不動產物權公示的效力分析

摘要本文以不動產物權公示效力為例，試從登記本身的性質出發，區分在不同性質條件下登記的效力如何，并就我國物權法登記制度中的個別問題進行分析和探討。

關鍵詞不動產 登記 事實狀態 事實行為

中圖分類號:DF521文獻標識碼:A

在我國，不動產物權公示的方式是登記，《物權法》第6條對此進行一般性規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”關于物權登記的效力，學界有不同的看法。有的學者將登記的效力界定為“登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用”，并概括出物權公示效力、物權變動的根據效力、權利正確性的推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效力六項具體效力①。有的學者認為登記效力包括確定力和公信力②。而在德國法上，登記的效力只有一個:公信力，其它具體的效力均源于此。具體來說，又有推定正確的效力和權利的善意取得效力③，以及轉讓效力、推定效力和善意取得效力④。日本法則認為登記效力包括公信力和推定力⑤。筆者認為，對于不動產物權登記效力的探討，首先需要將本文探討的效力范圍限定為物權上的效力而非其他效力，因此諸如風險警示效力、監管效力等不作為本文探討的對象。其次需要明確的是，登記究竟屬于事實狀態還是事實行為，兩者情況下登記的效力如何，這將在下文中詳細展開。

一、不動產物權登記之靜態效力——作為事實狀態

當不動產物權登記作為一種事實狀態，即一切登記手續均已完成，登記事項記載于登記簿后，其達到了公示的效果，而公示的效力在于公信力，具體來說分為兩個方面，對登記權利人的推定效力以及對不確定交易第三人的善意取得效力。

(一)推定效力。

針對推定效力，鑒于登記程序必須遵循嚴格的條件，這在一定程度上保障了登記簿能夠正確地反映物權狀況?！段餀喾ā返?6條:“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”以及第17條:“在不動產權屬證書與不動產登記簿記載不一致時，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！边@兩個條文表明了登記是物權狀態的根據，在權利狀態不明時，以登記簿為依據推定權利的歸屬及內容。由于登記的法律狀態在多數情形下是正確的，所以第三人基于對登記的信賴而與登記權利人進行交易。

(二)善意取得效力。

如果登記的權利與實際狀態不符，善意第三人因此不能取得相應的物權的話，對善意第三人是不公平的。故登記公信力的另一效力表現為善意取得，體現在我國《物權法》第106條:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人?！?該條旨在保護信任登記正確的善意交易者。作為一種事實狀態，登記并不直接發生善意取得的效力，對一物權的登記，只有在其發生變動時才有適用善意取得的可能。所以登記的善意取得效力就是給予善意第三人一種取得物權的期待和保證。而這種期待為善意第三人通過滿足善意取得其他構成要件而取得物權提供渠道和可能，保證則為善意第三人取得物權提供合法性解釋。而這種保證在物權變動后的登記中成為現實，取得物權已成為事實，這種保證為該物權變動原因繼續提供解釋，以保障物權變動這一結果不受質疑。

二、不動產物權登記之動態效力——作為事實行為

當不動產物權登記作為一種事實行為時，即不動產物權登記行為完成時，其效力主要體現在物權變動中，即具有物權變動的根據效力。物權變動的基本模式，有意思主義變動模式和表示主義變動模式兩種，而表示主義變動模式又分“物權合同加公示”變動模式和“債權合同加公示”變動模式。從《物權法》的規定來看，我國既有意思主義變動模式，又有表示主義變動模式，以后者為常態。當然，我國沒有承認物權行為理論，因此采用的是“債權合同加公示”的變動模式。如果把登記置于這兩種物權變動模式中，我們可以看出，在意思主義變動模式中，登記一般產生對抗效力;而在“債權合同加公示”變動模式中，登記是物權變動的生效要件之一。

基于我國《物權法》中規定了不同的物權變動模式，所以不動產物權登記也相應的，產生不同的效力。

(一)登記生效。

在此種情形下，僅僅達成物權轉讓合意并不發生物權變動的效果，只有完成了物權的登記，權利才發生變動。故此時登記效力在于使不動產物權的權利發生變動，至于變動后登記的效力則屬于事實狀態下登記所產生的效力。我國無動產物權變動的基本原則采用登記生效，未經登記，不發生物權的得喪變更。具體體現在《物權法》第139、145、150條建設用地使用權的設立、轉讓、消滅等，第187條不動產抵押權的設立，以及第28條(因法律文書、征收決定等原因導致物權變動)、第29條(因繼承或受遺贈取得物權)和第30條(因事實行為取得物權)等處分非因法律行為取得的不動產。有人認為非因法律行為取得不動產也是不動產物權登記生效的例外。雖然上述條文所列情形下的不動產物權變動無需登記，但并不構成例外。原因在于，所謂不動產物權登記生效這個原則針對的是法律行為所引起的不動產物權變動。依事實行為、法律文書等原因而引起的物權變動并不適用這個原則，當然也就不能屬于例外了。至于處分因上述原因取得的物權是一種法律行為，需要適用不動產物權登記生效的原則。

