目前我國房地產持續發展的對策建議

我國的房地產業自2002年以來已經持續了5年的繁榮。2004年5月，我國政府開始運用經濟、行政手段對房地產市場進行調控。政府宏觀調控房地產業的力度呈現出逐漸加大之勢，但房地產市場的頑疾并未因為一系列政策的實施而徹底根治，房地產市場仍面臨一些急需解決的問題。2006年我國房地產業的發展經歷了“房地產新政”宏觀調控的嚴峻考驗，房價的漲幅得到有效遏制，漲幅趨緩；同時，“房地產新政”并沒有導致房價的大落，房地產業在總體上保持了可持續發展的好勢頭。2007年全國房地產市場供求兩旺，房價漲幅比2006年有所增加，國房景氣指數逐月上升達到近三年來的新高水平。進入10月后，在持續加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現房屋交易量下降、房價環比漲幅回落的現象。至此到2008年年底，房地產市場持續低迷行業整體增速放緩。

一、目前我國房地產持續發展的政策環境

我國房地產市場在經歷2007年大漲之后，2008年進入調整期。在2008年的前三個季度，我國房地產市場在國家宏觀調控政策指引下出現整體下滑的局面，房屋的名義價格和實質價格雙雙下降。國家發改委宏觀研究所經濟研究室副主任樊彩躍認為，房地產市場開始進入中期調整期，調整有可能持續兩至三年時間。2009年房地產投資增長將會明顯放緩，進而對整個國民經濟造成不利影響。中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海說：“在全國范圍，2004年以來房價持續上漲的局面一去不復返，取而代之的是，房價泡沫的破裂和房地產業的調整，幾乎沒有什么力量可以扭轉這個趨勢。”面對經濟放緩的壓力，中國政府開始采取一些相對溫和的救市措施。

(一)加大保障性住房建設力度意見的提出。

國務院辦公廳2008年12月21日發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。意見提出，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。同時。進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場；支持房地產開發企業積極應對市場變化，以合理價格促進銷售；繼續加強對房地產形勢的監測分析；強化地方人民政府穩定房地產市場職責；繼續深入整頓規范房地產市場秩序。

(二)將房地產健康穩步發展定為宏觀調控目標。

2008年國內外經濟形勢錯綜復雜，經濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調控就不僅僅是房地產一個行業的問題，而應立足整個宏觀經濟來看待。2008年10月17日召開的國務院常務會議表明，國家將在加快廉租房、經濟適用房等保障性住房建設的基礎上，通過調整稅費等多項配套措施，維護房地產市場的健康穩定發展。政府宏觀調控政策的制訂和實施，必須注意讓市場泡沫在不再擴大的前提下逐步消化，確保市場回歸穩定健康狀態。眾所周知，房地產市場的持續低迷不利于行業及整個宏觀經濟的健康發展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調控政策的關鍵。我國的房地產市場需要政府的調控智慧。

(三)鼓勵普通商品房的消費。

由于房地產在經濟運行中的比例和作用巨大，中央政府不得不運用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市，并意圖借此來提振基礎設施投資不能迅速改善的宏觀經濟。中國現行的二套房貸政策，執行的是2007年9月份制定的標準。2007年9月27日，央行和銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定“居民購買第二套住房的首付比例提高至40％，貸款利率按基準利率上浮10％”。同時規定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。此次國家房地產新政推出后，我國二手房交易稅費再度降低。新政策規定，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅。改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。由此不難看出，此項房地產新政的推出將使得房地產發展真正進入持續和諧發展的軌道。

二、我國房地產市場目前面臨的基本情況

從2008年下半年開始，我國房地產市場在國際國內許多不確定因素的共同作用下，除少數市場起步較晚的地區情況稍好外，我國大部分地區的房地產市場先后進入調整期。面臨的基本情況具體表現在以下幾個方面：

(一)國房景氣指數呈下滑態勢。

2008年8月份指數為101.98點，環比7月回落0.58點，同比去年7月回落2.70點，成為這個指數環比第9個月和同比第3個月連續滑落。其中，房地產開發投資1至8月雖然有29.1％的同比增長，但比起1至6月和1至7月的同比增長33.5％和30.9％有明顯回落。7月份同比增長37.5％，8月份同比增長下降到18.9％，1至8月全國房地產開發企業完成土地開發面積和房屋施工面積指數等均呈回落之勢。

(二)全國房屋銷售價格指數下滑。

全國房屋銷售價格指數，自2007年11月以來一路下滑。新建商品住宅價格同比上漲幅度為：2月11 8％，3月11.4％，4月10.8％，5月10.2％，6月9.2％，7月7.9％，8月6.2％。新建商品住宅價格環比，從2月至7月一直呈現每月有0.1—0.3％的微幅上漲。而8月份出現0.1％的下降，這在十年來尚屬首次。

