我國房地產投資信托財產登記制度的立法考量

【摘要】根據《信托法》的規定，房地產屬于應當辦理信托登記的信托財產，但是沒有法律和行政法規層次的規范性文件規定設立房地產信托時應當辦理信托登記，所以《信托法》的規定對房地產信托是沒有效力的。為貫徹《信托法》第10條和填補房地產信托的制度空白，應在有關法律和行政法規中對房地產信托登記作出規定。本文對我國房地產投資信托財產登記制度的立法進行了初步探討。

【關鍵詞】房地產；信托；登記；立法

1.我國房地產投資信托財產信托登記制度立法的不足

我國《信托法》第10條第1款規定，設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。第2款又規定，未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。顯然，我國《信托法》關于信托登記的規定過于簡單和含糊，有關登記的范圍、何時登記、由誰登記等事項一概不清，如不加以解釋和明確，實務上根本無法操作。這是《信托法》給信托實踐帶來的一大問題。

根據《信托法》第10條的規定，對于應當依法辦理信托登記的。如果未辦理登記，不產生信托生效的效力。比如信托財產為房屋的情況下，僅辦理了委托人向受托人房屋產權過戶登記手續，未辦理信托登記，信托不生效。從《信托法》第10條的規定來看，該條規定混淆了信托財產有效轉移制度和信托登記制度這兩者的不同。本法沒有規定信托財產的有效轉移，而是把信托登記規定為信托有效成立的要件。而且對應進行信托登記的財產范圍規定得也不夠具體。另外，依照第10條的規定，在房地產投資信托設立過程中，發起人必須把每個相關的應信托登記的財產一一進行登記，極其繁瑣，也必將耗費大量的人力、物力和財力。這是與房地產投資信托減少融資成本的原則相違背的。因此，不管從法理上，還是從減少房地產投資信托的設立成本來看，我國信托登記制度都存在著嚴重缺陷。

《城市房地產管理法》確立了我國房地產權屬登記管理的基本制度，其主要內容包括：新建登記，轉讓或變更登記，注銷登記以及抵押登記等。由于新建、轉讓變更、注銷、抵押等行為涉及到房地產物權的變動，因此法律規定將登記作為房地產物權的公示方法，以公示產生公信，進而維護交易安全，促進房地產的流通。但是《房地產

管理法》及《物權法》也沒有規定對房地產信托進行登記。

2.我國房地產投資信托財產公示登記制度的立法構建

根據《信托法》第10條的規定，房地產屬于應當辦理信托登記的信托財產，但是沒有法律和行政法規層次的規范性文件規定設立房地產信托時應當辦理信托登記，所以《信托法》第10條的規定對房地產信托是沒有效力的。為貫徹《信托法》第10條和填補房地產信托的制度空白，應在有關法律和行政法規中對房地產信托登記作出規定。以下就房地產信托登記的具體內容加以分析探討。

2.1 關于登記手續的性質與范圍

“登記手續”的性質：《信托法》規定的作為進行信托登記前提的“登記手續”，應當僅限于作為財產權取得、變更要件的登記。換言之，只有那些需要登記才能發生財產權轉移效力的財產，主要是不動產包括房屋和土地使用權，才需要進行信托登記。就“登記手續”的范圍而言，主要是指是否包括“注冊”在內？我國法律對于特定財產權的取得和變動不僅建立了登記制度，還建立了注冊制度，其法律意義與發生相同效力的登記制度并無不同，因此，《信托法》規定的作為信托登記前提的“登記手續”在理解和解釋上應當包括“注冊”在內，也即以需要注冊才能發生財產權轉移效力的財產設立信托，也應當辦理信托登記。

信托登記的范圍：依據上文對“登記手續”的理解，需要進行信托登記的財產應當是其財產權轉移依法應以登記或注冊為要件的財產，主要包括房屋、土地使用權、車輛、飛機、船舶、專利權、商標權等。對于上述財產，實務上應盡量進行信托登記，以防信托不發生效力。

2.2 關于信托登記的主體、程序及內容

信托登記的主體：信托登記主體包括登記申請人和登記機構。我國《信托法》沒有任何規定，其它法律、法規也沒有規定。在信托登記具體操作規則沒有出臺之前，建議實務上按如下方法辦理：由受托人作為登記中請人（必要時，可以由委托人和受托人共同申請）向財產權轉移登記與注冊機構辦理信托登記，如果該機構不同意辦理，可向公證機構進行公證，以盡可能取得信托登記的抗辯理由。

信托登記的程序與內容：如果財產權轉移登記（注冊）機構同意進行信托登記，與設立信托有關的財產權轉移登記與信托登記，是按一個程序合并進行，還是按兩個程序分開進行，為提升效率，降低成本，完全可以合為一個程序進行，信托登記的主要事項應當包括：信托當事人的情況、信托財產情況、信托主要條款等。

2.3 關于房地產信托登記制度的立法

為貫徹《信托法》第10條和填補房地產信托的制度空白，應在與信托、物權及房地產有關司法解釋和行政法規中應對房地產信托登記作出規定。另外，本文認為，作為我國房地產業管理的基本法律《城市房地產管理法》，應在第五章“房地產權屬登記管理”中增加：設立房地產信托應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理信托登記；因信托取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。以此為基礎，輔以相關實施細則，建立我國房地產信托登記的法律制度體系。

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作者簡介：鄧衛衛（1971—），女，沈陽理工大學法學副教授，經濟學碩士學位。