(二)登記對抗。

《物權法》第9條確立了不動產物權登記生效主義作為不動產物權變動的一般原則，同時也存在一些例外規定。其中第129條土地承包經營權的互換、轉讓，第158、169條地役權的設立、變更、轉讓和消滅，第155條宅基地使用權變更均是在債權合意之時成立，登記僅使其產生對世效力。即登記并不影響不動產物權的變動，但是此時物權變動的效力僅限于當事人內部，不能對抗善意第三人。而登記使得該變動效力擴至任意第三人，而在效力擴展后登記所產生的效力則又是登記作為事實狀態時所產生的效力。

還有一種特殊情形是第20條規定的預告登記。預告登記是在物權變動條件尚未滿足時，買受人僅享有請求物權變動的請求權，法律為保護這一請求權而為其進行的登記。預告登記一般適用于不動產的遠期買賣中。由于達成債權合意與物權變更登記之間相隔時間太長，出賣人有可能一物二賣損害買受人利益。買受人申請預告登記可以使債權形成對第三人的對抗效力，即一種物權對抗效力。這無疑是登記規則中的特殊規定。

在這里，筆者欲對登記的對抗效力是否具有合理性進行簡單的討論。以地役權為例，A為遠眺與B簽訂地役權合同，A每年支付給B一萬元，B不建高層建筑，A的地役權并未登記。隨后B將地轉讓給C，C建高樓進而產生糾紛。依我國法律，地役權須經登記方可產生對抗效力，即未登記雖成立物權，但不具對抗第三人的效力。故A在B轉讓土地給C后，不得以地役權對抗C。地役權合同為物權合同，但由于其本身具有合同這樣一種形式，所以雖然為物權合同，但也不應否認其債權性。故在其合同目的不能達到時，得通過解除合同予以救濟，所以A只能找B解除地役權合同，要求賠償損失，此為債權救濟方式。承認地役權的物權性，其意義主要在于可以對抗第三人，而并非像債權那樣僅能對抗合同相對人。但是地役權的設立變更，在進行設立變更登記之前，雖然已經成立物權，但是該物權并不具有對抗第三人的效力，如果遭到侵害，也不能向第三人進行求償，只能依合同目的不能要求合同相對人承擔債上的責任。故從結果上看，與將地役權合同視為債權合同與其視為物權合同沒有太大區別。如果視其為債權合同，同樣可以通過登記使債權形成對第三人的對抗效力，即一種物權對抗效力，正如預告登記制度那樣。由此可以看出，區分物權與債權，其突出表現在是否可以對抗第三人，即具有對抗性。所以，不對抗第三人的物權與債權從效果上沒什么區別，那么登記對抗僅是貼上物權的標簽而無實際效果，其意義何在呢?所以只有全面建立物權登記生效，即登記權利人為物權人時方有對抗效力，物權登記制度才有其真正意義。

另外，只有土地私有才有可能存在土地所有權的讓渡。在我國，因為土地所有權不能通過交易進行讓渡，故在土地上設置土地承包經營權這一用益物權，未經登記不能對抗所有人，所以僅能對抗相對人，此與債權的保護效果沒有區別。故設置土地承包經營權為物權，在土地公有的條件下，其保護效果債權就可以達到，所以無需設置其為用益物權。所以，在土地公有的情況下，我國用益物權制度與傳統民法中的用益物權制度是有一定區別的。

物權法構建了物權登記制度的基本框架，確認了物權登記的推定效力以及善意取得效力，并用大量條文規定了登記在物權變動中的作用，使我國物權登記制度基本確立。通過上述分析可以看出，不動產物權登記的效力，隨著其處于不同的狀態而截然不同。故可在此基礎上對物權法中關于登記制度的相關規定進一步梳理分析，不斷完善物權登記制度，發揮其最大作用。

(作者:中國政法大學民商經濟法學院08級研究生)

注釋:

①孫憲忠.論不動產物權登記.中國法學.1996年第5期.

②李鳳章.不動產權利登記的效力及其限度.甘肅政法學院學報.2007年9月.

③[德]曼弗雷德·沃爾夫著，吳越、李大雪譯.物權法.法律出版社.2002年第18版

④[德]鮑爾·斯蒂爾納著，張雙根譯.德國物權法.法律出版社2004年版.

⑤[日]田山輝明著，陸慶勝譯.物權法(增訂本).法律出版社2001年版.