開發區企業用地水平調查分析研究

摘要入駐企業的用地水平決定著整個開發區的土地利用狀況，對開發區未來的發展至關重要。本文以惠州大亞灣經濟技術開發區為例，對區內選取的具有代表性的15家工業企業進行用地水平調查分析，并在此基礎上提出促進整個開發區土地集約利用的建議。

關鍵詞開發區典型企業分析

中圖分類號:F119.9文獻標識碼:A

開發區入駐企業的用地水平直接影響到整個開發區的土地利用集約程度，我們通過對惠州大亞灣經濟開發區內具有典型代表性的15家企業的用地結構、土地投入和產出水平、用地強度的分析研究，全面掌握開發區入駐企業的土地利用情況，為挖掘企業用地的潛力、改善企業的經營管理、提高企業的經濟效益提供依據，為區內節約集約用地創造良好的土地利用環境與社會氛圍，促進全區土地利用集約度的提高。

1 開發區企業用地水平調查分析

1.1 典型企業的選取

根據惠州大亞灣經濟技術開發區的實際情況，我們在全區工業產值前30家企業中選取了15家作為此次調查分析工作中的典型工業企業，重點對其用地結構、用地效益、用地強度進行分析研究。

1.2用地結構分析

我們選取的15家典型工業企業一共占地120.8254公頃，其中廠房及配套用地面積為31.3076公頃，占總占地面積的25.91%;企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積為7.9156公頃，占6.55%;廠區內部預留地面積10.5750公頃，占8.75%;露天堆場、露天操作場地面積7.31公頃，占6.05%。可見圖1:

由此可以得到，平均每個企業的廠房及配套用地面積為2.0872公頃，企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積為0.5277公頃，廠區內部預留地面積為0.7050公頃，露天堆場、露天操作場地面積為0.4873公頃。

總結上表，我們可以得出:15家典型企業中，廠房及配套用地面積高于典型企業平均值的企業有6家;企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積高于平均值的有5家企業;廠區內部預留面積高于平均值的是4家企業;露天堆場、露天操作場地面積高于平均值的有3家企業。15家典型企業的用地結構比較合理，但還存在一定問題，如廠區內部預留地面積、露天堆場、露天操作場地面積所占比例較大，說明廠區內部建設力度還不大，還需進一步加快廠房及配套設施的建設，以提高企業的土地利用率。

1.3 用地效益分析

15家典型工業企業的總投資額為594275.6萬元，工業產值總額為694351萬元。平均每家典型工業企業地均投資額為4148.63萬元/公頃，工業產值為9493.52萬元/公頃。各家典型工業企業的具體投入產出情況可看下圖(企業名稱均以編號1-15替代):

15家典型工業企業，實際完成投資額為594275.6萬元，平均每家典型企業為39618.37萬元。典型企業中實際完成投資在平均值以上的2家。

典型企業的工業總產值為694351萬元，平均每家企業的工業產值為46290.07萬元。15家典型企業中有5家工業產值超出平均值。

各家企業地均投入產出情況與典型企業平均水平相比較:

15家典型企業的平均地均投入水平為4148.63萬元/公頃，其中4家企業的地均投入水平高于平均值。

15家典型企業的平均地均產出水平為9493.52萬元/公頃，其中有5家企業地均產出水平超出平均值。

由上面反映典型工業企業用地收益情況的圖表，對比整個惠州大亞灣經濟技術開發區的地均固定資產投資額491.7543萬元/公頃，地均工業產值1621.9549萬元/公頃，我們不難發現，這15家企業的地均投入水平和地均產出水平遠遠高于開發區的平均水平。這種現象的出現在很大程度上是因為15家典型企業均是來自于惠州大亞灣經濟技術開發區工業產值前30家的企業，所以土地集約利用水平都比較高，對開發區其他工業企業的發展具有一定的借鑒意義。

1.4 用地強度分析

通過對15家典型企業中數據完整的8家企業的用地強度分析，我們可以得到這些企業的平均容積率為0.74，這8家企業大多為電子工業。

15家典型企業中，只有8家完整提供了企業的總建筑面積、容積率、建筑基底占地面積和建筑密度的數據。這8家企業的總建筑面積為36.1169萬平方米，平均每家典型企業的建筑面積為4.51萬平方米。共有3家企業的建筑面積超過平均水平。

8家完整提供數據的典型企業的平均容積率為0.74，其中3家企業的容積率高于平均水平。對比惠州大亞灣經濟技術開發區的工業用地綜合容積率1.28，典型企業的平均容積率低于該值，這是因為選取的15家典型企業的廠房層數多為單層，這是由企業類型所決定的。

