對住宅小區共有部分權利問題現狀的思考

沈 潔

摘要2007年3月16日《中華人民共和國物權法》的正式頒布實施,使得“物權”一詞開始深入人心。住宅小區的業主們雖然已經認識到了自己對小區共有部分享有所有權和使用權,但是由于他們對小區的“共有部分”界定不明晰,對物權法的相關條文也并不清楚,因此,關于住宅小區共有部分的權利沖突和糾紛大量存在著。本文旨在對現實生活中這些住宅小區權利問題的現狀進行思考分析,并針對存在的問題發表了相關見解,提出了具有可行性的建議。

關鍵詞物權 共有部分 權利

中圖分類號:D920.4 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-330-02

“進入商品化住房的時代以來,房屋私有化的程度越來越高。同時隨著生活水平的提高,人們對居住環境和物業服務水平的要求也在不斷地提升,物業糾紛日趨增多,而這些糾紛主要圍繞著住宅小區的共有部分。”2007年3月16日,《中華人民共和國物權法》正式頒布實施,自此“物權”理念開始深入人心,在物業管理領域中住宅小區物業共有部分權利問題受到高度的關注。

從物權法頒布實施到現在,不過兩年左右的時間,因此,人們對其中的相關法律還不甚了解,對小區公共場所、公共設施、公共建設等公共部分的界定以及自己所擁有的權利和義務都不是十分清楚,而這些正是引起諸多沖突和糾紛發生的根本所在。

住宅小區共有部分權利問題的糾紛主要涉及三個主體,即業主、物業管理公司、開發商。問題也都是在業主和業主之間、業主和物業管理公司之間、業主和開發商之間產生的。

首先,業主與業主之間的糾紛。物權法中規定了業主對小區共有部分享有共有權,即所有權和使用權,許多業主往往將其中的所有權誤解為私有權,加上他們對住宅小區共有部分的界定不清,因此,在小區中我們常常能夠看到許多業主不顧其他業主利益而獨自占有或使用小區共有部分的現象,例如:有些業主將垃圾或其他廢棄物堆積在樓道間,堵塞了樓道,致使其他業主出行受阻;有的業主將私家車停放在小區公共道路中間,阻礙了其他業主的正常通行;許多住在一樓的用戶將樓外的草地開墾為自家的菜地,甚至飼養家禽以便從中獲取私利;還有許多一樓的業主在自家門前搭建違規建筑,擴建小院面積,甚至有人在一層小院內不顧樓體地基安全私建地下室等等,諸如此類的現象不勝枚舉。可以說,住宅小區共有部分權利問題的糾紛主要是業主之間的糾紛。

其次,業主與物業管理公司的糾紛。有些物業管理公司在未征得小區業主、業主委員會、居委會的同意的情況下,擅自搭建自己的辦公樓或其他建筑物,甚至破壞了小區的共有設施、建筑等共有部分,損害了整個小區業主的利益,導致糾紛的產生。據了解,目前在全國數萬家物業管理公司中,“大約有70%的物業管理公司從屬于開發商,20%屬于房管所改制或后勤單位改制,純粹意義上的專業管理公司僅占有10%的份額。”由此可見,絕大部分住宅小區的物業管理公司都與開發商有著密不可分的關系,這些物業管理公司受命于開發商,一切從開發商的利益出發,為開發商服務,而忽視了他們真正的職責所在。“當一些公共部分出現問題時,他們常常擺出各種理由為開發商為自己開脫,卻很少從為業主服務的角度出發根本地解決問題。”甚至有許多開發商除了每年或每月定期收取物業管理費外,就坐視不理,對公共部分的情況以及業主的需要不聞不問,這樣必然加深了業主對物業管理公司的不滿,同時也增加了兩者之間的沖突和糾紛。業主與物業管理公司糾紛還體現在共有部分的收費問題上,關于共有部分費用分攤事項在物權法中是有規定可循的,物權法第八十條規定:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”因此,只要物業部門嚴格按照規定或約定收費,業主也嚴格履行好自己的義務,那么兩者之間的摩擦勢必會減少。

