論次貸危機(jī)對(duì)化解我國住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的啟示

梁　柯　夏元燕

摘要：伴隨著美國次貸危機(jī)的爆發(fā)和蔓延，已經(jīng)對(duì)世界金融業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。于此同時(shí)，也引起了眾多學(xué)者對(duì)我國國內(nèi)住房抵押貸款的普遍關(guān)注。在次貸危機(jī)的背景下，對(duì)我國國內(nèi)住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并給出相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.5

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)09-0146-01

1美國次貸危機(jī)的形成及發(fā)展

次級(jí)按揭貸款(Subprime MortgageLoan：SML)簡稱“次貸”，從本質(zhì)上來說，其與標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款都屬于資產(chǎn)證券化的范疇，但是兩者還是具有明顯區(qū)別的，次級(jí)抵押貸款對(duì)貸款者的信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率因此要比標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款高很多。

作為一個(gè)高收益的產(chǎn)品，次貸自然吸引了很多抵押貸款機(jī)構(gòu)的加入。如果僅限于此的話，次貸危機(jī)本不會(huì)如此泛濫，但是這其中的風(fēng)險(xiǎn)卻被資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)所放大了。事實(shí)上，在過去的幾年里，美國抵押貸款機(jī)構(gòu)一般都將貸款打包進(jìn)行證券化后出售給各類金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行這類對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制要求較高的金融機(jī)構(gòu)，一般都會(huì)購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多，收益率相對(duì)較低的債券；而對(duì)于基金公司和投資銀行這樣更注重收益的公司來說，就會(huì)傾向于購買相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的次貸產(chǎn)品。但是由于次貸的本質(zhì)決定了它的風(fēng)險(xiǎn)，所以無論哪個(gè)機(jī)構(gòu)，購買了次貸就意味著承擔(dān)了超過一般投資的風(fēng)險(xiǎn)。在2001－2006年這五年里，美國住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮，加上之前利率水平較低，美國次級(jí)房屋抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展，通常對(duì)購房者采用固定利率和浮動(dòng)利率相結(jié)合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動(dòng)利率償還貸款。本來這項(xiàng)產(chǎn)品并無風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榧词官彿空哌`約，借款機(jī)構(gòu)也可以靠出售始終在升值的房屋挽回?fù)p失。但是當(dāng)2006年美國房價(jià)泡沫破裂以后，危機(jī)便開始了。

危機(jī)在爆發(fā)后迅速波及整個(gè)美國金融界，包括花旗銀行、美林證券等金融大鱷都紛紛落馬，美國第五大投資銀行貝爾斯登公司更是因此被摩根大通收購。在金融一體化及其聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的影響下，美國次貸危機(jī)已經(jīng)演變成一場(chǎng)全球事件。盡管我國資本管制相對(duì)嚴(yán)格，國內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)海外信用衍生品市場(chǎng)的參與程度不高，次貸危機(jī)對(duì)中國的直接影響有限，但是也引起了學(xué)界對(duì)我國住房抵押貸款的廣泛關(guān)注。

2我國住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

我國住房抵押貸款主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

(1)房地產(chǎn)金融體系相對(duì)簡單，參與者相對(duì)單一。

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級(jí)體制，也沒有對(duì)抵押貸款進(jìn)行分級(jí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)使銀行對(duì)客戶的選擇是單方面的，個(gè)人貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，在具體掌握過程中，對(duì)符合準(zhǔn)入條件的客戶，基本上給予全部的優(yōu)惠條件，缺乏有效明晰的分類產(chǎn)品體系和適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。

(2)我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制水平不高。

我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制水平遠(yuǎn)不及美國的次級(jí)按揭機(jī)構(gòu)，反映借款人個(gè)人特征、住房特征、融資特征的信息嚴(yán)重不足，且信息失真問題非常嚴(yán)重。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失使得我國金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)特征量化、制定更加科學(xué)合理的個(gè)人住房抵押貸款審核體系失去了依據(jù)和基礎(chǔ)，相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)或虛假的收入文件。可以說我們的按揭中夾雜著不小比例的次級(jí)按揭。而且，個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)上普遍存在著重視抵押物價(jià)值，輕視第一還款來源的現(xiàn)象。認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)長期向好，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)跌勢(shì)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，只要處理房產(chǎn)就可以較容易地清償借款人所欠貸款。國內(nèi)很多銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)，競(jìng)相攀比放松信貸政策和審批尺度。通過降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡化貸款流程等手段放寬了個(gè)人住房按揭貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入，而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品，增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)我國住房抵押貸款尚未證券化。

