房地產業：困境、癥結及對策

當前，我國房地產業陷入了進退維谷的尷尬境地，高高在上的房價是其根本原因，而不合理的土地出讓制度則是房價高企的癥結所在。當前又是改革土地出讓制度的重要契機。改革土地出讓制度，使房價與消費者有支付能力的需求相適應，是促進房地產業健康發展的根本保證。

一、進退維谷：房地產業遭遇尷尬

隨著金融海嘯的撲面而來，我國房地產業首先陷于了進退維谷的尷尬困境。盡管房價一降再降，盡管從中央到地方政府出臺了一系列的救房市措施，市場卻毫不買帳。房屋銷售一落千丈，據報道，我國15個主要城市10月份銷量同比下降49%；房屋空置率不斷提高，業內人士認為需1－2年方可消化；土地出讓一再流拍。蕭條的房市毫不遜色于一泄千里的股市。

房市的蕭條引起了各方的高度關注。從政府角度說，首先，房地產業是推動經濟的重要手段。一方面，近年來經濟高速增長中，房地產業的迅猛發展功不可沒；另一方面，房地產業的帶動作用巨大，與房地產業直接相關的行業達數十個，有專家測算，每一單位建筑業需求的增長可增加國民經濟總需求2.03個單位。房地產業的蕭條必然對國民經濟產生重大影響。其次，房地產業是財政收入的重要來源。一方面，房地產業發展帶來的稅收是財政收入的重要組成部分；另一方面，巨額的土地出讓金成為政府的一筆重要收入。房地產業的蕭條必然對政府的財政收入產生重要影響。再次，房地產業是就業的重要渠道。一方面，建筑業本身就是勞動密集型產業；另一方面，房地產業帶動的建材、裝修、家俱等不少行業均為勞動密集型行業。房地產業的蕭條必然對就業市場產生重要影響。從開發商角度看，房地產的暴利源于近十來年土地價格和房產價格的輪番上漲。幾年前較低土地價格成本開發出的房產按今天高企土地價格基礎上形成的房價銷售，自然缸盈缽滿。然而，當前房地產的暴利時代已一去不返。近一年來房價的回落已使不少開發商利潤驟減，如果進一步大幅降價，不少開發商將面臨虧損的邊緣。但如果挺住價格，由于銷售疲軟，空置率不斷提高，巨大的資金成本等也是開發商難以承愛的，時間拖得越長，成本越高，最終結果對不少開發商仍是死路一條。從銀行角度看，房地產業是貸款大戶，房地產業的蕭條直接威脅到銀行貸款的安全，美國的次貸危機就是從房地產業開始的。因而銀行收緊了房地產業的貸款，加劇了房地產業的資金緊張狀況。從消費者角度看，我國當前正處于城市化的高峰，蕭條的房地產業顯然不能滿足城市化進程中巨大的住房需求。

二、房價高企：房地產業困境的根本原因

通常認為，當前房地產業的困境是金融海嘯導致的結果。實際上金融海嘯無非是一個誘因，并非房地產業困境的根本原因。房地產業困境的根本原因在于高企的房價。既使沒有金融海嘯，我國房地產業陷入困境也是遲早的事，而且時間拖得越長，困境越深。

對于房價是否過高歷來有不同的看法。認為不高的人一是認為我國處在城市化的高峰期，住房需求巨大，殊不知潛在需求與有支付能力的需要顯然不是一回事，有支付能力的需求才是支撐供給與價格的保證。二是認為新興國家在經濟高速增長期，由于住房需求和收入的快速增長往往會導致房價稍高。殊不知我國盡管三十年來經濟高速增長，但落到老百姓口袋中的卻十分有限，例如有專家指出，我國東南沿海地區經濟發展水平已不低于世界中等發達國家，但勞動者的收入僅為中等發達國家的幾分之一甚至十幾分之一。同時我們的房價已不是稍高，而是大大高于勞動者有支付能力的需求。

之所以說房價過高，首先，是房價和收入之比過高，根據國外經驗，房價一般在家庭年均收入的3－6倍，而我國在10倍以上，甚至數十倍。其次，我國房價水平不低于不少西方發達國家，而我們收入卻僅為人家的幾分之一乃至幾十分之一。再次，目前二個大學生僅靠自己的收入難以買起一處住房。好在我國幾十年計劃生育的實行，城鎮大量家庭僅一個小孩，目前城鎮年輕人購房主要依靠家庭的支助。而城鎮化過程中大量農村遷入城鎮的卻難有家庭的支助，對他們中的絕大多數而言，現行的房價只能是可望而不可及。

