經濟適用住房項目成本分析

李淑賢

摘要:對經濟適用住房項目的成本進行了詳細的分析闡述。

關鍵詞:經濟適用住房;項目;成本分析

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:16723198(2009)20016001お

1經濟適用住房的含義及管理

經濟適用住房是指政府提供政策優惠、限定建設標準、供應對象和銷售價格,向低收入住房困難家庭定向供應具有社會保障性質的政策性商品住宅。經濟適用住房的建設、交易和管理,應遵循政府總攬、統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、規范運作的原則。它享受的優惠政策主要表現為經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應,其建設和經營中的行政事業性收費減半征收,小區內非經營性公共配套設施建設費用政府負擔一半,小區外基礎設施建設費用由政府承擔,可以申請項目貸款融資等。建設行政主管部門統一負責全區經濟適用住房的實施管理工作,發展改革、財政、規劃、國土資源、物價、統計及金融按職責分工負責相關份內工作。經濟適用住房的開發建設按照政府組織協調、企業市場運作的原則應由具有相應資質、資本金、良好開發業績和社會信譽的開發企業承擔,按照保本微利的原則名碼標價公開銷售經濟適用住房。

2經濟適用住房的價格監督及管理

根據《經濟適用住房價格管理辦法》,經濟適用住房價格實行政府指導價,其基準價格由開發成本,利潤,稅金三部分構成,其中開發成本包含以下幾項:征用土地和拆遷安置補償費,地質勘察、規劃及建筑設計、三通一平等前期工程費用,按規定計收的行政事業性收費,建安工程費,小區配套基礎設施建設費,管理費,貸款利息等。物價局根據《中華人民共和國價格法》《政府制定價格成本監審法》《政府制定價格成本監審實施細則》《企業會計制度》等相關文件的規定進行成本審核,審核的主要內容有計入成本的費用范圍;計入成本的分攤方法;特殊費用的處理等。

以某經濟適用住房項目為例,該項目位于市中區繁華地段,規劃總用地24畝,城市道路用地2.7畝,河道綠化用地6.3畝,小區用地15畝,規劃住宅建筑面積1.8萬平方米,五棟住宅樓、六層混合結構、外墻外保溫、雙層中空塑鋼窗、達到節能65%的標準。戶均建筑面積72平方米,二室一廳,水電暖衛等設施齊全,項目建設期一年。項目成本監審結果如下:(1)征地和拆遷安置補償費。物價局按照國土資源局與被拆遷單位的補償協議,以小區用地面積按比例分攤計入。(2)項目施工監理費、招標代理費、勘察設計費及三通一平等費用,按照合同書并參照收費標準據實計入。行政事業性收費如城市基礎設施配套費、墻體建材節能費、人民防空建設費、城市規劃服務費、勞動保障費、綜合開發管理費、工程質量監督費、住房轉讓手續費等按文件規定減半計入。防雷減災服務費、室內環境檢測費、樁基試驗費、電氣消防檢測費、節能測試費、工程造價審核費、土地測繪費、房屋測繪費等按照現行收費標準計入。(3)建安工程費。建設單位在物價局的監督下選擇審計單位,審計單位依據現行計價規范對項目投標書、施工圖紙、設計變更、施工合同、材料價格簽證等予以審核確認。(4)小區配套基礎設施建設費。包含供電、水、暖、燃氣管線費,區內道路排水工程費,公廁、物業管理用房、綠化、有線電視建設費等,按文件要求減半計入。(5)管理費。以1-4項之和的2%計入。(6)貸款利息,參照當期銀行貸款利率和建設計劃工期以投資額的65%計入,未能使用政策優惠貸款。在監審后的開發成本比例中,征地拆遷補償費為16%,前期工程手續費為14%,建安工程費為55.4%,小區配套費為6%,利息為6.8%,管理費為1.8%。由此可見,前期工程手續費比例偏高,政策支持方面仍有下降空間,管理費用較少。物價局監審時一般是按照取小值的原則,即參照現行標準,當建設單位實際支出低于標準時按實計入,實際支出高于標準時則按標準計入。項目開工時的奠基、竣工銷售時的公眾搖號、現場抓鬮儀式產生的費用均不能計入成本。辦理各項工程手續及進行供電、水、暖、燃氣配套工程施工時仍存在不合理收費、超標準收費現象,政府監管還有待加強,其額外支出只能由建設單位承擔。盡管該項目規模小、建設周期短、投資回收快,但是綜合算下來建設單位的利潤是很微小的或者是略虧的。

由此可見,為保證經濟適用住房的順利建設,一要適度減少行政干預,完善制度落實措施,鼓勵銀行提供金融支持。二要廣泛宣傳為開發建設開通“綠色通道”,進一步減免各項手續費用,杜絕多收費、亂收費現象,讓利于民。三要繼續堅持企業的市場化運作,降低成本。在全社會的關心支持下,經濟適用住房將會以更加積極的姿態健康發展,城市低收入家庭的安居夢想將會逐漸變成現實。