六成德國家庭一輩子租房

大部分人不是買不起，而是認為租房更方便

本報赴德國特派記者 段聰聰

安雅是漢堡一家雜志社的編輯，她與男朋友戈奧格住在阿通納區的一個公寓里。這里交通方便，生活設施齊全。公寓使用面積為110平方米，月租金為1200歐元。每平方米月租金大約為10.9歐元。而這一地區公寓的每平方米售價在3050歐元左右。這樣算來，漢堡這一地區的租售比大約為1∶280。德國的租房和售房市場一直穩定，經濟危機都對它們沒有造成很大影響，合理的租售比功不可沒。

在衡量租房、買房哪個更劃算時，國際上有一個通用的專業名詞：“房產租售比”。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上一般認為，一個區域房產運行狀況良好的租售比應該在1∶300至1∶200之間。也就是說，如果把房子拿去出租，至多300個月，也就是25年內就能收回購房款。如果租售比低于1∶300，那么房產投資價值很小，泡沫已經顯現；如果高于1∶200，則表明房產投資還有潛力。

德國人自有住房率大約為42%，低于歐盟整體水平60%。在英國、西班牙和意大利，自有住房比率高達80%。事實上，在德國買房子其實并不貴。根據德國土地建設銀行的一項調查，一個德國平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個月供房子只需要花掉其收入的1/5。漢堡屬于德國房地產市場比較活躍、房價比較高的聯邦州，平均房價為每平方米2243歐元，低于漢堡一對年輕夫婦的月凈收入3100歐元。既然買房對一般的德國家庭來說并不是很大負擔，那為什么德國人還是不愿意買房呢？擁有健全的租房市場和較高的租房居住條件是德國人可以放心一輩子租房住的主要原因。

歐洲國家很長一段時間內對房屋租金有嚴格限制，像奧地利和西班牙的房租一直到上世紀80年代實際上都是凍結著的。長期這樣造成房主不愿出租房子，也不再維護房屋，對房地產市場的投資減少，也阻礙了租房市場的發展。而上世紀50年代起，德國的租房市場比其他西歐國家更早地實現了自由化，使得租房者的居住條件不斷提高，而且對租房者權利的保護也不斷得到完善。

《環球時報》記者在德國采訪時發現，從居住條件上講，德國社會是很公平的。大多數房子在硬件條件上沒有很大差異。出租房屋，無論是帶家具的房屋還是空房，其建筑和裝修質量都非常高，即使是老房子也維護得像新房一樣。一個家庭在郊區租一個帶花園的小別墅也能承擔得起。

另一方面，德國法律對租房者權益的保護非常完善。根據德國的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。以前，租房者有義務在居住幾年后自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修。而現在，這一義務也已經取消，可自愿對房屋進行維護。此外，政府還根據家庭成員的多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。

近幾年，在世界上其他地區房價飛漲的同時，即使是在德國經濟較快增長的地區，房價每年的增長也不會超過2%-3%。而買完房子后的10年內再出售的話，如果將所有附加費用都計算在內，估計不能賺回成本，而且還要損失10%-11%的價值。通過在短期內倒賣房產賺錢在德國是根本不可能的事情。在德國的農村地區，房價還一直是下降的。專家估計，10-15年后德國的自有住房率才能達到60%-70%。▲

編者按：在世界上大多數國家，消費者根據“租售比”來決定租房還是買房。租房市場的活躍和完善，一方面幫助不少人實現了“居者有其屋”的夢想，另一方面也抑制了房價的過高過快上漲。