論情勢變更原則在商品房預售合同中的適用

馮 靚

[摘 要]商品房預售合同履行期限長,其間發(fā)生情勢重大變化的可能性較普遍合同大,適用情勢變更原則有助于化解房地產(chǎn)市場不正常風險,矯正合同雙方利益的非自愿失衡,保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但情勢變更原則有其嚴格的適用條件,需要結(jié)合商品房預售合同的特點對情勢變更原則的適用條件詳加探析。

[關(guān)鍵詞]情勢變更原則 商品房預售合同 情勢變更事實 顯失公平

我國最新出臺的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》在我國立法上首次明確規(guī)定了情勢變更制度,以適應(yīng)當今世界經(jīng)濟動蕩、新情況層出不窮引發(fā)的合同訂立的風險和不確定性增大的情況。情勢變更是合同法上的一項重要制度,是指在合同成立并生效之后,履行完畢之前,合同賴以成立的基礎(chǔ)或者環(huán)境發(fā)生了當事人訂立合同時無法預料的變更,致使合同存在的基礎(chǔ)動搖或者喪失,如果維持原合同的效力,將顯失公平,因此允許當事人變更或解除合同。情勢變更原則是民法的公平原則在債法中的集中體現(xiàn),通過情勢變更原則的適用,對已經(jīng)確立的民事法律關(guān)系進行重新調(diào)整,矯正因合同情勢變更后出現(xiàn)的非自愿的不公平后果。我國理論一般認為,情勢變更的結(jié)果是當事人產(chǎn)生請求變更或者解除合同的法定實體權(quán)利。

商品房預售合同作為特殊的買賣合同,不僅履行時間長,資金數(shù)額大,而且具有一定的融資性和國家干預性,因此容易受到金融市場波動的影響和國家政策的左右。尤其是在目前經(jīng)濟動蕩、新情況層出不窮的情況下,確立情勢變更原則對其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴守原則的例外,其適用應(yīng)當有嚴格的條件。在商品房預售中,如果不能嚴格情勢變更的適用條件,開發(fā)商極有濫用該原則從而損害預購人的利益。筆者認為,情勢變更原則的適用應(yīng)當注意以下幾個問題:

第一,準確理解“情勢變更事實”

所謂情勢,有學者認為是指“作為合同成立基礎(chǔ)或環(huán)境的一切客觀事實”,[1]也有認為“指合同成立后出現(xiàn)的不可預見的情況”[2]。該種觀點可以認為是廣義的情勢變更,將不可抗力包括進去。而另一方面,同一批學者又認為不可抗力包括地震、臺風等自然災(zāi)害,也包括政府行為和社會異常現(xiàn)象。[3]這就造成情勢變更中的情勢遇不可抗力之間的模糊不清。情勢變更的事實與不可抗力應(yīng)當區(qū)分開來,所謂情勢“必須是影響及于社會全體或及于局部之情事,并不考慮原來法律行為成立時,為其基礎(chǔ)或環(huán)境之事情。[4]情勢變更之情勢與不可抗力有相似之處。從另一種角度講,不可抗力可能導致情勢變更,但是情勢變更卻不一定是不可抗力引起的。

具體到商品房預售中的情勢變更,可以簡單類型化為以下幾種:第一,國家法律修改。如前文所述,商品房預售合同具有很強的國家干預性。在商品房預售合同履行期間,如果國家規(guī)制商品房預售領(lǐng)域的法律法規(guī)做出調(diào)整,則應(yīng)當認定為當事人雙方簽訂商品房預售合同簽訂之初的法律環(huán)境發(fā)生變更。第二,國家商品房預售的法律政策調(diào)整。政策性調(diào)整是我國商品房交易市場中重要的調(diào)控手段,在商品房預售合同履行過程中相關(guān)部門出臺相關(guān)的調(diào)控政策,從而致使合同履行有失公平的,應(yīng)當認定為情勢變更。第三,經(jīng)濟環(huán)境巨變。此處應(yīng)當區(qū)分情勢變更中的經(jīng)濟環(huán)境劇變與商業(yè)風險。一般來講商業(yè)風險與情勢變更的區(qū)分有兩點:首先是預見性,商業(yè)風險是可以預見的,而情勢變更是不可預見的;其次是程度,如果商業(yè)風險超出了預見范圍,那么就有可能進入情勢變更的范疇。例如適度的通貨膨脹是商業(yè)風險,但是物價飛漲就應(yīng)當認定為情勢變更;再次是結(jié)果,即商業(yè)風險情況下雙方繼續(xù)履行合同不會致使顯失公平的結(jié)果,而如果是情勢變更,則會致使顯失公平的結(jié)果。