(三)房屋成交量下滑明顯，且速度加快。

商品房銷售面積今年以來持續下降，特別是今年第三季度后，下降幅度達到了兩位數。今年1～10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5％；其中，商品住宅銷售面積4億平方米，同比下降17％。以新建商品住宅銷售面積為例，3月、4月、5月、6月，同比下降的幅度分別為0.3％、4.0％、6.5％、6.9％，7月、8月、9月、10月，同比下降的幅度分別為10.8％、14.9％、15.3％、17％；下降的省區市，由1—6月的16個到1～10月的20個。

(四)房地產企業資金鏈緊張。

受到銀根緊縮、房市趨冷的影響，住房開發商遭遇經營困境。根據鐘偉等人撰寫的《2008年房地產行業資金報告》，截至2007年末，中國房企土地儲備超過10億平方米，占用資金超過2萬億元人民幣。同一份報告預計2008年中國地產行業的資金缺口將達6730億元。作為大型上市房企的代表，萬科、金地、保利和招商地產2008年一季度資產負債率分別為66.55％、71.41％、71.82％和64.80％，較2007年底大幅上升。大型上市企業多渠道融資，積極應對資金緊張問題。

(五)經濟不景氣導致消費者預期收入降低及不動產需求下降。

企業破產短期內造成大量消費者的可支配收入銳減，已購房者還款壓力增大，未購房者購房需求降低，需求不旺直接導致房產交易減少，價格降低。大企業的降薪裁員導致消費者可支配收入減少。2008年上半年，滬深兩市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付給職工及為職工支付的現金”同比出現負增長，占總數的16.5％。互聯網公司在2008年度幾乎都有裁員，券商、投行、房地產公司也都有不同程度的裁員。

三、促進我國房地產市場持續發展的對策建議

房地產業作為一個對國民經濟和普通百姓關系密切的行業，既需要遵循市場經濟的規律發展，又應當從我國的特殊國情出發，明確提出房地產業發展戰略目標并建立完善的調控體系，給市場一個明確的心理預期。這對于保持房價穩定、促進房地產業健康發展，具有非常重要的作用。

(一)房地產業重要支柱產業的地位不可動搖。

房地產投資和消費對拉動內需具有長遠性。美、英等發達國家走過的路都已證明房地產業在國民經濟發展，尤其在工業化，城市化進程中的主導性地位和重要作用毋庸置疑。房地產出現大起大落，必然導致國民經濟大滑坡，必然涉及金融安全，這應當成為全社會的共識。我們要穩固房地產業的重要支柱地位，堅持而不動搖。

(二)加快房地產信用體系建設。

鑒于當前房地產企業隨意變更規劃、降低建筑質量、不講誠信等問題比較突出，有必要通過立法等途徑加快房地產信用體系建設。主要是行業主管部門要對各房地產企業的開發項目，在規劃變更、建筑質量、建設周期等方面要建立專門的數據庫，接受消費者的監督。對于存在問題的企業，要進行及時懲戒并進行信用記錄，對其后續開工的項目，要在項目審批、規劃方案調整、資金貸款等方面，增加程序和時間上的限制，從嚴把關。以此，不斷提高房地產建筑質量和開發品質，延長住宅使用年限，使房地產市場成為可以放心的消費市場。

(三)房地產企業要強化自身建設。

房地產發展自身的節奏加上全球性金融危機的波及，使得房地產市場此輪的調整雖然沒有大的波動，卻對國家經濟運行的影響意義重大。從中央到地方新近出臺的一系列促進房地產市場健康平穩發展的政策看，房地產市場即將面臨新一輪的發展機遇，伴隨著諸多積極的政策效應的逐步顯現。目前是房地產企業強化自身建設的大好時機。

(四)營造房地產市場健康發展的良好環境。

現在社會上特別是媒體“唱空、”“唱衰”樓市場的輿論很多，甚至有人鼓吹大起大落。在樓市保穩定的調控中，既需要“保穩”，也需要“唱穩”。需要政府、行業和媒體，科學分析樓市發展的客觀規律，全面準確傳遞樓市信息，客觀報道房價調整的信息，以營造房地產市場穩定健康發展的良好環境。

(五)市場信息指導，引導理性消費。

國家除了對房地產市場的指導作用外，還應當對于中低收入家庭提供理性消費引導，通過對房地產市場的信息指導，幫助中低收入家庭正確認識房地產市場現狀，保障中低收入家庭規避房地產市場風險，切實保障中低收入家庭的住房需求。

房地產行業作為中國新興行業之一，仍屬于朝陽行業，未來發展之路非常之長。從這些年對國內經濟的拉動和城市化建設推動影響來看，房地產行業潛力仍然巨大。2009年，作為房地產企業，要更加認真地審視自己對社會所肩負的責任和使命，建立新的觀念和態度，努力迎接新的機遇和挑戰。

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