淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的核心工作

江　越

摘要:近年來,房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善,消費者日趨理性和成熟,政府部門又出臺了一系列平抑房價的宏觀調(diào)控政策, 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，企業(yè)利潤趨薄，進而成為項目管理的競爭。

關(guān)鍵詞：合同管理；目標成本；成本數(shù)據(jù)庫；管理系統(tǒng)優(yōu)化

房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)永恒的目標。在當前社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調(diào)控政策；另一方面(因近年來房價上漲,使開發(fā)商有比較可觀的利潤空間,行業(yè)進入者大量增加,但土地作為不可再生的資源不斷減少)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。從管理要效益是當前房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)，而項

目管理的核心工作是成本管理。

1 合同約定是項目成本管理的基礎(chǔ)

整個項目成本管理是圍繞合同管理進行的，簽訂合同應(yīng)遵循雙贏的原則：合理的要求與條件，防范履約風險；合同標的力爭清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同（不漏不重，要有人同時看圖看合同）合同交底到位，最主要是范圍界定——已定和未定，有些費用處理——暫定價，有些需要現(xiàn)場核量——暫定量，材料管理要求，設(shè)計變更、合同變更、現(xiàn)場變更等，避免變更與主動控制變更從而達到事前控制。

著重工程合同經(jīng)濟條款執(zhí)行過程的監(jiān)督，分設(shè)職能部門負責

工程合同“實際+預(yù)測”的月度統(tǒng)計分析及合同執(zhí)行中的項目成本超支報警，建立合同管理總臺帳，全面掌握合同的簽定、履行及成本狀況，進行合同動態(tài)管理。

中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發(fā)生。另外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，以提高工程造價的效果。

抓好合同管理，避免工程索賠.在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理部門就要做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控、嚴格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

2 確定目標成本和建立目標成本管理體系是成本管理的核心

項目的成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的疊加，成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)，成本控制需要各個環(huán)節(jié)的有機協(xié)調(diào)和配合。成本控制就是在工程項目形成的整個過程中，對工程成本形成可能發(fā)生的偏差進行經(jīng)常的預(yù)防，監(jiān)督和即使糾正，使得項目成本被控制在成本計劃范圍內(nèi)，以實現(xiàn)降低成本的目的。

目標成本是房地產(chǎn)公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的營銷計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。項目的責任成本管理思路是：建立合理的目標成本，將目標成本分解成責任成本，將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中，量化評估體系，進行成本考核與績效管理。

沒有建立明確的目標成本，只是個相對粗線條的“大致的數(shù)”，往往經(jīng)不起推敲，導(dǎo)致“走一步看一步” “目標與實施脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，成本就容易失控。

建立目標成本管理體系就是將目標成本按規(guī)范的成本層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

建立形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系,即責任范圍、責任部門、相關(guān)部門、評價指標、評價部門，通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。

責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，成本管理的責任主體就是全體員工，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識，也就是說“誰花錢控制誰”到誰花錢誰控制。加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。落實責任到崗位,落實責任到人,真正做到“權(quán)責明晰，有據(jù)可依”。

成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵；要避免價值不平和造成的浪費。動態(tài)成本的控制體現(xiàn)及時性與合理性。強調(diào)在項目實施階段的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，從項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制。通過建立現(xiàn)場簽證臺帳、設(shè)計變更臺帳，編制動態(tài)成本信息表找出本月動態(tài)成本與目標成本的差異、簽定項目合同計劃，列明責任清單，對無效成本進行分類等一系列的動態(tài)成本管理

3 建立成本數(shù)據(jù)庫

在我們完成對業(yè)績評估的同時，還必須對整個項目實施過程的成本控制的得失進行及時的總結(jié)，并將之與項目“目標成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標，并最終形成項目的“成本數(shù)據(jù)庫”。包括了估算成本、目標成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本等功能。還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失。

4 項目管理方法系統(tǒng)優(yōu)化

項目管理已納入現(xiàn)代化大生產(chǎn)的系統(tǒng)中，要求項目管理中的各種要素科學(xué)合理的有序的流動。以往經(jīng)驗式管理已經(jīng)走進死胡同，要想進一步提高項目成本管理水平，一定要廣泛運用現(xiàn)代管理技術(shù)，運用系統(tǒng)化方法，對項目進行有效的管理，只有這樣才能取得項目管理整體優(yōu)化的效益。現(xiàn)代化管理方法和技術(shù)，其中包括：經(jīng)濟責任制，全面計劃管理，全面質(zhì)量管理，全面經(jīng)濟核算，統(tǒng)籌法優(yōu)選法，系統(tǒng)工程，價值工程，市場預(yù)測，滾動計劃，決策技術(shù)，ABC管理法，量本利分析和電子計算機在項目管理中的作用。目前國際項目管理界還引進了工作結(jié)構(gòu)法，責任矩陣分析，增值法等。所有一切推動了項目成本管理的計劃性、精確性和科學(xué)性。