北京房地產業走勢

鄭立捷

“由于全球金融體系是建立在以美元為本位的基礎之上，因此美國次貸危機向金融危機演變后，迅速向全球擴散。英國、日本、歐盟等世界主要經濟體均受其影響，出現了全球性的金融危機。我國各大、中城市房價環比均出現下跌，商品住房成交量大幅下滑，市場觀望氣氛濃厚。2008年三季度中國國內生產總值增速從第二季度的10.1％下滑為9.0％，并且有進一步下滑的風險。保持房地產業健康穩定發展至關重要。”北京市社會科學院副院長梅松在接受《經濟》記者采訪時說道。

中國政府基于對當前經濟形勢的正確判斷，出臺了一系列擴大內需促進經濟平衡較快增長政策措施。去年9月15日，央行六年來首次調低利率。10月22日，促進房地產業健康發展的措施出臺。11月5日召開的國務院常務會議出臺了投資４萬億元的刺激經濟計劃和促進經濟增長的十項措施。12月20日，國務院辦公廳印發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。

北京房價下降空間不大

2007年的《北京經濟藍皮書》就曾經預測：“北京在接下來的兩到三個月內，房價有可能繼續小幅下跌，但隨著2008年奧運會的臨近，北京的房價仍然會轉頭繼續向上攀升。奧運會結束以后，北京市房價可能會出現下降的趨勢，但如果影響北京近年來房價上漲的因素不發生根本性的改變，房價下降的空間不會很大。”

“從2008年北京房地產市場的走勢來看，北京商品房銷售均價完全符合我們的預測。”梅松強調，北京商品房銷售均價2008年年初有所回落，在奧運會舉辦前的7月份達到峰值，隨后8、9月份開始回落。現在支撐北京房價上漲的基本因素并沒有發生根本性的改變，但由于國際國內市場環境發生改變，加上北京經濟適用房和限價商品房的大規模開發建設，因此房價可能還會繼續下降，具體下降的幅度有多大，還有待于對國際國內經濟環境的觀察，但我們仍然維持房價下降空間不大的預測。北京的商品住房均價從普通老百姓購買的角度來說，確實已經比較高了，超過了一般老百姓的實際購買能力。并且許多已經購買了商品房的業主也在承受著巨大的還貸款壓力。北京的房地產開發商理智地面對市場變化，促使房價理性地回歸，這不僅是應該的，而且也是十分必要的。

與此同時也要看到，當前房地產業對經濟的貢獻仍然較大，對上下游產業的影響也相當大。2008年前三季度，北京建筑業和房地產業的增加值總額為683.34億元，占北京ＧＤＰ的９％，這幾年來一直是北京經濟的支柱產業。因此，保持房地產業的健康發展會有利于北京經濟的平穩發展。主要應該從以下三個方面著手。

第一，加快保障性住房的建設和配售。當前尤其要加快保障性住房的銷售特別是預售，以促使資金盡快回收，從而保證更大規模的保障性住房建設的資金需求。

第二，進一步鼓勵自住型和改善型住房消費。在國家已出臺的首次和第二次貸款購買普通自住房的優惠政策、住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策的基礎上，北京還可采取降低中間環節的收費標準，給市民購買自住普通商品房一定的補貼或退稅等辦法。

第三，引導房地產開發企業積極應對市場變化。積極引導房地產開發企業理性對待市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。幫助房地產開發企業拓寬直接和間接融資渠道，滿足其合理的融資需求。

看房地產業未來走勢

2008年北京市住宅市場出現了房屋銷售量、銷售價齊衰、開發投資大幅下滑的供需雙向疲軟態勢。截至三季度末，開發投資出現2003年以來的首度負增長（－8.12％），施工面積、新開工面積和竣工面積均出現負增長。７月份以來，多塊土地甚至限價房土地的流拍，反映出了開發商對北京市住宅市場未來的不樂觀預期和投資意愿的大幅下降。住宅空置面積的下降，證實了實際需求的存在，但主要受心理預期的影響，北京市住宅市場有效需求受到了嚴重抑制，多年來少有的“婚育”雙高峰都沒能帶來有效需求的釋放，一、二手房銷售均出現負增長。

北京市經濟信息中心經濟研究部齊心博士在2009版《北京經濟藍皮書》的專稿中指出，房地產領域需要關注以下三個問題：住宅市場供需雙向疲軟、商業地產明顯供過于求、改善性住房需求受到明顯抑制。

北京奧運會的舉辦，刺激了北京市商業地產開發，部分開發商將未來三年甚至更長計劃的項目都集中在奧運前開發，使商業項目在近兩年出現了井噴，造成北京市商業地產供給明顯過剩。2008年１～９月份，寫字樓和商業及服務業等經營性用房竣工面積在房地產竣工面積下降７％的背景下，分別實現了119.73％和14.5％的增長；與此同時，空置面積分別增長了14.92％和24.65％。非理性的集中開發和世界經濟下行的影響，給奧運會后部分商業項目、尤其是高端商業項目帶來了巨大的生存壓力。

2009年，世界經濟仍將處于調整期，面臨衰退的風險加大，美國等發達經濟體房地產市場仍將呈現疲軟態勢。全球金融危機仍將持續，全球信貸市場將出現空前審慎，隨著人民幣升值的放緩和全球聯合降息，游資重新規模性流動的可能性增加。我國房地產運行的政策環境將有所放松，但市場信心的恢復仍需時日。