我國住房按揭貸款尚未證券化，其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)共擔(dān)機(jī)制，不利于我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。而且，目前國內(nèi)銀行對(duì)資產(chǎn)證券化并不熱衷，主要原因在于國內(nèi)流動(dòng)性充裕、受管制的存貸利差依然優(yōu)厚，商業(yè)銀行在市場(chǎng)上依然競(jìng)爭(zhēng)不足，仍然具有過度追逐短期盈利能力，因此，不愿意與其他投資者分享優(yōu)秀業(yè)務(wù)的利潤。進(jìn)而，銀行持續(xù)擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)的過程也就成了持續(xù)積聚信用風(fēng)險(xiǎn)的過程。

(4)其他因素的影響。

通脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱等因素，都對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。美國次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的暴露是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，而我國存在同樣的隱憂。但由于經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對(duì)增長的預(yù)期非常樂觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來，改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期，從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國還沒有真正經(jīng)歷過房價(jià)大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形，因此國內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平還沒有經(jīng)受過檢驗(yàn)。在房價(jià)持續(xù)上升的情況下。抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)被暫時(shí)掩蓋了。

3對(duì)策建議

通過上述分析，我認(rèn)為可以從以下幾點(diǎn)來化解、減輕國內(nèi)住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)進(jìn)一步推進(jìn)國內(nèi)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

美國次貸危機(jī)的發(fā)生并不意味著資產(chǎn)證券化本身存在某種內(nèi)在的致命缺陷，更不能就此認(rèn)為中國應(yīng)當(dāng)放棄資產(chǎn)證券化的嘗試。在中國目前典型的銀行主導(dǎo)的金融體系中，包括住房開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款在內(nèi)的大量貸款仍然集中在銀行手中，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)狀況逆轉(zhuǎn)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，在缺乏信貸資產(chǎn)證券化的情況下，經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)將高度集中于銀行體系，而銀行體系在不確定性增加后的信貸緊縮又會(huì)反過來加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。當(dāng)然，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，證券化只是提高了銀行或儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出自己平衡表的能力，但并沒有消除這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移回來的可能性，因?yàn)橘Y產(chǎn)支持證券的投資者完全有可能以此為擔(dān)保向銀行融資，或者通過信貸額度與銀行發(fā)生聯(lián)系。吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，中國在資產(chǎn)證券化的過程中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)防范。

(2)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理需政策支持。

目前，我國監(jiān)管當(dāng)局對(duì)各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求。一方面要求嚴(yán)格審核借款人信用狀況和收入狀況，另一方面又要求商業(yè)銀行履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，支持中低收入家庭購買自住保障型住房。可以借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，由政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對(duì)特定類別的個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。

(3)中央銀行應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，不能因?yàn)橘J款資產(chǎn)證券化降低信貸標(biāo)準(zhǔn)，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲時(shí)期，更要避免只注重抵押物價(jià)值而忽略對(duì)借款人還款能力的審查。通過提高信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)公信力的同時(shí)，從制度上規(guī)范其行為，避免其為追求自身利益最大化而扭曲資產(chǎn)支持證券的風(fēng)險(xiǎn)分散收益。

(4)建立有效的金融體系監(jiān)管制度。隨著證券化的推進(jìn)和金融衍生品的增加，信貸市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)會(huì)日趨復(fù)雜，非銀行金融機(jī)構(gòu)的作用會(huì)大大增強(qiáng)，傳統(tǒng)的以銀行監(jiān)督為基本特征的監(jiān)管制度不再能有效應(yīng)對(duì)產(chǎn)生于市場(chǎng)交易中的各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何建立一個(gè)既鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，又有助于識(shí)別市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管體系，是中國資產(chǎn)證券化過程中最重要的制度建設(shè)問題。