縣域房地產市場面臨的形勢及對策

金貫橋　劉華松　張　波

摘 要：本文通過分析平邑縣房地產市場存的在的問題，找出適應縣城房地產發展的路子，對穩定房價，走可持續發展的路子提出了看法。

關鍵詞：房地產；舊城改造；十一五規劃；開發強度；融資多元化；可持續發展

2008年以來，我國房地產市場持續低迷，中央政府為此推出了一系列關于房地產市場的利率、信貸和稅收的政策。分析目前縣城一級房地產業的形勢，對房地產開發商進行有效的引導和管理，對縣城房地產業的發展具有重要的現實意義。

1 我縣目前房地產市場存在的問題

2008年全國房地產市場商品房銷售面積和銷售額、完成開發土地面積等出現不同程度的下降。受全國大氣候的影響，我縣房地產市場也持續疲軟，土地交易及開發建設面積、房產銷售面積呈明顯下滑趨勢。原因主要有以下幾個方面：

1.1 商品房價格階段性漲幅過快。“十五”期間，我縣商品住宅的價格一直未停止過上漲，且漲幅較高，6年來平均房價翻番。對經濟較落后，收入水平相對較低地區，大部分居民買不起房。并受全國房地產市場影響，形成了買房少，觀望多的局面。

1.2 商品房供應結構不夠合理。大多數消費者需要的中、低價位、小戶型商品房供應明顯不足，中、高價、大戶型商品房供應相對偏多。另外，經濟適用住房、廉租住房比例不高，不能滿足低收入家庭的住房需求。

1.3 近幾年，土地出讓金等收費相比往年有大幅度提高。開發商的盈利空間相對變小，也造成了投資商的主觀意愿下降。近段時間國家出臺多項政策以維護房地產市場的穩定和挽救房地產市場信心。然而，從以上的矛盾來看，我縣房地產市場持續低迷的現象并沒有得到根本解決。

2 近幾年我縣房地產政策

2.1 住房建設“十一五”規劃的編制。前段時間，建設部統一組織各地編制完成了“住房建設'十一五'發展規劃”，我縣住房建設“十一五”規劃的編制堅持了市場導向的原則，加強了政府對市場規劃的制定和市場主體行為的監督作用。合理確定了房地產投資總額和新開工項目總量，及時調整了住房供應結構，對穩定住房價格，促進市場有序健康發展有著重要意義。依據住房建設用地供應結構，確保規劃期內，中低價位、中小套型住房建設用地比重占年度住房建設用地總量的70%以上。繼續落實住房開發項目套型比例的相關規定。新建或改建住房建設項目，必須明確住宅建筑套密度和住宅建筑凈密度兩項強制性指標的規定，符合相關套型建筑面積結構比例的規定。住房建設規劃為我縣房地產開發方向提供了很好的依據。

2.2 與國家統一調控相結合，啟動了舊城區危房改造。從2007年起，我縣加快了舊城改造的力度，完成縣城18個村莊的控制規劃編制，規劃范圍內總人口2.96萬人，總占地456.23公頃。并依照規劃進行了部分區域的先期改造工程，促進了房地產市場平穩健康發展。

3 振興房地產市場的對策

3.1 繼續擴大舊城改造，特別是城中村改造。由于過去的城市建設主要著眼于在“增量”土地上做文章。土地和空間的減少明顯制約了縣城的進一步發展。特別是“城中村”這樣的“存量”土地沒有納入城市建設的統一布局和開發。經過多年的累積，違章建筑和“城中村”問題已經成為城市經濟社會發展中最突出、最復雜、最集中的矛盾和問題。“城中村”不僅村內環境難以改善，居民的生活質量難以獲得持續提高，許多村存在著嚴重的安全隱患，而且阻礙了城市結構的完善和土地使用效益的提升，侵蝕了周邊地區的土地價值，與構建和諧社會的要求相距甚遠。舊城改造是在建設用地日趨緊張的形勢下緩解住房壓力，解決大部分因難居民住房難的一項重要舉措，并有利于促進房地產在當前形勢下的發展。