8家完整提供數據的典型企業的建筑基底占地總面積為13.0549萬平方米，平均每家企業建筑基底占地面積為1.6319 萬平方米。共有四家企業的建筑基底面積超出典型企業平均值。

8家完整提供數據的典型企業的平均建筑密度為34.28%，其中有6家企業的建筑密度超出平均值。而惠州大亞灣經濟技術開發區工業用地建筑密度為31%，典型企業的平均建筑密度略高于開發區數據，表明典型企業對土地利用比較合理，用地強度較大。

2 企業單位土地面積投資額和土地容積率結果分析

本次選取的15家典型工業企業中，平均單位土地面積投資額為4148.63萬元/公頃。其中，編號為2的企業為8923.36萬元/公頃;編號為4的企業為4713.5萬元/公頃;編號為12的企業為4828.72萬元/公頃;編號為15的企業為22855萬元/公頃，高于全區的平均水平。

15家典型企業總占地面積為120.8254公頃，占開發區總面積的5.11%。典型企業完成的產值為69.4351億元，占開發區生產總值(包括石化區產值)的18.12%，典型企業的平均單位土地產值高達9493.52萬元/公頃，遠遠高于開發區的單位土地產值1621.9549萬元/公頃。

其中，成立早、技術成熟并正在區內形成集聚效應的電子制造類企業在有港口優勢下，單位用地的效益非常好;而化學制品制造業、金屬制品類企業企業，由于投產時間不長與受到生產成本不斷走高的影響存在單位用地的效益并不高的問題。家具制造類企業的單位用地效益在所選典型企業中并不突出，但是作為從事家具制造業的企業，其土地利用生產能力已是不錯。

在石化項目已經投產并成為大亞灣最主要的經濟點和經濟增長極的同時，本次評估所選的15家典型企業產值可以占區內總產值的18.12%，表明這些企業以及其所代表的行業也是惠州大亞灣經濟技術開發區的重要經濟基礎之一，也是惠州大亞灣經濟技術開發區完成其石化及電子等戰略產業布局的重要環節。

3 相關建議

惠州大亞灣經濟技術開發區要實現經濟又好又快發展，就必須提高土地利用率，推進科學集約用地，特別要高起點規劃使用土地，珍惜每一寸土地。從區內典型工業企業用地情況來看，提出以下建議:

3.1 要進一步突出抓好招商引資，實行項目準入制度

經過多年招商引資經驗的積累，惠州大亞灣經濟技術開發區的經濟基礎得到有效的提升，同時，對今后的招商引資工作也提出了更高的要求。一是要把招商引資的主要精力、財力放在那些高科技、高收益、低損耗、低污染的大中型、高科技項目上，并要注意對全區各產業進行合理布局。投資項目需經區投資服務中心組織規劃、環保、稅務、招商、發改等相關部門進行審核，并報區管委會批準后才能進入。二是要抓好企業的早建設、早投產、早收益，提高開發區整體經濟的競爭能力。

3.2 依靠石化產業，帶動發展新興產業

目前，大亞灣的經濟發展已經進入了一個新的階段，應當充分把握新的經濟發展戰略機遇，堅持以科學發展觀統領經濟社會發展全局，實施科教興區主戰略，堅持和深化建設“石化之都”的方針，推動產業基地上規模、上能級、上水平。大力爭取和發展石化配套產業，大力發展光儀電、信息設備等優先發展產業，改造提升傳統產業，大力發展區內及周邊環境相銜接的現代服務業。積極推進發展循環經濟，努力構建節約型社會。

3.3 適度提高土地準入門檻

開發區應提高用地標準，在過去強調抓好“提高企業開工率、資金到位率和投資達標率”的同時，更要注重優選投資項目，合理配置有限土地資源，杜絕閑置和浪費，不人為增加商務成本，要明確進區項目的投資強度和投入—產出比，豎適當提高土地準入門檻，優化投資項目結構，提高土地利用率。

3.4 嚴格實行節約和集約用地

要嚴格控制建設用地的增長，積極盤活存量土地，盡力從內部解決開發區的用地問題。要壓縮成本空間，增強與周邊地區的價格競爭優勢，加速提高空置廠房、空置倉庫的租賃率和利用率，使占用大量土地的空置廠房、倉庫及早而充分地實現經濟效益。另外，對于盤活的土地，要優先發展那些有資金、有技術的大項目、好項目，避免土地的

再次閑置和浪費。

3.5 發揮區位優勢，促進開發區發展

要努力抓住機遇，以與深圳市、惠州市和周邊地區交通對接為目標，進一步縮短開發區與外界聯系往來的時間、距離，以快速優化的外部交通投資環境，為區內企業提供更為便捷的發展條件。