金融危機對廣西房地產業的影響及應對措施

摘要源于美國的金融危機席卷全球，各國尤其是歐洲均受到來自金融危機引發的經濟危機沖擊。不僅如此，作為世界第四大經濟體的中國也放慢了增長的腳步，全球經濟危機的影響已蔓延到亞太地區，隨著增長放緩，房地產行業也開始面臨壓力。本文在對廣西房地產受金融危機沖擊的基礎上進行分析，進而提出廣西應對金融危機的措施，促使房地產市場健康穩定地發展。

關鍵詞金融危機 房地產 發展

中圖分類號:F127.9文獻標識碼:A

金融危機在全球的影響，對我國造成了很大的沖擊，已經波及到了實體經濟的發展。對國內房地產來說，受到經濟危機的影響不容忽視。房地產業作為廣西的支柱產業，也不可避免的受到了很大的影響。

一、金融危機對廣西房地產業的影響

金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，金融危機不可避免地波及到了中國，房地產行業受到顯著影響。不論是民眾消費能力還是消費意愿，在金融危機中都出現大幅度下降。中國房地產業受到宏觀調控政策積累效應和金融危機波及效應的雙重打擊，廣西的房地產業同樣也受到了一定影響。

(一)房地產投資的增長幅度持續降低。

2008年以來，廣西房地產開發投資的增長幅度持續降低，2008年房地產開發投資完成621.64億元，比2007年增長15.9%，但其增長速度回落了29個百分點，低于廣西全社會固定資產投資增速11.3個百分點。其中住宅投資、辦公樓投資等雖有增長，但是與2007年相比漲幅下跌，尤其是辦公樓投資比2007年下降了46.5%。同時廣西房地產在全國31個省、市、自治區中全區房地產投資總量排名和增速排名均有所下降，分別下降了4位和20位。

(二)土地購置和開發面積增速下降。

2008年，廣西房地產公司購置土地面積、完成開發土地面積增長速度都出現大幅度下滑。2008年廣西購置土地面積由上年增長71.1%變為下降23.3%，完成開發土地面積比上年下降11.6%，增速比2007年下滑了30.8個百分點，土地購置的這些變化，主要是由于受金融危機影響，房地產開發商對市場預期開始變得謹慎起來。同時廣西商品房的施工面積比2007年回落了13.1個百分點，其中房屋竣工面積由去年增長15.8%變成了下降8.1%。

(三)商品房銷售市場持續低迷。

2008年廣西的商品房銷售面積由2007年增長34.2%變成了下降14%;銷售額也由2007年增長55.2%為下降4.2%。從商品房銷售結構看，廣西商品房銷售還是以期房為主，其中期房的銷售面積達1374.34萬平方米，其銷售額為404.44億元，增速分別與2007年相比下降了11.8%和1.9%。如果從商品房的銷售結構看，我們會發現商品住宅仍然是廣西全區商品房銷售的主體，2008年全年廣西的商品住宅銷售面積為1605.65萬平方米，銷售額為423.87億元，與2007年相比，分別下降了13.2%和4.2%。商品房銷售的平均價格僅為2828元每平米，雖有所增長，但與2007年相比回落了4個百分點，居民住宅的平均售價僅為2633元每平米，與2007年相比回落了5.1個百分點。

(四)資金來源增速緩慢，資金約束進一步加劇。

2008年廣西房地產開發到位資金675.64億元，比上年增長5.7%，但增速比2007年下滑了43.9個百分點，從2008年3月起資金來源增速的下滑，制約了廣西房地產的平穩發展。從2008年開始，廣西部分企業受金融危機影響明顯，失業率上升，員工薪水開始減少，民眾消費愿望也開始減弱，而且由于金融危機的持續性和不確定性，很多居民采取“現金為王”的策略，雖然廣西政府在此后一段時間內不斷出臺降稅降息等優惠政策，使廣西居民購房成本下降，但居民購房的意愿卻沒有相應增強，他們持幣觀望的心態比較明顯。我們隨機抽取桂林、南寧、柳州和梧州四市共400戶居民進行調查，調查結果顯示:選擇暫不考慮買房的占84%，選擇半年以內買房的占4%，選擇1年內買房的占2%，選擇2年或更長時間買房的占9%，選擇不好說的占1%。57%的被調查者認為房價會降，28%的被調查者認為房價會漲，15%的被調查者認為不好說，正是居民的這種消費心理引起了銷售不理想，資金回籠不暢，從而導致廣西房地產投資的資金來源增速開始急劇下滑。

二、廣西房地產業應對金融危機的措施

金融危機在影響房地產的同時也同樣影響了鋼鐵和建材等行業。除此之外，房地產業還與機械五金、裝飾裝潢、銀行保險、家電家具、園林綠化等多個行業相關，一旦樓市交易量持續下滑，其中一些相關行業便很快會受到重創。有相關數據顯示，如果房地產業每減少3萬平方米的建筑量，就會影響近1萬人的就業。因此，面臨金融危機的影響，房地產市場如果想要健康穩定地發展，就需要各方都應采取積極的措施。