第二,情勢變更原則適用時間

情勢變更原則要求導致情勢變更的事由發(fā)生在合同履行的過程中,具體來說就是商品房預售合同的簽訂到商品房移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的辦理這一區(qū)間中,如果相關(guān)情勢發(fā)生在商品房預售合同簽訂之前或者簽訂之時,即使有一方當事人對此情勢并不知情,也不得適用這一原則,而要適用有關(guān)重大誤解或者認識錯誤的相關(guān)規(guī)則。[5]如果情勢變更發(fā)生在商品房預售合同履行完畢之后,則對商品房預售合同的訂立及履行都不產(chǎn)生影響,沒有情勢變更的適用。值得注意的是,如果商品房預售合同的履行期間發(fā)生情勢變更,但雙方當事人并未按照情勢變更對合同履行進行調(diào)整,待履行完畢之后之后,當事人雙方能否主張。筆者認為,如果存在情勢變更但雙方當事人仍然互相履行,應(yīng)當認定該債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅,視為雙方當事人已經(jīng)放棄了情勢變更的主張。

第三,情勢變更事由的不可預見性問題

情勢變更的目前在于調(diào)整合同雙方利益非自愿的失衡,因此如果當事人對情勢變更事由有所預見,無論其是否采取一定手段加以應(yīng)對,都應(yīng)當認定為當事人對該種后果的自愿承擔,對心甘情愿者不存在不公平,不能適用這一原則。[6]預見的標準觀點不一,有認為應(yīng)當采用主觀標準,認為應(yīng)當以遭受不利益一方的當事人的實際情況為準。[7]也有認為應(yīng)當依據(jù)客觀標準,即根據(jù)一個一般的、合理的人標準為判斷。依據(jù)主觀標準增大訂約成本和司法成本,依據(jù)客觀標準則有可能在個案中有失公平。事實上對個案中當事人的預見能力,應(yīng)當結(jié)合各方面的因素考慮,及應(yīng)當考慮當事人個體的特殊情況,也應(yīng)按照客觀原則進行考評,并且結(jié)合訂約當時交易實況進行判斷。

第四,“顯失公平”的確定

情勢變更原則的出現(xiàn)是公平原則與合同法中契約必守原則的協(xié)調(diào)。契約必守原則在情勢變更出現(xiàn)的情況下讓位于更高位階的公平原則,從而打破原有契約對原有合同進行調(diào)整。這就決定顯失公平成為情勢變更原則適用的本質(zhì)條件。該顯失公平是指維持商品房預售合同的繼續(xù)如約履行將會造成當事人利益的嚴重失衡。對于顯失公平應(yīng)當有程度要求,否則勢必造成對情勢變更的濫用。我國現(xiàn)有法律中沒有對程度的明確規(guī)定。但是應(yīng)當認為利益失衡的程度十分嚴重,造成一方嚴重受損,對于另一方是否因此獲得明顯利益則不應(yīng)要求。因為情勢變更在于做到利益的衡平從而實現(xiàn)法律的公平,一方因為情勢變更繼續(xù)如約履行合同將遭受重大損失就可以滿足條件。

另外,由于商品房預售合同的履行期限較長,影響預售合同最終履行結(jié)果的因素很多,最終造成不公平的原因也有很多。只有在發(fā)生情勢變更并且由該變更引起顯失公平的結(jié)果的情況下,才能援用情勢變更原則。

綜上所述,商品房預售合同內(nèi)容復雜,涉及范圍廣,在商品房預售中適用情勢變更應(yīng)當嚴格把握,否則有可能演變成預售人損害預購人的途徑。

參考文獻

[1]參見王家福:《民法債權(quán)》,法律出版社,1991年版第399頁

[2]參見王利明:《民商法研究(第四輯)》,法律出版社,2001年版第491頁

[3]參見王利明主編:《民法》,中國人民大學出版社,2005年版第586頁

[4]彭鳳至:《情勢變更原則之研究》,臺灣五南圖書出版社,1986年版第240頁

[5]參見謝懷栻:《合同法原理》,法律出版社,2000年版第192頁

[6][7]參見韓世遠:《合同法總論》,法律出版社,2004年版第448頁