2009年北京市房地產市場走勢主要包括以下五個方面：

一、土地供給依然充足，信貸形勢依然嚴峻，房地產開發投資增長穩步回升。

雖然2008年房地產開發投資增長大幅下降，但用于一級開發的土地投資保持了30％以上的增長，2009年土地供給仍將十分充足。雖然國家整體貸款規模增加，但受到基礎設施建設和重大項目需求的擠壓以及銀行對房地產業不景氣的預期，房地產業貸款形勢依然嚴峻。房地產開發投資增長將在2008年三季度達到階段性底部后逐步攀升，預計2009年全年達到13％的增長。

二、房地產供給出現結構性差異

住宅供給不樂觀，商業地產出現過剩，保障性住房供給力度不斷加大。2008年北京市住宅施工面積和新開工面積出現負增長，由于傳統房地產開發周期為2、3年，所以2009年竣工面積很不樂觀；2008年三季度，北京市預售許可取證項目個數和預售面積均出現大幅下降，開發商信心明顯不足，2009年上市項目套數預期下降。與住宅形成鮮明對比的是，2008年商業地產竣工面積大幅增長，空置面積不斷上升，在經濟景氣下滑的2009年，北京市商業地產將出現過剩。在保障完成《住房用地規劃》要求的情況下，保障性住房的供給規模仍將逐年擴大。

三、市場需求依然低迷

雖然國家出臺了多項刺激購房政策，但在北京市居民增收放緩、對未來宏觀經濟悲觀預期下，實際購房需求短時間難以被激發釋放；其中，首次購房需求將部分得到釋放，但改善性需求難有改觀，投資性需求仍將被極大抑制，住宅購買觀望氣氛仍將濃厚；在經濟下行期，企業投資謹慎，再加上預期外資回流，北京市商業地產實際需求仍然相對不足。

四、房地產價格持續調整

受銷售不景氣、信心恢復困難、大規模保障性住房價格偏低的影響，房價整體仍將有小幅調整空間，但不同區位和不同檔次的房價將呈現差異化演變，預計個別地區最大降幅將達到20％左右，黃金地段、新開地鐵沿線房價仍將保持穩健。

五、房地產市場體系逐步完善

在各種交易稅費下調和預期進一步下調或減免的刺激下，二手房交易或將企穩，租賃市場仍將延續2008年的繁榮態勢，房地產二手市場日趨成熟，北京市房地產市場體系將逐步完善。隨著租房價格的不斷上漲，商品房的租售

比在2008年10月的1∶341（上年同期為1∶396）的基礎上繼續上升，向1∶200～1∶300的合理區間靠攏。

政府要讓利于房地產供需雙方

要保持房地產業健康平穩發展，究竟應該怎么做？

一、調整財政支出結構，政府要讓利于房地產供需雙方

在經濟不景氣的背景下，只有改善居民收入預期，才有釋放購房需求的可能。因此，政府要調整原有的財政支出結構，加大對教育、社會保障和就業、醫療衛生等領域的支出比例，建議將每年財政盈余按比例直接轉入社保支出項目，增加居民進行購房消費支出的信心和能力。適當降低購買商業用房的稅費比例，尤其是對創業型群體購房、高端產業群體購房給予一定的稅收優惠。在開發商信心不足、預期供給下降的形勢下，政府應適度讓利，以刺激開發的積極性。可以采取減免相關拿地手續費用、進行土地增值收益分成、鼓勵一、二級土地開發聯動等措施。由于目前經濟適用房的建設主要由國有和市屬房地產企業承擔，利潤極低，很多處于虧損邊緣，極大地影響了這些企業的經營和盈利能力，建議財政設立經濟適用房建設專項支出，政府和國有企業一起承擔這項民生責任。

二、完善第二套房政策，釋放改善性需求

在國家出臺刺激首次購買小面積住房需求政策的同時，要適度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性購房需求。從制度設計上，對購買第二套住房的認定進行補充說明，將在購買較大面積住房１～２年內同時出售原有住房的排除在購買第二套住房之外，將已經征收的上浮利息在出售原有住房后，在總還款額中進行沖銷，超額首付在重新計算后可以部分退還。

三、個稅和房貸聯動，挖掘公積金貸款潛力

在國家即將提高個稅起征點的預期下，針對北京市購房群體進行一定微調：可以在納稅前，提前扣除房貸月供，對剩余月收入征收個人所得稅；可以對購房者在購房后開始還貸日起，按比例返還個人所得稅；或在支付首付時進行一次性退稅。進一步降低購房相關稅費，尤其是二手房交易中間環節收費，可以采取取消兩年以上二手房交易營業稅等方法。進一步下調公積金貸款利率，提高公積金貸款額度和還款年限，尤其是對夫妻雙方都繳存公積金的家庭，在原有基礎上進一步實行貸款優惠，并監督銀行積極實行。

四、加大經濟適用房和廉租房建設力度，從制度設計上對限價房進行改造

進一步加大經濟適用房和廉租房的建設力度，并將保障性住房建設選址與北京市軌道交通建設緊密結合，既解決住房需求，也緩解了城市地面交通壓力；將保障性住房建設和北京市南城發展戰略相結合，降低政府和企業的成本，加快南城建設步伐。著手對已經成為“雞肋”的限價房進行改造：要保證限價房供給，政府就要給開發商適度讓利，可以采取土地出讓金分成、減免稅費等措施；要保障購房者利益，就要根據市場變化，適度調整銷售價格，并進一步明確產權歸屬；或者直接讓限價房淡出市場。

（本文資料引用來源：

《2008～2009北京經濟發展報告》）