(一)政府要大力改善企業發展環境。

1.廣西政府在面對這場金融危機時，要想保證廣西房地產的健康發展，首先要加大引導市場力度，一是要盡快出臺適應廣西新的房地產發展規劃，并通過為新規劃的制定提供扎實的基礎素材開展一些住房普查。二是要建立房地產市場預警預報體系，積極充分地利用各種信息平臺，及時公布房地產市場信息。三是要牢牢把握好房地產開發所需用地的數量。此外還要加快制定城市住宅建設規劃的步伐。判斷廣西自治區的城市是否有魅力和價值，主要看它的城市競爭力。城市競爭力是一個比較全方位的而又系統性的概念，它包括產業競爭力、企業競爭力、政府競爭力、文化競爭力、生態環境等諸多方面。而所有的這些競爭力也最終體現在一個城市的規劃、管理以及建設上面。因此一個城市的總體規劃是使城市功能得以完善、城市品位得以提升的一項重要工作。廣西政府和一些相關職能部門也應該對此加以高度的重視。

2.廣西政府要整頓和規范好房地產市場的秩序，并努力使市場環境得以優化。一是要嚴厲打擊非法集資行為，廣西房地產的開發有時因為自有資金嚴重不足，加上銀行信貸比較困難，于是不同程度地采取通過民間融資來籌集資金，這樣的做法存在較大的風險，因此我們建議房產、國土、工商等部門聯手全面開展房地產開發項目風險大排查活動，建立房地產開發項目風險管理臺賬，集中起來整治房地產領域中存在的非法集資現象，避免開發企業在開發過程當中因市場被動而無力背負高額的利率，無法順利地完成項目建設?。二是要打擊一些違規預售的行為，要把重點放在查處那些根本沒有經過許可，采取各種方式去套取資金的行為。三是要嚴厲打擊虛假廣告和不重承諾的行為，工商部門要嚴厲查處和打擊那些欺詐消費者的行為。

3.還要切實加強政策調控效能的跟蹤工作。

在消費方面，一是要使交易門檻降低，并積極鼓勵廣西居民的住房消費，同時對于那些符合補貼條件的職工，在其購買住房的時候，要將其住房補貼一次性發放到位，從而真正地提高消費者的購買能力。二是要充分發揮住房公積金促進住房消費的作用。住房公積金的宗旨是解決廣大群眾的住房問題，因此要充分發揮住房公積金的住房保障作用，并建立起住房公積金制度與住房消費有效的聯動機制。還要加強住房公積金的分類監管，在加強對住房公積金貸款嚴格審批的同時，可以通過采取“控高、保中、扶低”的措施，充分發揮住房公積金的保障作用，將資金用于重點解決中低收入人群的住房問題上。

在投資方面，首先是要將一些相應的優惠扶持政策盡可能快地實施到位，避免開發企業對資金的過多占用。其次還要為企業籌融資建立一個寬松而規范的環境。另外，要加大對房地產市場的監管力度，使市場秩序進一步規范化。嚴格房地產市場的準入和清出制度，可以通過經濟、法律以及一些必要的行政手段將工程質量低劣、違規建設和交易的企業清出房地產行業。還要加強對房地產開發建設、交易等環節的全程監管工作，嚴格執行項目資本金制度，嚴肅查處違反規劃開發，欺詐消費者的惡劣行為，并對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費的行為予以嚴肅處理。此外，還要切實加強房地產市場誠信體系的建設，從真正意義上切實保障房地產消費者的合法權益。

(二)企業自身要努力提升抵御市場風險的能力。

房地產市場日益成熟化的發展使得房地產企業之間規模化、品牌化以及低成本競爭的趨勢加劇。當今社會，競爭的主題大致有價格、服務和質量等，尤其是現在面對金融危機，我們只有加強企業的內部管理，使其抵御市場風險的能力得以提升，才能使企業保持持續發展的勁頭，否則就一定會面臨被淘汰出局的命運。首先，房地產企業一定要提高其的適應市場發展的能力，要做到適銷對路，比如說應該針對不同收入、不同需求的顧客群體開發出不同品位的高質量住宅。其次，一些具有品牌優勢的房地產企業，應該積極走兼并、收購和重組的道路，構建具有競爭力和創新能力的大型企業和集團，使其步入廣西龍頭企業規模化的發展之路。此外，房地產企業應該通過建造高品質的住房來帶動廣西房地產整體市場的發展，通過調研我們發現，在2008年第三季度，僅方正開發公司一家銷售商品房的數量就占到廣西全區總銷售的41%。方正開發公司開發所采用的不同的新技術和新理念，使其從品質上獲得了市場，提升了其在同行業中的競爭力。通過方正開發公司的成功經驗，我們不難看出，廣西房地產市場應該通過不斷采用新技術和新理念來提高商品房的品質，積極地走品牌化路線，并以高品質的房屋帶動整個廣西房地產市場健康穩定地發展。

(作者:廣西師范大學經濟管理學院旅游管理08級碩士研究生，研究方向:戰略管理)

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