰年，小升初人數為18萬人，但此后逐年遞減，到2005年減至8萬多人。如果把這組數據畫成曲線圖，人們很容易發現未來人口變化的趨勢是何等明顯。

房價連年上漲，既得利益集團拼命渲染房地產發展帶來的好處，而對日積月累的隱患只字不提。如何讓中國房價回歸理性，穩定地增長，避免重蹈日本覆轍，我們真的應該冷靜思考一下了！▲（作者是南京大學客座教授。）