地產“小陽春”為何消失？

尹伯成

5月份以來,樓市“小陽春”現象大多消失,只在局部城市延續。以北京和上海兩地來看,情勢則為鮮明對比:

北京地區在5月份前13天內日均銷售套數出現了直線下跌,環比4月同期下降48%。不過,上海地區則走了兩波行情,總體上呈“V”型,5月3日前,成交量下滑23%,而在4日至10日,環比前一周交易則大幅增加21%,并在今年單周的商品住宅交易中,第二次突破50萬平方米大關。

這種冷熱不均的樓市,是否各有成因?而上海樓市能否獨自將“小陽春”轉變成“大燥熱”?

南北存在差異

“小陽春”實際上就是地產商在“看空”的情況下,為去庫存所做的降價,并重新刺激了購買方的消費欲望。不過,一直占據主動地位的地產商們,并不愿意就此被買方牽制,于是重又抬高房價,這樣買賣雙方又進入博弈。不過,同樣是再推房價,北京地產商的壓力要大過上海地區,因為前者空置率遠比后者高。

北京商品房空置率達16.64%,而上海則為15.77%,更何況4月份上海的新房供應和銷售比例已達到1:1.5。因此,在不同的樓盤空置率下,北京地區與上海地區在房產抬價上,收到的效果顯然不一。結果就是,上海地區的“小陽春”仍可以延續,而北京地區暫停“小陽春”。

價位應再下浮

上海樓市的持續性上位,被認為是剛性需求拉動,但這種命題成立的前提是不存在價格過度彈性。

前兩個月的全國性“小陽春”的主要消費動機是住房改善型需求。受去年年底的整體經濟影響,改善型剛性需求被壓抑,這就必然會在地產商們“去庫存”戰略所做的降價中,集體找到釋放通道。不過當房價被再次推上去以后,勢必令新一波需求出現左右為難的局面,而5月上海樓市不同于北京地區,實際上就是得益于求大于供。但是,上海樓市的價格如果再進一步上揚,買方就未必“買賬”。

現在包括上海地區在內的全國樓市價格,并不是2008年的水平,而是2007年高漲期的價格,市場并未對其調整到位,“小陽春”應視為一次下調后的小幅震蕩。那么,合理的調整位又在哪里?應該在現有基礎下再減去5%～10%。

勝敗在6月

以上海地區來分析,6月及以后的半年中又將出現什么情況?上海樓市演變將與2006年相似。高位攀到6月后出現回落,直到第四季度好轉。主要原因就是,宏觀經濟還在掙扎,樓市不可能出現2007年的繁榮,另外在2008年底出現超跌后,2009年屬于恢復期增長,必然要走波動。關于樓市價格,則要看成交量,此消彼漲,此跌彼降。

至于其他城市,樓市演變規律也大致相同。

* 作者系復旦大學經濟學院博士生導師、復旦大學房地產經濟中心主任