中小城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的分析與探討

謝建敏

摘要：城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，大的房地產(chǎn)公司向中小城市發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是值得廣大房地產(chǎn)商、群眾、政府等思考的問題。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)周期；分析

中國社科院發(fā)布的2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》指出：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。可見房地產(chǎn)業(yè)與城市競爭力關(guān)系的密切性，分析房地產(chǎn)業(yè)與城市競爭力之間的關(guān)系也是當(dāng)下的一個熱點和焦點話題。

1 中小城市房地產(chǎn)

從1978年到2003年，中國城市數(shù)量增長了4.1倍，城市面積擴(kuò)展了4倍。中國城市數(shù)量近700座，城市化率達(dá)到了36.9%。城市的擴(kuò)張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落后局面，蘊藏著難以預(yù)知的商機(jī)和利潤。

1.1 房地產(chǎn)公司到中小城市發(fā)展的原因

大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國家對土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成了稀缺產(chǎn)品；中小城市確實需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，大的房地產(chǎn)公司在中小城市具有不可競爭的優(yōu)勢；大的房地產(chǎn)公司為了更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展。

城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達(dá)、可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險。

1.2 中小城市發(fā)展房地產(chǎn)的問題

大房地產(chǎn)商在中小城市進(jìn)行一些新設(shè)計的項目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。但是，目前中國的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念沒有形成。中小城市目前房地產(chǎn)的滯后導(dǎo)致了城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項目來支撐城市形象，改變居住環(huán)境，最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃。

2 城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，不同時段經(jīng)濟(jì)總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經(jīng)濟(jì)總量在時間序列上總會呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟(jì)波動便會構(gòu)成所謂的經(jīng)濟(jì)周期。這種呈周期性的經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象會直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會使其出現(xiàn)同樣的周期性波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在實際經(jīng)濟(jì)運行中就存在著較為明顯的周期波動現(xiàn)象。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，給其波動賦予了一定歷史意義和經(jīng)濟(jì)意義。

城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競爭力的各個表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競爭力也較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度與城市競爭力的相關(guān)性是不確定的。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長會導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)較快地增長。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，超過了有效需求，就會降低經(jīng)濟(jì)運行效率，而城市經(jīng)濟(jì)的低效率，也會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)周期的成因看，我國兩次房地產(chǎn)周期波動均有國家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，因此，我國的房地產(chǎn)周期其實是典型的"政策性周期"，它與成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。

我國房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期。在多數(shù)時段，波動并不是因為供求關(guān)系變化形成，而是由于在需求拉動之下，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，政府采取宏觀調(diào)控措施的結(jié)果。

3 如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

我國重點城市房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場化水平在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位

3.1 加快經(jīng)濟(jì)和政治體制改革，促進(jìn)良性發(fā)展

2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》的具體衡量指標(biāo)中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標(biāo)表現(xiàn)相對較好。從各指標(biāo)縱向來看，11項指數(shù)得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾個指標(biāo)我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經(jīng)濟(jì)、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達(dá)到了6分，基本上達(dá)到了市場化的要求；在市場秩序、政府服務(wù)、價格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對較差。指數(shù)顯示雖然體現(xiàn)出一定的進(jìn)步，但與國際上的先進(jìn)城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個方面將是我國經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的重要內(nèi)容。

3.2 掌握規(guī)模、找準(zhǔn)定位發(fā)展，促進(jìn)良性發(fā)展

投資中小城市房地產(chǎn)無論是對地方經(jīng)濟(jì)和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)。單位分房、私建房占據(jù)了中小城市居民住房市場的主流，另一方面房地產(chǎn)公司的進(jìn)入中小城市多為異地投資。異地投資的風(fēng)險大，但是利潤的誘惑吸引著房地產(chǎn)商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準(zhǔn)定位，房地產(chǎn)公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策。我國目前土地政策已經(jīng)落入了計劃經(jīng)濟(jì)時代的惡性循環(huán)。宏觀調(diào)控的三個不準(zhǔn)——2004年12月份前不準(zhǔn)批地、不準(zhǔn)立新項目等等，都是違背市場經(jīng)濟(jì)原則的。眼下我國的土地政策急需改革，要從稅制上、機(jī)制上解決土地管理問題，特別是大的房地產(chǎn)商到異地投資，常常受土地政策的影響。

3.3 抑制炒房和空置現(xiàn)象，促進(jìn)良性發(fā)展

大規(guī)模開發(fā)的背后，中小城市出現(xiàn)炒房和空置兩種現(xiàn)象。現(xiàn)在的炒資已經(jīng)對中小城市滲透過深。炒房和空置率的出現(xiàn)，其結(jié)果必然會是炒房的血本無歸，空置的繼續(xù)空置，最終賤賣。雖然在有規(guī)模的一二線城市里面，投資房屋其實是不錯的一種贏利模式，且回報豐厚而穩(wěn)固，但是在小城市尤其是經(jīng)濟(jì)極不發(fā)達(dá)的小城市里面就恰恰相反。中國的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)中小城市，眼下幾乎全部依靠內(nèi)需來拉動消費增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，沒有非常大的外資流動和吸納能力。

從欠發(fā)達(dá)中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、空置率和房價漲幅情況來看，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在這些城市里顯然沒有起到任何效應(yīng)，絕大多數(shù)城市依然我行我素。宏觀調(diào)控政策對此無濟(jì)于事，無法進(jìn)行行之有效的約束，這個后果將會是災(zāi)難性的。

隨著我國稅制的改革，一些房地產(chǎn)商壓在手里的空房實施繳稅制度。這樣可能會抑制房屋空置不受限制、無償空置等的現(xiàn)象。

3.4 建立完善的房地產(chǎn)市場體系，促進(jìn)良性發(fā)展

這里所說的房地產(chǎn)市場，不僅僅指新建住房的交易市場，而是指住房消費的三級市場。包括一級市場（也叫增量房市場，即新建住房的交易市場），二級市場（也叫存量房市場，即可上市合法交易的二手房市場），三級市場（即住房租賃市場）。房地產(chǎn)一、二、三級市場，是互相聯(lián)系、互相制約的。一級市場的房價是二級市場房價的參考及制定標(biāo)準(zhǔn)，二級市場房屋的供應(yīng)量將直接影響到一級市場的供求關(guān)系，三級市場的繁榮也將影響一、二級市場的供求關(guān)系。

總之，在中小城市發(fā)展房地產(chǎn)，有很多的經(jīng)濟(jì)問題需要解決和落實，科學(xué)定位、規(guī)劃、投資的建設(shè)發(fā)展思路，是打破房地產(chǎn)市場任何不正常經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)鍵。還要注意的是，房地產(chǎn)市場要與努力增加居民收入相結(jié)合，房地產(chǎn)市場要與發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大招商引資規(guī)模相結(jié)合，房地產(chǎn)市場要與市場需求相結(jié)合。這樣才能促進(jìn)中小城市的經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，促進(jìn)我國城市化進(jìn)程。

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