加入ＷＴＯ對我國房地產業的影響

【摘要】 隨著我國加入WTO步伐加快，在我國建筑業掀起了如何與國際市場接軌的大討論，學術界、企業界為建筑業的發展提出各種各樣的對策。我國建筑行業起步晚，與國外經濟發達國家相比差距較大。我國建筑行業今后怎樣發展？如何與國際監理接軌？這是值得我們思考和探討的問題。

【關鍵詞】 房地產；市場；金融 對策

一、入世給房地產業帶來的機遇

1、有利于推動房地產管理體制改革

通過與國際接軌逐步建立起符合國際慣例的服務貿易體制，諸如政企分開，按市場規則組織開發建設及其中介服務等，迫使企業建立規范的現代企業制度，學習和借鑒發達國家的經驗，了解和掌握國際慣例，不斷提高競爭力。

2、有利于加快我國住宅產業化的步伐

目前，外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經營性項目中，住宅產業尚未完全放開，入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入，城市住宅的設計、規劃、營銷、建筑、物業管理、法律、融資、信貸、保險等各方面的專業化水平將不斷提高，從而加速我國住宅產業化的進程。

3、有利于房地產業的法制建設，規范市場行為，不斷提高行業的服務質量

入世后，房地產領域的競爭將更加激烈，企業的危機意識和壓力增加，隨著國內市場的進一步開放及大量外商涌入，寫字樓、高檔商品房等類型的物業將成為房地產市場中新的亮點，從而改變市場消費結構，并引帶國內的房地產需求，繁榮房地產市場。

4、入世將使中國的房地產金融市場發生變化

（1）中國將放松對房地產金融的控制，同時加強支持和監管力度。一方面，中國國內的銀行會放松房地產開發對貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規模，以及早占領和發展房地產金融市場；另一方面，國家會把金融監管的重點放在控制投入房地產業的貨幣供應總量和貸款質量方面，化解現有的不良資產。

（2）國內的銀行會調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制。國外的住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而中國目前才占3％多一點，有著廣闊的發展前景。銀行會拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率創新。會參照國外做法逐步推出等本每息還款方式、遞增還款方式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。

（3）中國也將會實行住房抵押貸款證券化。將銀行等金融機構發放的抵押貸款債權集中起來作為擔保，依此發行證券，并通過二級抵押貸款市場轉賣給投資者。 .

（4）中國將會促進房地產保險業發展。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，發展住房抵押貸款保險和房產質量保險將會成為重點。上述變化會給中國的房地產開發企業帶來很多新的要求，金融市場的多樣化要求房地產開發商不僅要有很好的產品市場意識，而且還要有很好的金融市場意識。

二、加入WT0給房地產業帶來的挑戰

1、人才缺乏。加入WT0后，房地產業人才缺乏的現狀將更顯突出。其中以既懂專業又精通外語，且具有較豐富的實踐經驗，了解國際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。

2、技術水平落后。房地產開發中，在規劃、設計、施工、材料、建筑設備等方面，技術水平與發達國家尚有較大差距，在國內外市場技術含量較高項目的競爭中，短時期內難以形成優勢。

3、管理水平、服務水平較低。從房地產業的宏觀管理方面來看，違背市場經濟規律的事情時有發生，政企不分的現象尚未根除。從企業管理的角度看，真正意義上的現代企業制度尚未建立起來，大而全、小而全，企業的注意力仍主要放在非市場化的競爭手段，特別缺乏項目融資和資本運營的能力與意識。企業對消費者重管理、輕服務，在物業管理等方面尤為突出。

4、管理體制不適應。計劃經濟沿襲下來的條塊分割的局面尚未打破，多頭領導、政出多門的現象時有發生，辦事效率低下，地方保護嚴重，尚未形成全國統一的公平、公開的房地產市場，嚴重阻礙了房地產市場機制的形成。

5、市場經驗缺乏，對國際慣例了解較少。我國的市場經濟體制尚不完善，由于法制建設滯后，加之典型的東方文化氛圍，關系、人情仍是獲取項目開發權的主要工具，企業的市場競爭能力常常受非市場因素影響，真正的市場競爭手段缺乏，經驗不足。由于參與國際房地產開發有限，對國際工程招投標、合同管理、監理、索賠、融資、保險等國際慣例了解較少。

6、信息不暢，中介組織不發達。近年來，盡管房地產領域的中介服務取得了長足進步，諸如：房地產評估、房地產經紀人、工程監理、物業代理、律師事務所等，但人員少、素質低、服務差的問題尚未解決。

7、房地產金融市場有待培育。極不發達的房地產金融市場，形成了對房地產業發展制約的瓶頸作用。

三、房地產業應采取的對策建議

1、深化管理體制改革，形成與“入世”相宜的環境條件。

這里的環境條件是指投資環境和城市生態環境，環境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎。良好的投資環境要求政府主管部門具有良好的服務意識，高效的工作作風，市場有公平的競爭機制，完善的法制建設，富于吸引力的項目，優越的城市基礎設施。城市生態環境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環境，由動物、植物、微生物等組成的生物環境，由建筑物、交通設施、環境設施等組成的城市設施，由勞動力、科教、政法、醫療等組成的社會服務環境等。良好的環境條件是入世后在房地產領域贏得先機的首要條件。

2、加大開放力度，形成競爭有序的市場機制。

為適應加入WTO后帶來的沖擊，應加大市場的開放力度，在房地產開發、物業管理、工程承包、建筑設計、咨詢服務等領域廣泛采取公開招標投標方式，增強透明度，促進競爭有序的市場機制的形成。

3、完善現代企業制度，提高企業的競爭能力。

加入WTO后市場將進一步開放，競爭將更加激烈，企業要想生存，必須不斷提高競爭能力。就國有企業而言，建立現代企業制度是提高企業競爭力的根本。從城建系統來看，雖然大中型國有企業已基本改制完畢，但翻牌形式居多，現代企業制度亟待完善，否則入世后面對巨大沖擊，國有企業的處境將更為艱難。

4、認清行業形勢 把握對策要點

由房地產的不動屬性所決定，入世后，國外的房地產產品也不能直接輸入我國，其重點是把握加入WT0所帶來的商機，采取切實可行的方法吸引境外資金，引進國外先進的技術、管理、材料，提高設計、管理水平，加快住宅產業現代化的步伐，在產品開發上則要充分考慮適應外商需求的項目，加強法制建設，規范房地產交易市場。特別應加強房地產金融制度創新，在投資、抵押、擔保、保險、證券化等方面逐漸與國際慣例接軌。

5、加大人才培養與人才引進的力度

一方面制訂科學、優惠的政策，廣泛吸引海外人才，為他們創造良好的工作環境；另一方面要加強自有隊伍中的人才培養，提供與國外同行業交流的機會，了解、認識國際慣例的機會，培養他們的涉外經驗，為加入WT0后的競爭做充分的人才儲備。

6、大力發展中介組織

我們必須大力發展中介組織，建立更多具有社會監督職能的服務機構；為企業提供多方預測、預警、報價、結算、技術交易等服務的監督機構；企業自我管理、自我服務的行業協會、商會等自律性組織。實行國際通用的職業資格制度，并通過嚴格的考核與管理，確保中介隊伍的整體素質。