天津市房地產泡沫實證分析

修麗娜

摘要：文章從房地產價格增長率/GDP增長率、房價收入比、房地產開發投資/全社會固定資產投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋空置率和銷售竣工比、貨幣供給(M2)增長率等多個泡沫指標比較來看：1996～2008年天津市的房地產投資熱度持續升溫，商品房價格持續快速上漲。2003～2008年天津房地產市場發展過熱，房地產市場存在一定的泡沫現象。

關鍵詞：房地產；泡沫：指標

近幾年來，天津市發展迅速，借助天津市整體發展和濱海新區效應的帶動。2007年以來，天津成為繼上海、北京等一線城市之后的新的房地產投資熱點。由于房地產開發周期較長，現在的投資要在數年后才能形成產品上市，未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測。短時期內投機發展或階段性過度發展，勢必導致房地產泡沫的產生和膨脹，加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升。這就極易形成土地投機，產生地產泡沫。因此天津房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。

一、天津房地產泡沫實證分析

(一)房地產價格增長率/GDP增長率指標分析

1997～2003年，天津商品住宅平均價格年上漲幅度低于天津GDP增長速度，說明天津對房地產業的宏觀調控有效。使房地產泡沫現象得到遏制，天津的房地產業運行正常。但是，2004～2008年，房價暴漲，天津商品住宅平均價格年上漲幅度顯著高于GDP增長速度，商品房價格增長率/GDP增長率的平均值為1.6，2005年天津房價增長率/GDP增長率達到2.05，2008年達到1.81，該比值顯著高于全國的平均值，說明天津的房地產市場已經存在泡沫現象，究其原因，是房價的暴漲導致了該指標的超額，表明房價的增長已經顯著高于GDP增長，預示著房價的增長有可能超出人們的收入增長速度和國民經濟的有效支撐，虛高的房價將吸引投資浪潮，促成空置率的上升，引發經濟泡沫的形成和膨脹。

(二)房價收入比

2003年以來天津的房價收入比從發展趨勢上來看，總體呈急劇上升的趨勢。平均值為7.74，雖然低于96個國家的平均值，但是2008年的房價收入比高達9.27。同時，2004年以來天津的房價收入比顯著高于全國的平均水平，且差距呈逐年上升的趨勢，由此可以看出，2008年天津的房地產泡沫繼續增多。

(三)貨幣供給(M2)的增長率

1997～2003年貨幣供給的增長率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出現了反彈。商品房價格的變化趨勢與貨幣供給的變化趨勢基本一致，但商品房價格的變化要先于貨幣供給變化一段時間，且波動較大，這說明房價變化還受到其他諸多因素的影響。2004～2005年間，貨幣供給增長率呈下降趨勢，但商品房價格增長率卻還是呈高速增長的趨勢。由于貨幣供給的下降，2006的商品房價格增長率有所下降，但是2008卻又快速回升，政府的宏觀調控政策未見明顯效果。天津房地產泡沫現象還是不容樂觀。

(四)房地產開發投資/全社會固定資產投資

天津市房地產開發投資占全社會固定資產投資比重除1999～2000年接近30％外，其后幾年至2008都一直處于20％的附近，盡管其比值高于國際上公認的10％的比值，但還是遠遠低于30％的泡沫指標。因此，天津市的房地產市場泡沫度不高，還算是健康運行。

(五)房屋施工面積/房屋竣工面積

2003-2006年期間天津市商品房施工面積/商品房竣工面積的比值低于或略高于2.5，說明天津市的房地產市場的需求旺盛，供應略緊，從而拉動房價的上漲。2008年該比值達到3.07，且呈逐年上升的趨勢，可見目前的房地產投資熱度不斷升溫，有形成泡沫的危險。

(六)商品房空置率和銷售竣工比

總體上，天津市房屋銷售竣工率均小于1，商品房竣工面積大于銷售面積，商品房空置面積持續增加，但累計空置面積增幅減緩。近幾年的房屋空置率均高于20％以上，商品房積壓嚴重。

二、結論

由于目前對于“房地產泡沫系數”的研究還不夠深入，無法給出一個科學準確的評判標準(即一般指的“沒有泡沫、出現泡沫、泡沫嚴重”的界限和區間)，但通過對各項指標值的橫向、縱向的比較，天津房地產業在1997～2003年間，大部分特征指標并沒有顯示出房地產泡沫的特征，更沒有出現房地產價格脫離市場基礎價值的飛漲，可以說這一時期，天津房地產市場并沒有出現房地產泡沫。而2003～2008年間，天津房地產市場發展過熱。泡沫現象已經出現，至于這一泡沫是否會繼續膨脹還是會得到遏制，要看中央政府和天津政府的宏觀調控以及房地產市場各方博弈的結果，對市場出現的危險信號仍然應該給予足夠關注，逐步引導市場走向理性。