九江房地產對地方財政貢獻度的調查與思考

近年來，房地產業已逐漸成為九江市地方經濟發展中的支柱產業，其稅收收入及規費收入占到地方財政收入比重的40％以上，隨著國家對房地產行業調控政策的陸續出臺及全球性金融危機的雙重影響，整個房地產市場出現了一定程度的調整，具體表現為開發投資回落，新開工面積急劇下降，市場銷售低迷，價格下跌，房地產市場供需矛盾突出，對地方財政收入也產生了一定影響。

一、九江市房地產稅收對地方財政收支影響

1、房地產稅收成為地方稅收收入的主力兵。2007年，九江市房地產行業共完成地方稅收47，313萬元，同比增長88％，對地方稅收收入的貢獻度達到14.8％；2008年起，共完成地方稅收49.051萬元，同比增長3.7％，對地方稅收收入的貢獻度達到12.8％；2009年1季度，盡管房地產業不景氣，但對地方稅收貢獻度并未出現明顯下降，共完成稅收12.277萬元，同比下降17.8％，占地方稅收收入的10.7％。財政部門征收的契稅2005年至2008年，分別為13.712萬元、17.122萬元、21.612萬元、23.859萬元，同比增長65.7％、24.9％、26.2％、10.4％，占地方稅收收入比重均在6％以上。由此可見，房地產稅收的快速增長，為地方財政收入提供了穩定可靠的收入來源。

2、土地出讓金收入是地方財政增收的主要來源。2007年5月起，國有土地使用權出讓金收入納入預算管理，當年共入庫175.894萬元；2008年共入庫286.388萬元，同比增加110.494萬元，同比增長62.82％。2009年1季度，國有土地使用權出讓金收入33.664萬元，同比減少32.202萬元，同比下降48.9％。國有土地使用權出讓金收入成為地方財政收入的主要貢獻者，2007年、2008年及2009年1季度，占地方財政收入(不含調撥收入)522.689萬元、688.098萬元、150.857萬元的33.7％、41.6％、22％。

二、宏觀調控政策下九江市房地產市場現狀

自2008年9月起，國家正式出臺政策，全面刺激房地產業回暖，財政部、稅務總局紛紛出臺政策，金融部門積極調整信貸政策以刺激房產消費，如：從2008年9月16日到12月22日，央行相繼5次降息；從2008年10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％，加上購買改善性住房還可享受優惠的貸款條件等，這些政策的出臺目的是消除房地產市場泡沫，促進房地產市場回歸合理價位，促進房地產市場健康持續發展。在各項利好政策的刺激下，九江市房地產市場依然沒有走出低迷行情，具體表現為：

1、銷售低迷，量降價跌。目前九江市部分樓盤已經開始變相降價，如折扣優惠、買一送一、買房送物業等促銷手段層出不窮，但銷售情況依然看淡。2008年全年商品房銷售面積僅111萬平方米，同比下降45％。在各項利好政策的刺激下，2009年1季度商品房銷售面積僅18.9萬平方米，商品房銷售額4.5億元，同比下降5％。2008年九江市商品房銷售平均價格1750元/平方米，比2007年同期價格下降了10％。

2、投資減少，增速趨緩。由于房地產市場不景氣，加上銷售受阻，資金回籠不及時，開發商再開發能力下降，2007年房地產開發貸款共完成投資25億元，同比增加13億元，增長52％；2008年全年房地產開發貸款完成投資36億元，同比增長8.6％，同比增速回落了44個百分點。2009年1季度，房地產開發完成投資6億元，同比僅增長5.2％，增幅繼續回落。據調查20家開發企業，計劃未來1-2年內繼續投資的為12家，較同期減少了8家。2008年開發商儲存土地意愿減弱。2008年公開出讓土地275.7畝，分別較2006年、2007年減少了68畝、81畝。2009年1季度沒有發生一宗招標、拍賣、掛牌土地交易，只發生5宗協議出讓土地交易，金額僅為40萬元。

