下半年珠三角物流地產將止跌回穩

姜明圣

倉儲物業在內資第三方物流企業快速發展的支撐下，服務于電子、家電、快速消費品等行業的區域配送和國內貿易企業對倉儲的需求將有明顯的回升。

鑒于當前業界對于珠三角地區工業地產和物流地產市場的擔心，仲量聯行認為：由于珠江三角洲(珠三角)地區的經濟以出口為主導，因而難免受全球經濟危機影響。但是隨著流動資產的增加以及股票市場的再度活躍，有跡象顯示珠三角工業地產和物流地產市場正在改善：與此同時，大規模的基礎設施建設及對住宅投資的優惠政策將有助維持工業地產市場的穩定，從長遠來看可以刺激工業地產和物流地產的市場需求。

工業地產的帶動

當前中國的經濟狀況非常嚴峻，經濟增長同比出現較大回落。但是從部分主要指標增長來看，中國最近的整體投資氣氛已出現一定程度的升溫。中國制造業采購經理人指數(PMI)至2009年5月連續六個月取得增長，并連續三個月保持在50點以上，顯示制造商正在恢復信心。同時，股票市場在過去數月出現顯著反彈。

廣東的經濟增長明顯放緩，2009年第一季度GDP按年同比增長僅5.8％，而去年則取得10.5％的增長。然而，廣州和深圳的經濟情況比較好，兩地的GDP在2009年第一季度分別按年同比增長8％和6.5％。雖然廣州和深圳的零售消費增長放緩，但未見暴跌，2009年第一季度仍分別取得8％和12％的同比增長率。

隨著流動資產增加、投資者信心回升以及政府對住宅投資的鼓勵政策，最近數個月以來，住宅市場銷售上揚。

廣州將于2010年舉辦亞運會，是繼去年北京奧運會和明年上海世博會之后的第三大國際盛事。廣州為這項盛事將投入多達2200億元人民幣，其中一半資金將會用于建設城市地鐵網絡。基礎建設改善，將會吸引更多的物流地產投資商。

目前廣州正在謀求更大范圍的城市布局，拓展城市影響力。最近出臺的《珠三角地區改革發展規劃綱要》重點提出將廣州和佛山合并成一個更大的城市體系。合并完成后，不僅有助提高廣州在珠三角地區的領導地位，還能通過兩市的協作增強珠三角地區的競爭力，令該地區成為中國的主要發展動力之一。事實上，當前廣州與佛山在2008年的GDP總和達到1.25萬億元人民幣，僅稍遜于上海的1.37萬億元人民幣。如此大的一個城市經濟體，對于追求規模經濟效益的投資方來說，非常具有吸引力。

仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪表示：“珠三角地區的發展大方向是提升價值鏈。珠三角各城市正逐步向先進制造業、高科技以及其它服務行業轉型，這將帶動對寫字樓和產業園的需求。”工業地產和物流地產將會在這種形勢下，得到更多的投資機會和發展空間。

由于華南地區的商業機會不斷增長，加上毗鄰香港的有利優勢，近年來，不少跨國企業在廣州、深圳設立華南地區總部。受金融危機影響，投資者和租戶趨向謹慎，最近市場有所放緩。此外，不少在廣州、深圳的國內企業2009年上半年有升級的租務需求，利用租金下調的機會，紛紛搬遷至高端園區。這些企業主要來自受全球金融危機影響較小的通訊業和能源業。

租金下調整空間有限

回顧2009年上半年深圳的工業地產市場，廠房倉儲物業受到了經濟波動的強烈影響。DTZ戴德梁行房地產顧問(深圳)有限公司的研究結果顯示，自2008年下半年世界金融危機爆發以來，深圳的廠房倉儲物業市場一方面經歷著劇烈的經濟波動：另一方面，工業發展面臨著產業結構調整，因而對相關廠房倉儲物業的需求急速減少。從2009年第二季度的經濟運行數據來看，深圳市的工業生產已經出現轉好的跡象，但是仍然受制于諸多不確定因素的影響，未來工業地產市場的能否整體轉好，依然有賴于外圍經濟環境和國內經濟形勢的改善。

但是，2009年第二季度整體經濟運行情況并未出現進一步的惡化，因此工業地產市場也隨之出現回暖的跡象。但是企業對擴張仍然十分謹慎，市場需求并沒有復蘇，加上存量的空置面積帶來的供過于求，預計2009年下半年工業地產市場將繼續面對向下調整的壓力。另一方面，由于前期租金的調整幅度已經較大，因此下調的空間將會比較有限，而整體市場的真正復蘇還將有賴于外圍環境和國內經濟的改善。

世邦魏理仕最新數據顯示，受到全球經濟衰退的影響，各類工業物業的租賃需求都有不同程度的萎縮，其中物流設施受到的影響最小。2009年第一季度，物流設施平均租金較上季度下降1.7％，但第二季度即重回上升通道。廣州對外貿易上半年維持低迷，進出口額繼續下滑，但國內貿易及零售市場活躍，2009年前五個月廣州社會消費品零售總額較去年同期上漲11.4％，支持物流和倉儲設施的需求大幅增長。基于不斷增長的自用需求以及看好物流地產的發展前景，一家廣州本地領先的零售巨頭涉足一個大型物流園區的建設。在所有的工業物業類型中，物流物業有望率先走出金融危機的陰影。

內資第三方物流表現突出

倉儲類物業也面臨著空置率上升和租金下滑的問題，但是不同于需求普遍減少的廠房，倉儲物流類物業需求因檔次和用途的不同而呈現出不同的狀況：一方面，更多的企業出于節省成本的考慮，選擇從高標準的倉儲物業搬遷到租金較低的普通物業，因而造成需求向低端倉儲物業轉移的局面。另一方面，國際物流配送非常明顯地受到出口減少，出口監管倉及保稅倉的市場需求出現明顯下滑；而市域配送物流以及國內貿易的快速增長卻成為了穩定倉儲物業市場的重要因素。

從需求企業來看，進入第二季度以后，倉儲物業市場在內資第三方物流企業快速發展的支撐下，需求有了明顯的回升。主要服務于電子、家電、快速消費品等行業的區域配送和國內貿易企業，由于受到外圍經濟環境的波動影響不深，仍然積極擴充業務：并且這種類型的企業在租金承受能力方面也開始超過外資企業。

目前不少的物流企業已經不滿足于只提供普通倉儲業務的物流園區或倉儲物業，市場上就應運而生了一些提供全方位配套和增值服務的物流園區。這些擁有增值服務的先進業務模式較傳統的單一倉儲模式更受到企業的追捧。例如，位于梅林的華南國際物流中心由于擁有深圳市唯一的“深港物流綠色”通道，通關原來四道手續簡化為兩道實現了“無障礙通關”，一系列與進出口相配套的增值服務和項目本身的區位優勢，已經吸引了DHL、MOL、裕賀、八達倉等數十家知名物流企業相繼進駐，而該項目的空置率即使在金融危機的影響下也沒有明顯的上升，租金水平也達到同類型倉儲物業中的較高水平。