三、地產制度：房價過高的癥結所在

我國當前的房價明顯脫離消費者有支付能力的需求是一個不爭的事實。有人認為房價過高是開發商心太黑，實際上房價并非由開發商單方決定，開發商只不過是近年來投資對了領域賺取了地價、房價輪番上漲的超額利潤；有人認為是房屋開發中環節過多，貪官污吏拿黑錢所致，實際上近年來管理環節不斷規范，盡管仍有腐敗，但顯然不是房價過高的主要原因。房價過高的癥結在于我們當前的土地出讓制度。

政府壟斷的土地出讓制度推高了地價。我國城鎮土地名義上是全民所有，實際上是政府所有。根據1989年財政部頒發的《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》，土地出讓收入中大約30%上交中央財政，其余部分盡管名目各異，都為地方政府控制，使得土地收益權主要成為地方政府所有。隨著經濟社會發展，房地產業迅速發展，土地成為各地政府手中最容易實現收益的資源。加之我國人多地少，土地緊張，使得地方政府在利益驅使下通過“饑餓式供地”等方式抬高土地出讓價格。尤其是2004年，國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定國有土地必須以招拍掛方式出讓以來，土地出讓價格連創新高，各地地王不斷涌現，成都剛創出樓面地價16500元/m2的地王，廣州又出現樓面地價18729元/m2，上海地區更是創出了樓面地價67000元/m2的天價。據國土資源部數據，2004－2007年，國內土地出讓金高達3萬億元，國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，不少地方土地出讓金凈收入占到政府預算外收入的60%以上。

寅吃卯糧的批租制度助長了土地價格的上漲。我國的土地出讓并非所有權的轉讓，而是一段時期內土地使用權的轉讓，通常是實行70年的批租，是70年使用權的租金價格。這實際是一種寅吃卯糧的制度。批租制度使70年的使用權價格一次收繳，一定程度上推高了土地出讓價格，同時這種方式是不可持續的，一旦大規模的城市化進程放緩，將直接影響到未來政府的地產收入。

不斷推高的地價使得房價不斷攀升。本世紀初武漢秀水公寓推出3900元/m2的房價，引起市民的一片驚呼，不到10年后的今天，動則1萬多元/m2的起步價卻讓人們習以為常。顯而易見，地價驟升是房價飚升的主要原因，土地出讓制度則是房價高企的癥結所在。

四、改革土地出讓制度：實現房地產業健康發展的根本保證

現行的土地出讓制度存在兩大悖論。第一，與我國的土地所有制相悖。我國憲法和土地法中都明確規定，城鎮土地為全民所有，但在實踐中，全民所有的土地演變為地方政府斂財的工具，以極高的價格通過房地產開發轉為由所有者老百姓買單。第二，與以人為本的科學發展觀相悖。現行的土地出讓制度是一種與民爭利的制度。首先，地方政府壟斷土地交易，從農民手里低價征用，然后轉手高價出讓給開發商，已是一個公開的秘密，根據土地法規定，政府征用農民的土地補償費“為該耕地被征收前三年平均年產值的6－10倍”，不過幾千元一畝，而通過招拍掛出讓給開發商則數倍、數10倍與此，農民的利益顯然被侵占。其次，建立在高地價基礎上的高房價掏空了市民的口袋。有人稱一年來股市的下跌摧毀了我國中產階級的錢袋，而老百姓用于購房的資金遠遠大于一年來股市虧空的資金。對于工薪階層來說，購買一處住房往往掏空了一家人多年的積蓄，且不少人背上房貸成為房奴。

現行的土地出讓制度不改變，則高企的房價難以回落；高企的房價不回落，房地產業就難以實現健康的發展。當前的金融海嘯無非是引發和在一定程度上加劇了房地產業的困境，這同時也為改變土地出讓制度提供了契機。

首先，要改變地方政府對\"土地財政\"的依賴和與民爭利的觀念。一方面應調整中央與地方分稅的內容與標準，尤其對于中西部財政困難的地區，通過改變分稅和財政轉移支付，解決困難地區的財政狀況。另一方面，改革土地出讓金的分配方式和使用途徑，減緩地方政府對土地財政的依賴和沖動。

其次，改革土地供給模式和住房供給模式。一方面，實行市場供給與政府供給相結合的模式，市場供給的對象主要為社會中的中高收入群體，政府供給的對象為社會低收入群體的自身住房需求。另一方面，完善安居工程、經濟適用房的具體實施辦法，使其福利真正落實到低收入群體的自用住房上。

再次，改變土地批租制度，開征物業稅。變多年租金一次收取為逐年收取，這既能減輕消費者一次性的投入，又可保證政府相對穩定的土地財政收入。

可喜的是，最近中央政府已出臺了一系列增加經濟適用房、廉租房建設的措施，開征物業稅也已提上議事日程。抓住當前契機，改革土地出讓制度，將使房地產業重新納入健康發展的軌道。