我國物業管理現狀考察及發展對策思考

【摘要】 我國的物業管理經過20多年艱難的探索，從無到有，從弱到盛，逐漸發展壯大起來。但與國外成熟的物業管理相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。本文在對我國物業管理現狀進行分析的基礎上，提出了促進我國物業管理健康發展的對策。

【關鍵詞】 物業管理；現狀；發展；對策

物業管理是一個社會性的服務行業，具有涉及面廣、綜合性強、重要程度高、社會影響大的特點，它與老百姓的日常生活息息相關，直接關系到老百姓的安居樂業，涉及社會生活的方方面面。我國的物業管理始于２０世紀８０年代初，經過20多年艱難的探索和起步，從無到有，從弱到盛，逐漸發展壯大起來。目前我國物業管理發展迅速，物業管理類型多，涉及各個領域。物業管理的發展，不僅推動了中國城市的文明化進程，配合了政府的改革與經濟建設，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式，老百姓的生活質量得到了實實在在的提高。但不可否認，我國物業管理雖然大踏步地走過了20多年，但與國外成熟的物業管理相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。

一、當前我國物業管理存在的主要問題

（一）沒有準確把握物業自身定位，服務意識亟待提高

物業管理的核心是在尊重業主需求的前提下，簽訂雙方都能接受的按質論價、質價相符的服務合同。但相當一部分物業服務企業至今仍然以管理者自居，沒有準確把握服務業主的自身定位，使得物業管理的服務特征被淡化。一些企業經營不規范，經營管理意識不強，不少物業服務企業只注重單一的管理，而服務意識、經營意識十分淡薄。企業沒有擺正物業服務企業、開發商與業主之間的關系，互相推諉責任，管理與服務的概念不清，角色定位出現混淆。

（二）物業管理法規不健全，司法效力不強

近年，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理務例》、《前期物業管理招投標管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對規范物業管理的運作起到了一定作用，但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織的法律地位，業主組織與其它組織的關系協調，業主自治與居民自治的關系處理，業主組織成立和物業管理權力交接程序等，依然缺乏可操作性的規定。行政監管薄弱和司法效力不強使得物管公司取得管理權、業主大會召開成立（包括業委會成立）這兩個后續糾紛的“源頭”就不能得到有效地規范，發生問題各方也投訴無門或投訴無果。

（三）物業建設與管理職責不清，前期物業管理矛盾突出

從全國看，約有 70%的物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的。這種建管不分的體制決定了物業管理企業依附、受制于房地產開發，導致重建設、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決，許多小區在項目規劃、設計、施工階段未考慮物業管理的實際需要，遺留下許多毛病，往往要在業主入住后才逐漸暴露出來，引發業主對物業管理不滿。有的開發商為了促進銷售，追求短期效益，對物業管理做出不切實際的承諾，給物業管理企業的后續管理造成很大的難度。有的開發商侵占配套建筑和設施，在售房合同中存在侵犯業主合法權益的條款， 有的開發商制定的業主公約不周密，這些都導致物業管理企業與業主之間糾紛的產生。

（四）物業管理規模效益差，難以更好的生存發展

物業管理起步之初是房產界作為一種服務手段的衍生物，經過20多年的跑步前進，物業管理已成為一塊肥肉，市場群雄競起，誰都想來分到一部分。目前我國物業管理單位共有10多萬家，管理房屋建筑面積總量約有90多億平米，平均每家管理的面積不足10萬平米，而業內專家認為，管理規模達到100萬平米以上才能產生最佳效益。這使絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，也必然導致惡性競爭。為了搶占市場，一些物業管理企業甚至不惜虧本經營或者無謂的增加不屬于物業公司范圍內的服務項目以取悅于消費者。許多房地產開發商為了肥水不流外人田，自己成立物業管理公司管理開發的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利。由于這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地傷害了物業管理行業的整體形象。

