試析“小產權房”合法化之路

摘要小產權房問題近幾年成為我國房地產市場上的一個熱點問題，按照我國現行法律的規定它的存在是違法的，但是任何事物既然產生存在了就有它存在的合理性。考慮到我國的實際情況及我國憲法對所有權進行平等保護的規定，本文主要是從對現行法律的修改和制度的構建上來解決目前“小產權房”違法的問題，從而使之合法化并很好的為社會主義的市場經濟建設做貢獻。

關鍵詞小產權房 合法化 統一地權

中圖分類號:D90文獻標識碼:A

2007年7月，北京市通州區人民法院對一房屋產權案作出了一審判決，判決要求被告李玉蘭限期騰出房子，判定原告房屋轉讓方村民馬海濤支付給李玉蘭補償款為93808元。一審后，李玉蘭不服又向北京市二中院提起上訴。案子的起因就要從2002年說起，北京通州區的宋莊鎮因為交通便利且本身環境優雅，便有些高校的繪畫教師到這里買房，也就是購買“小產權房”。李玉蘭就是這眾多畫家中的一位，2002年李玉蘭從辛店村民馬海濤手里以4.5萬元的價格買下一套150多平米的房屋，但是幾年后，也就是2007年，原來的賣主突然提出兩人的交易是無效的民事行為，主張向他返還原來的購房款，請求他搬出去。于是就出現了上面的判決。二審已于同年12月17日做出判決，法院維持原判，認定購房買賣合同無效。

判決結果一出社會各界都對此事發表了各自不同的看法和見解， “小產權房”問題又成為了大家新一輪關注的焦點。

1 何謂“小產權房”及其存在的必要性

“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。“小產權房”的銷售沒有法律依據，購房人沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會為購房合同備案。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。“小產權房”的形成主要有三種途徑:一是村集體以“城中村”改造的名義獲得了超過村民實際家庭數額的宅基地指標，然后建造住宅出售;二是房地產開發商直接從村集體手中買取宅基地用地指標，建造住宅后出售;三是村民在自家的宅基地上建成二層或三層樓房，把自家用不完的房屋出售或棄農進城，把整座房子賣給城里人。以上這三種方式進行的“小產權房”交易都不具備現行我國法律規定的合法有效的條件。

隨著改革開放的逐步深化，社會主義市場經濟制度的不斷成熟使得我國的經濟得到了迅猛的發展，城市化進程也得到了很大進步。從而也造就了城市房價的飛漲，城鎮中的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋。相反，在鄉村集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說，作為集體土地主人，“小產權房”將使他們(而不是開發商)成為土地增值最大的受益者。“小產權房”的出現不僅解決了城鎮中下層老百姓的住房問題，而且也為鄉村的農民帶來了更多的流動周轉資金。實際上，“小產權房”不僅不違背憲法和國際慣例的精神并且還能為鄉村中缺乏資本的農民籌集到更多的資金以擴大他們的投資生產推動鄉村經濟的發展。

2 我國現行相關土地的法律規定

我國現行《土地管理法》第六十條至第六十三條的規定，建設使用農村集體土地的情況只有四種情況:一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許，除此之外，都是現行法律不允許的。

根據《土地管理法》第六十三條的規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”第四十四條第一款規定:“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”第八十一條規定:“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。”從以上規定來看“小產權房”顯然是與之相違背的。

但是，我國《物權法》第三條第三款規定:“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”第四條規定:“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”第三十九條規定:“所有人對自己的動產、不動產依法占有、使用、處分和收益。”這就為集體處分自己所有的土地提供了法律上的依據。

3 如何在法律上使“小產權房”合法化

小產權房的土地屬于集體所有，集體自然就應享有所有權具有的四個權能:占有、使用、收益、處分。只要經過集體民主討論表決并基于合理的價格就有權將在屬于其自己土地上建造的房屋予以出賣。由于所有權本身就包含了處分權，考慮到對所有權的尊重也應該允許集體通過法定的方式和程序來進行房地產的買賣。

至于集體土地上邊的建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地一級市場自由的進行流轉，國家壟斷土地交易一級市場是否有正當性的問題，在物權法起草的過程中就有意見分歧。其中王利明教授領導的課題組認為，長期不允許集體土地上建設用地使用權和宅基地使用權進入一級市場自由流轉，受損害最大的是集體組織成員農民的利益。也有學者反對，其主要理由是允許集體土地使用權進入一級市場自由流轉將影響社會穩定。于是，這就變成了今天的《物權法》第一百五十三條“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”的規定。這就為日后允許集體土地使用權進入一級市場自由流轉留下了余地。首先，修改《土地管理法》比修改《物權法》要容易得多。第二，“和國家有關規定”其含義是允許各地根據農村社會保障體制和城鄉一體化的進展程度進行試點。

正如上文所說“小產權房”并不是一個法律上的概念，之所以出現這個概念可以說是我國法律規定上的問題，也就是國家壟斷土地一級市場的問題。“小產權房”按照法律的精神本是一個不應出現的現象。他的出現可以說為我國法律的完善起到了一個鞭策的作用。從我國市場經濟長遠的發展來看允許集體土地使用權進入一級市場自由流轉是有利的。針對目前“小產權房”違法或無法律依據的問題，應通過盡快修改《土地管理法》第六十三條的規定，應在一定的前提和基礎上允許農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。比如說在保證本集體基本耕地和宅基地的前提下，可以通過民主討論和表決的程序允許集體將土地使用權用于非農建設。也許這時會有人說允許集體將其土地使用權自由的流轉這樣很容易滋生腐敗問題。為了防止農民在集體土地使用權出讓、轉讓或出租用于非農建設的過程中利益受損和腐敗的產生，可以在縣一級土地管理部門中設立一個集體土地使用權流轉的監察部門，其一個主要的職能就是對土地的市價進行評估。

在法律未作修改之前對目前已經存在的“小產權房”所引起的矛盾的解決:首先應通過調解的方式進行。在法官主持的情況下，法官應依據公平公正的原則參考當前的市場情況進行調解。調解不成的法官也不應當一律的像引言當中的案子一樣判決“小產權房”購買人限期騰房，這樣有違公平原則。法官可以判決購房人另補交一定的土地出讓金從而使其“小產權”變為“大產權”享有房屋的所有權及土地的使用權。

4 結語

目前，《土地管理法》的修改已正式列入十屆人大常委會的立法規劃里邊，隨著《物權法》的頒布中國已經邁進統一地權的歷史門檻，以有限量供地決定中國城市高房價的時代正在出現革命性轉變。所以，現在應是消除所謂的“小產權房”的概念，統一地權的時代已經來臨，由集體由農民決定自己命運的時代已經來臨。

參考文獻

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