最后是業主與開發商之間的糾紛。這部分沖突和糾紛雖然比較少,但確實也存在著。例如:由于有些開發商的刻意隱瞞或者工作不到位,致使許多小區業主對自己在小區共有部分的權利了解不清楚;對小區共有部分的分攤也存在著一些不符合法律規定的現象,最典型的就是關于小區停車位的問題;還有許多開發商利用業主對自己的權利的認識不清,而擅自改建小區公共建筑、公共設施以挪為他用,出租、侵占業主共有部分以謀取私利等等,這些現象在生活中都是比較常見的。

分析上述現象,我們可以從中總結出導致糾紛發生的以下幾個原因:

1.法律制度仍然不夠完善。在物權法頒布之前,對小區共有部分權利做出有關規定的法律幾乎沒有。“雖然物權法在這一方面在這一方面已有所突破和進步,對相關問題做出了比較明確的規定,但是也只是涉及到了小區共有部分權利問題中的一部分,還是有許多細節性的問題未給出明確具體的規定和說明,這使得小區業主的很多權利仍然無法得到保障,許多業主的義務也沒能得到很好地履行。另外,《物權法》僅僅是明確了業主的訴訟地位,對業主如何行使權利沒有具體的規定,也就是說,在物權法出臺的同時應該有法規或者行政措施來配套。”因此,法律制度的不健全是產生糾紛的關鍵原因之一。

2.法律和相關信息的宣傳不到位。經過采訪發現,(下轉第334頁)(上接第330頁)大多數業主沒有聽說過物權法或者對物權法不了解,真正了解物權法中有關共有部分權利問題的規定的則少之又少。這充分說明,我國法律在實施過程中的宣傳力度不夠,落實程度也遠遠不盡人意,導致再好的法律都不能發揮其作用,不能及時給人們帶來保障,喪失了法律的有效性。

3.小區業主對有關問題認識的有限性和意識上的欠缺。住宅小區共有部分包括共有土地、設施、建筑等許多方面和細節,有些很容易區分,但是有些對業主來說很難界定,比如房頂、基地等。除此之外,業主對共有權的理解不到位,很多業主將共有權在實際生活中誤解為私有權,認為只要沒有影響到其他業主的正常生活,不管如何使用共有部分都是合理合法的。當共有部分需要維修完善時,有些業主借以不曾使用或很少使用為借口來逃避其應履行的義務,也有些業主在使用共有部分時不懂得愛惜,甚至造成了損壞也不會主動承擔責任。

4.相關部門或組織的工作不到位。這個原因包括多個方面。首先,相關部門在法律法規以及政策的傳達和落實方面力度不夠,工作效率不理想;其次,許多小區的物業管理公司、業主委員會或居委會形同虛設;再次,相關部門或組織對小區普遍存在的共有部分權利問題重視不夠,也沒有從實際行動上去真正地根本地解決問題;最后,相關部門或單位的職責不明,業主反映問題卻往往不知該向何處訴,物業單位只管收費卻不顧業主的需要和問題,遇到問題互相推卸的現象比比皆是。

根據總結的幾個原因來看,要想改善住宅小區共有部分權利問題的現狀,則必須從大大小小許多層次著手進行。首先也是最根本的就是提高業主的素質和意識。針對這一點,各住宅小區的業主委員會或小區所屬居委會必須切實做好宣傳、教育工作。第二,物業管理公司應該作為獨立于開發商的個體而存在,明確自己的職責,真正地為業主服務。第三,建立健全的法律體系,使得業主的相關權利得到充分的保障,義務得到全面的履行,爭取做到使業主的行為都有章可循,有法可依。最后,各有關部門都應該做好自己的本職工作,做好信息的傳遞者,并能有效地根本地解決有關住宅小區共有部分的權利問題和糾紛。

在促進社會和諧發展的今天,普遍存在的住宅小區共有部分的權利問題受到越來越多的關注,它不僅僅是簡單的鄰里關系,不單是一個小區物業的問題,它已經上升為法律問題,一個關系到社會發展的問題。因此,這一問題的解決已是勢在必行。而問題的解決不僅僅要靠我們政府的努力,更需要涉及到這一問題的每一個主體的共同努力。

注釋:

劉愛林,呂霽.物業共有部分的權益探析.基建管理優化.2007(2).

中華人民共和國物權法.2007.3.16.

李鉞鋒.談《物權法》與物業糾紛 析維權爭議癥結.理論導報.2008(3).