3、房源供給充裕，有效需求不足。2008年九江市累計批準商品房預售面積75萬平方米，10，800多套，加上2007年存量4，300套，可供現售的商品房近1.5萬套，可以說房源供應相對充足。今年1季度僅銷售18.9萬平方米，目前還有仍然有87萬平方米住房等待銷售。九江市同期居民有效需求相對于過高的房價而顯得嚴重不足。據測算，2008年九江市城鎮居民每人年均收入1.27萬元，按一個家庭3人計算，年收入3.81萬元，九江目前的消費水平為每人年均0.88萬元，剔除必須的日常生活開支后，剩余可支配收入一個家庭僅1.2萬元。如果購買100 M2的商品房，按照現在的市場價格，需要存款近25年。

4、企業資金緊張，還貸壓力大。目前資金緊張已成為我市房地產企業面臨的主要問題，一是資金回籠壓力。由于目前市場不景氣，銷售行情不好，造成了企業資金回籠受阻；二是還貸壓力。按照2008年底全市房產開發貸款余額21億元，每套住房100平方米、單價4000元，平方米估算，至少需要銷售房屋50萬平方米住房才能歸還銀行貸款，如果今年商品房銷售量進一步萎縮的話，銀行資金很難按期得到收回。由于銷售不暢，1-3月份，九江市房地產行業共入庫地方稅收12，277萬元，比上年同期減收2，658萬元，下降17.8％。

5、銀行信貸緊縮，開發商融資難度大。自2008年以來，房地產貸款總額一直呈下降趨勢。2009年1季度，九江市房地產貸款余額61.3億元，比年初減少6.7億元，同比減少3.6億元，其中房地產開發貸款余額21.9億元，較年初增加0.7億元，同比減少1.9億元。據調查20戶房地產企業反映，2008年共向銀行申請貸款28筆，金額9.2億元，銀行實際放貸僅9筆，金額2.4億元，滿足率為26％，同比下降62％。房地產企業拖欠工程款明顯增加，至2008年末，調查20戶企業共欠工程款近2億元，同比增長70％。

三、當前九江市房地產面臨的現實問題

1、房地產市場面臨著下行空間。雖然2009年國家還會在降低購房稅費、利率調低、全面放寬二套房貸等方面繼續有所舉措，進一步加大刺激房地產市場，但根據目前整個市場現狀，結合經濟波動規律，九江市房地產市場投資前景不容樂觀，1季度投資增幅明顯低于同期固定資產投資的增長速度44個百分點；由于民眾持幣觀望情況較濃，自主性住房、改善性住房及投資性住房有效需求不足，加之此次房地產調整處于宏觀經濟下行階段，作為宏觀經濟的先行指標，房地產調整周期遠遠要快于、大于經濟其他指標。因此，預計九江市房地產市場的調整仍將持續。

2、房地產資金過度依賴銀行信貸。2008年房地產投資共計36億元，而同期房地產貸款余額為21.2億元，銀行貸款占到投資總額的59％，加之預售房制度給企業帶來的先期資金，房地產企業自有資金比例不足30％，導致抗市場風險能力不足。在房價下降、銷售不暢的大環境下，房地產企業如繼續“捂盤囤房”，勢必增加銀行還貸壓力。據九江市各商業銀行信貸數據顯示，截止到2010年前后，九江市各商業銀行將有多筆金額巨大的房地產開發性貸款到期，到期還貸受阻、房地產價格的縮水將會導致抵押資產價值的縮水，還將進一步引發銀行貸款風險。