（五）物業管理經營缺乏良好的社會環境

物業管理缺乏社會的廣泛支持。政府一些職能部門把原屬于本部門的管理工作推給物業管理公司去做，導致物業管理公司負擔過重，許多工作無法完成。一些社會輿論對物業管理進行片面的、有偏差的、不合理的甚至是歪曲不實的宣傳報道，降低了人們對物業管理行業的社會評價，誤導了業主對物業管理的認識，增加了物業管理經營的難度。

二、促進我國物業管理健康發展的對策

（一）加大輿論宣傳力度，建立正確的輿論導向

物業管理行業的發展，既依賴于行業自身的努力，還要依賴社會廣泛的支持，其中正確的社會輿論宣傳是必不可少的。因此，要建立正確的輿論導向，不僅要揭露物業管理中存在的問題，更要報道物業管理的重要意義和給城市管理、居民生活帶來的好處，引導人們正確評判物業管理的社會地位，樹立物業管理的消費觀念。

（二）準確把握行業定位，為物業健康發展奠定基礎

物業服務企業與建設單位和業主是平等的民事主體，是基于物業服務合同形成的服務和被服務的關系，《物業管理條例》這一基本指導思想，是物業管理行業準確定位的法律依據。根據《物權法》的有關規定，在國務院新修改的自2007年10月起施行的《物業管理條例》中，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，物業管理成為與人民群眾生活水平密切相關的新型服務行業。在物業管理活動中，物業服務企業既不是建設單位的隸屬和依附，也不是業主的“仆人”或凌駕于業主之上的“管理者”，只有擺正位置，通過平等協商的方式確立與建設單位和業主的關系，才能保證在實際工作中減少不必要的矛盾和糾紛。物業管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關系需要協調和處理，當前，在物業管理服務中，要正確處理好如下幾方面關系：一是物業服務企業與業主之間的關系；二是物業服務企業與物業主管部門之間的關系；三是物業市場和房地產市場之間的關系；四是物業管理與社區建設之間的關系。

（三）完善物業管理法規體系，加強依法管理

當前我國亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作，業主公約、房屋使用公約的鑒定，專業性物業公司的資質管理，業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。因此，應加快立法步伐，制定物業管理的基本法規，加快物業管理服務標準、收費標準、業主委員會運作等有關細則的制定和物業管理合同、業主公約等規范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性，為物業管理提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，推動物業管理有序健康的發展，使我國物業管理逐步走向社會化、專業化、企業化經營軌道。

（四）強力推進物業管理的早期介入

房地產開發與物業管理之間，前者對后者作用及后者對前者反作用，這是現代物業管理要求實行“全過程”科學管理的直接原因之一，也是物業管理階段對開發階段所產生后遺癥的反饋要求。物業管理的基本職能就是代表和維護業主的利益，并對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，比如物業質量、設備性能、設施功能及物業的綜合配套等，這些均不取決于物業管理公司，而往往形成于物業的開發階段。要改變這一狀況，應強力推進物業管理的早期介入，在物業尚處于開發階段，物業公司就應介入其中，參與物業開發項目的可行性研究和規劃、設計、施工、驗收等階段的討論，并從物業管理和業主的角度出發，為開發企業在整個物業的生產環節提出對規劃設計、施工建造、功能設置、建筑質量、監理驗收等方面的建設意見。通過早期介入這種建管結合的服務，使物業的開發建設有一個良好的開端，為以后的物業管理工作打下良好的基礎。

（五）擴大經營規模，創立企業品牌

物業管理是一個勞動密集型的服務性行業，具有低收入、低利潤的行業特點，行業發展必須建立在規模經營的基礎上。規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。從長遠來看，為促進行業健康發展，分散的小物業管理企業宜通過兼并重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源，如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業整合，建立產業規模促進行業健康發展，規模化經營也可推動這些要素的流動和優化組合，促進行業的共同發展。同時也有利于企業創造品牌，發展品牌，獲取市場競爭優勢。

參考文獻:

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