3.2 依據住房建設“十一五”規劃，繼續保障廉租房、經濟適用房建設。對中低收入者來說，即便房價再降，他們還是買不起。要實現居者有其屋，市場并不能解決一切。因此，要堅持以人為本的原則，把人的需求與發展作為規劃的首要出發點，將城市最低收入和住房困難家庭納入公共住房保障體系，推進和諧社會建設。政府要建立和落實穩定的住房保障資金籌措渠道，保障性住房的步伐應該繼續前進。縣城年度土地出讓凈收益的一定比例用于政策性住房建設。財政要加大支持力度，加強資金監管，促進政策性住房建設資金管理，節約使用。多投入廉租房的建設，并以配建為主。在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施。

3.3 適當提高住房建設開發強度。縣城土地資源日益緊缺，目前狀況下規劃容積率不高，開發成本卻逐步增高。而房地產開發商為了追求利益的最大化，為提高容積率，甚至不惜違法。堵不如疏導，依據節約利用土地的原則，在符合各項規劃以及各項規劃控制原則和規范的前提下，適當提高住房建筑的容積率水平，也不失一個兩全其美的方法。工業建筑要適當提高容積率，公共建筑要適當提高建筑密度，居住建筑要在符合健康衛生和節能及采光標準的前提下合理確定建筑密度和容積率。

3.4 建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。增強房地產市場信息透明度，規劃、國土、統計和房地產主管部門要定期向社會及時公布當年的住房用地供應計劃，公布年度供應的全部住房項目，含括商品住房、經濟適用房、公共租賃住房的地塊位置、規劃條件、套型結構比例、出讓時間等具體內容。全面、及時、準確地發布市場供求信息，并通過網站向市民公示。建立和完善市場監測分析工作機制，既便于市民選房、購房，也有利于穩定市場預期

3.5 堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。針對開發商不愿降價的情況，地方政府應幫助指導房價。

4 保障措施

4.1 融資多元化，引進外地房地產開發商。現有房地產開發企業競爭能力不強，房地產企業規模偏小，企業資質等級不高，生產效率低下，形不成集約能力。大多數房地產開發企業融資渠道單一，主要依靠售房定金、集資、預收款及銀行貸款，自有資金實力不強，這對于要求資金高度密集的房地產行業來說是遠遠不夠的。房地產企業市場觀念不強，缺乏品牌意識和精品意識，沒有形成企業核心競爭力等。近兩年，外地房地產開發商試探性地進入我縣房地產市場，有南方的，也有北方的幾十家房地產企業。已在我縣開展業務的有江蘇的，也有我們山東的開發商。外地開發商的引進有利于我縣房地產投資的多元化，對開放和發展縣城房地產市場有著重要的作用。

4.2 堅持可持續發展的思路。在城鄉建設中，增長方式比較粗放，發展質量和效益不高；建筑建造和使用，能源資源消耗高，利用效率低的問題比較突出；規劃布局不甚合理，亂占耕地的現象時有發生；重地上建設，輕地下建設的問題還不同程度的存在。資源、能源和環境問題已成為城鎮發展的重要制約因素。按照建設資源節約型、環境友好型社會的要求，合理引導住房建設和消費。要大力發展節能省地型住宅，改變以“高投入、高消耗、高排放和低效率”為特征的粗放式增長模式。重視節能、節水、節地、節材和環境保護，走可持續發展的道路。對于舊住宅小區要立足于延長其使用壽命，區別不同情況，通過整治改造和環境整治等方式，大力改善舊住宅區居住條件和居住環境。要提高住宅的規劃設計質量，實現在較小套型內創造較高的居住舒適度。進一步增強緊迫感和責任感，轉變觀念，切實從節約資源中求發展，從保護環境中求發展，從循環經濟中求發展。

5 總結：通過以上措施，必將促進房地產市場秩序良好發展，購房需求也將趨于理性，房價上漲的勢頭會逐步得到控制。但我們也清醒地認識到，穩定和發展房地產市場是一項綜合性、長期性的工作，需要各級部門的密切協作。我們須按照國家宏觀調控政策的要求，進一步加大調控力度，加強制度建設，努力建立房地產市場長效調控機制，實現縣一級房地產市場穩定、持續、健康發展。