3、商品房存在結構性問題。2009年商品預售房面積近2萬套，但90平方米以下的小戶型占比僅為26％，大中戶型占比高達74％。戶型結構與居民收入結構正好成反比，九江市普通收入家庭與高收入家庭占比為8：2，因此，戶型結構與收入的差異制約了自住性住房的有效需求，在投資性住房結構上又呈現出供大于求的矛盾，導致大量住房空置。在消費結構上，受傳統消費觀念影響，許多家庭把購房作為全家人一生的愿望，舉債買房、貸款買房的大有人在，甚至在房地產市場極度低迷的2008年，個人住房貸款余額(45.8億元)還出現爆發式的增長，較2007年增加了8個億，增長21％。租房消費觀念仍不被大多數民眾接受。消費結構的不合理也助長房價的上漲。其次，商品房、經濟適用房及廉租房投資比例結構不合理，歷年來，九江市商品房投資占到總投資的95％以上，經濟適用房、廉租房占比較低，投資比例的差異直接導致住房結構性差異。

4、土地財政政策制約了房地產的健康發展。近些年來，“土地財政”備受各地方政府推崇，九江市土地出讓金收入連續3年占財政收入比重高達30％以上。2006年、2007年、2008年，分別占地方財政收入比重的30％、33.7％、41.6％，同時土地成本按照每年15％的增長速度節節攀升，土地價格從2006年每畝60萬元上漲到2008年的80萬元，土地價格的上漲推動了房地產價格的上漲，土地成本價格占到房價的30％以上，這種政府性行為對房地產價格起到了推波助瀾的作用，制約了房地產平穩健康發展，同時也滋生了房地產泡沫。土地作為地方不可再生資源，可利用面積正在逐年減少，“土地財政”短期內雖然可以給地方財政帶來巨額收入，但對房地產業的可持續發展尤其不利。

四、促進房地產業發展的意見及建議

據初步統計，九江市房地產業稅收收入及土地出讓金收入自2005年以來，占地方預算收入40％以上的比重。房地產行業對鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等行業的發展有著直接或間接的拉動作用，與物流、中介服務、物業管理等服務行業直接關聯，在地方經濟發展中起著支柱作用，如何促進房地產業的健康發展，發揮房地產行業在財政收入及國民經濟中的重要作用呢?

1 加快房地產業多元化融資模式建設。鼓勵房地產企業通過上市、信托項目、企業債券、非上市股權和私募等方式融資，改變過度依賴銀行單一的融資模式，提高房地產企業的自我資金生成和發展能力，分解信貸壓力，分散信貸風險；引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作伙伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力，為行業平穩過渡鋪設“安全通道”。

2 采取有保有壓的房地產信貸管理政策。當前，九江房地產市場銷售低迷，資金回籠受阻，企業資金壓力較大，這對房地產后續開發產生了抑制作用，各金融部門要合理安排資金，對那些資質優、品質好的開發企業適當給以資金上的支持。另一方面，房地產業信貸風險已經逐漸浮上水面，2008年末，房地產貸款67億元，占到貸款總額的20％，各金融機構要加強監測，從嚴控制新的開發貸款，對現有樓盤的銷售進行跟蹤，及時收回貸款，降低不良貸款比例，規避信貸風險。

3 不斷改善住房供給結構。一是要改善中低價位和中小戶型供應結構，滿足居民自住性住房消費的需要；二是要改善商品用房、經濟適用房、廉租房的供給比例，地方政府部門通過調控項目立項、土地供應等硬性手段，規定經濟適用房的投資比例，提高保障性住房的供應量。

4 建立科學的住房消費模式。現行單一的購房消費模式助長了房價的上漲，為充分合理地利用房地產存量資源，促進購租并舉的消費模式，政府必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的與民眾密切相關的問題，積極引導居民的消費觀念，擺脫傳統觀念和舊體制對租賃市場的阻礙，解除民眾租房的后顧之憂。

5 加大對土地資源的調控力度。一是要科學合理供應土地，根據房地產市場供需狀況，調整土地市場投放量，有序地開發建設用地，避免土地出讓規模大起大落，影響房地產市場穩定發展；二是放寬土地出讓條件，采取降低土地保證金比例、實行分期繳款或延期繳款時間，給企業留有更多的資金周轉期；三是根據市場情況，合理地確定土地價格，避免因土地成本增加帶來房價的上漲。