經濟適用房問題的探討

劉 芳

摘要經濟適用房在我國發展多年,作為一項帶有住房福利性質的制度,隨著“房改”的啟動在全國各地迅速興起,起到了一定的積極作用,但在實踐中也存在不少問題。本文先從經濟適用房制度的定位入手,在當前的經濟和社會條件下來考察其存在的不合理性,然后再具體分析其實踐中存在的相關法律問題,以及找出解決問題的辦法,最后探討通過立法完善來解決這些問題的必要性和可行性,并提出相應的立法建議。

關鍵詞經濟適用房 房改

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)05-223-01

一、經濟適用房的概述

2003年1月1日實施的《經濟適用房價格管理辦法》第三條規定,經濟適用房是指納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行政府劃撥,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。

二、經濟適用房存在的相關法律問題

經濟適用房制度自實施以來,還存在不少問題,其主要表現為經濟適用房的建設計劃與實際需求不符:

(一)財政利貼導致“擠出效應”,誘發違規操作

政府對經濟適用房的補貼主要表現為政府以行政劃撥方式供應土地和減免各項稅費等。由于開發商獲得了大量的隱性財政補貼,并掌握了這部分補貼的支配,而我國立法尚未規定家庭收入的精確標準和嚴格的銷售審查制度。有些開發商基于利潤最大化目標將銷售對象定位于中等收入偏高或高收入群體,不僅使一部分買得起商品房的人轉而購買經濟適用房,使得建設普通商品房的開發商因不具備政策優惠所賦予的價格優勢,喪失了最主要的且數量有限的消費群,被擠出市場競爭,導致了“擠出效應”。暗箱操作現象也時有發生,并且誘發了政企交易和“尋租行為”。

(二)供需失衡狀況仍未改善

政府把保障性的經濟適用房交給追逐利潤的市場來實現,是一種邏輯上的錯誤。在某種程度上政府雖然能夠起到一定的緩解作用,但是不能從整體解決這個問題。原因在于這是一個總量性矛盾,而不是一個結構性矛盾。

(三)供應對象失控

首先,根據《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》和《經濟適用住房建設管理辦法》的規定,經濟適用房的供應對象為中低收入家庭。由于立法未予明確界定,使得“中低收入家庭”變成一個寬泛模糊的概念,易于發生偏差;其次,有些開發商基于利潤最大化目標自然將銷售對象定位于中等收入偏高或高收入群體,這使得中低收入階層住房問題非但沒有得到解決,反而使政府補貼流向非目標人群。另外,不少經濟適用房流入了高收入者和投資者手中。反而有了“劫貧濟富”之嫌。

(四)住房面積、選址的不當

經濟適用房選址的不合理,造成了大規模人口日夜鐘擺式的單向流動。其引發的惡性交通擁堵、環境污染、管理混亂等現象正損耗著大量的社會成本。

由于監督管理制度的不完善,經濟適用房在開發建設中出現了面積失控的問題,有向裝修高檔化、面積擴大化發展的趨勢,有些戶型達上百平米,甚至個別項目的戶型面積近300平方米大戶型。高價位的經濟適用房偏離了國家推行經濟適用房制度的初衷,這既違反了公平原則,也不利于提高效率。

三、經濟適用房的去留

經濟學家茅于軾曾表示自己不贊同搞經濟適用房,“住房不公平很難改變,經濟適用房這條路走錯了”。筆者認為,經濟適用房制度在實際操作中,弊大于利,更重要的是,經濟適用房并不能滿足一些人的住房需求,而僅僅滿足了一部分人對房地產的占有欲望。這不但沒有解決住房難的問題,反而適得其反。基于上述,建議取消經濟適用房制度。原因如下:

(一)政府腐敗問題可能產生

經濟適用房的分配政策為貪污腐化創造了機會。不少地方和部門有可能打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、爭貸款。很容易誘發政企交易和政府尋租行為。

(二)定位不當

我國資源有限,經濟發展還不是很充分和完善。首先應該照顧最貧困的人,而不是幫助“次貧困”的人。應當先保護公民的居住權,居住權不是買房子的權利而是有地方住。政府應當先解決的是住房這一基本問題,而非產權問題。

(三)定價問題

根據《經濟適用房管理辦法》規定:經濟適用房的價格實行政府指導價而不是企業自主定價,在重重限制下,開發商為追求利潤最大化,可導致經濟適用房不經濟。

(四)浪費資源

經濟適用房的自實施來雖然帶來了一定的積極效應。但并沒有滿足廣大中低收入的階層的住房需求,對城市化進程也有一定的阻力作用。并沒有抑制房地產泡沫的擴大。

四、可行性的措施

經濟適用房制度只能作為一種過渡性的政策,隨著社會主義市場經濟的發展和成熟,應當逐步將此制度取消,進而退出市場。可行性的措施有:

1.改革現行土地管理體制,實現政府角色和職能的轉變,政府只充當管理者,不做市場參與者,從全面管制型政府過渡到公共服務型政府。

2.大力發展存量房市場,就是允許居民以買賣、租賃、抵押交換、轉租等多種方式交易存量房。通過這種方式可以分散消費者對新房需求的壓力。促使住房一、二、三級市場的聯動。

3.抑制現行物價水平不合理的上漲,努力提高居民收入。持續發展國民經濟,不斷提高居民收入。

4.實施房改新制度,將住房消費納入工資。住房貨幣化分配就是把傳統體制下國家扣除下來的職工住房消費基金,根據按勞分配的原則,量化到職工頭上。我國還不完全具備把住房消費基金全部納入職工工資的條件,因此要通過建立住房公積金和實行住房補貼的方式加以實現。

5.放寬廉租房的入住條件和加大收益群體。廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅,其主要針對的是低收入的家庭。擴大廉租房的受益對象,對人們來說,購房的壓力也會相對減低,對房地產膨脹的也能起到一個較好的抑制作用。廉租房雖然不能創造財富,但可以起到兼顧公平的作用。

總之,在構建我國多層次住房供應體系的過程中,政府和公眾除了依法行事,還要具備足夠的耐心。更應當認識到,一項制度的存廢,最終目的還是要看它是否有有利于人民利益的實現和社會的進步。換句話說,其最終目的為是否有利于社會生產力的發展。

注釋:

海濤.經濟適用房與商品房的區別.深圳法制報.2000年7月20日.

李世平,孫寒冰.我國經濟適用房頑疾與對策分析.當代經濟.2005年版.

石玉.山東省直機關經濟適用房最大面積近300平方米.第一財經.2006年12月15日.