房地產項目前期階段的風險管理研究

摘要本文以房地產項目為研究方向，在對項目管理、風險管理基本理論進行分析綜述的基礎上，重點研究了房地產開發項目前期階段的風險管理的有關問題。運用常用的風險識別方法對項目的前期階段進行全面分析和評價，提出了風險決策和風險應對措施。

關鍵詞房地產項目 風險風險管理

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

1 房地產項目概述

房地產項目是指在一定建設時期內、在有限的資源條件下，在預定的時間內達到要求的規模和質量標準的一次性任務。

房地產開發的主要程序包括四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售與資產管理階段。

前期準備工作階段是指投資決策以后到建設開發之前的這段過程，主要涉及開發期各種合同、條件的談判和簽約。

前期工作的具體內容包括:(1)對擬開發地塊的特性、規劃用途、使用范圍及獲利能力進行調查研究。(2)購買土地使用權。(3)進行征地、拆遷、安置、補償工作。(4)獲得規劃許可證。(5)進行相關的談判及協議簽訂工作。

2 房地產風險概述

房地產項目風險是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預料利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。

3 房地產風險管理

房地產項目風險管理是指開發商有目的、有意識地通過對房地產項目風險的識別與分析，采用合理的經濟和技術手段對風險加以防范與處理，以最小成本獲得最大安全保障的一種管理活動。

房地產項目風險管理包括風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等四個階段，各環節緊密聯系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環往復進行。

3.1前期階段的風險識別

房地產項目管理的前提和基礎是有效識別項目風險。房地產項目地風險識別就是確定何種風險事件可能影響項目，并將這些風險特性整理成文檔。

前期階段存在的主要風險有:

3.1.1詳細市場研究和產品定位風險

詳細市場研究和產品定位風險就是市場研究不充分和產品定位不準確造成的風險。項目詳細市場研究和產品定位中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等重要的原則，全都在規劃設計方案里體現出來。

3.1.2前期手續報批和規劃設計風險

前期手續報批和規劃設計風險就是項目規劃設計與項目定位一致性，以及項目規劃和各種報批技術文件合規性、法律法規的變化性、政府審批部門嚴謹性和審批人員差異性造成風險。

3.1.3施工圖設計風險

施工圖設計風險主要是由于設計單位選擇不當、施工圖設計質量低、技術不完善等對項目安全性、適用性、經濟性造成風險。風險因素有設計單位選擇風險，不符合規范標準法規，設計安全系數過大或不安全，造成不能實施或實施后存在隱患。

3.2前期階段的風險分析

識別風險僅能從宏觀上了解和辨別風險，若要了解風險的準確情況和確切的根源，尚須對其進行進一步的分析。房地產項目風險分析就是在風險識別的基礎上，對項目風險所進行的風險估計和風險評價。

3.2.1詳細市場研究和產品定位風險分析

該階段風險分析就是系統設計、收集、分析并分析項目市場研究、價格定位、客戶定位和市場未來發展趨勢和規劃和設計應遵循的原則。包括市場規模的估計、市場需求的預測、市場趨勢的分析等。

3.2.2前期手續報批和規劃設計風險分析

該階段風險分析主要有:總體判斷該區域前期手續報批總體風險和面臨的主要風險因素，以及相關部門對項目報批影響的定性分析。

3.2.3施工圖設計風險分析

該階段風險分析主要任務是確定選擇施工圖設計單位風險，對項目的工期、成本、質量影響最大，評價施工圖設計階段總體風險。其次根據項目的實際情況，分析造成影響設計質量的主要風險因素。

3.3前期階段的風險應對

風險應對就是對項目風險提出處置意見和辦法，其目的是為了提升實現項目目標的機會、減低對項目目標的威脅。在房地產行業，風險應對最常用的方法有風險規避、風險轉移、風險預防、風險損失減輕，風險自留等幾種。

3.3.1風險規避

風險規避是考慮到房地產項目的生命周期中某些風險事件的存在和發生的可能性太大，不利后果也太嚴重，又無其它策略可用時，主動放棄或拒絕實施可能導致風險損失的方案。由于風險回避通常是放棄中止某些決策，使開發商因為風險而遭受經濟損失的可能性不存在，但也使開發商丟掉了可能獲得的收益。因此規避是一種消極的風險管理措施，不宜經常采用。在前期工作階段可以采用放棄原有投資房地產類型，重新規劃和設計，但會造成時間和管理成本增加。

3.3.2風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，設法將開發風險連同應對風險的責任轉移給第三方。轉移風險只是將管理風險的責任轉移給另一方，但是不能消除風險。在房地產項目中，風險轉移主要采取的途徑是合同和保險。在前期階段由相關部門下屬或指定單位簽訂相應合同，履行報批手續，如日照分析報告、環境影響報告報告、交通影響評價、測繪報告等。

3.3.3風險損失減輕

風險損失減輕是指在風險事件出現時或出現后，采取措施減少損失發生范圍或損失程度的行為。風險損失減輕也是一種相對積極的風險應對方法，與風險預防相比，風險損失減輕不能降低風險發生的概率，但能降低風險事件發生后帶來的損失。在前期工作階段減輕風險的措施有:選擇合作單位合作報批、選擇專業公司報批、通過招標確定規劃設計方案、專業設計單位設計。

3.4前期階段的風險監控

房地產項目風險一般經歷三個階段:風險積聚階段、風險顯現階段、造成后果階段。房地產項目風險監控就是通過制定和實施各種風險防范和處理措施。

在風險積聚階段，通過建立科學的風險預警機制，及時發現和消除各種風險隱患。在風險顯現階段，啟動應急預案，積極應對，將有風險導致的損失減少到最低限度。當風險損失發生后，即在造成后果階段，迅速對風險損夫進行充分有效的經濟補償，在盡可能短的時間內，排除直接損失對開發項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。

風險識別、風險分析、風險應對過程需要有效的監督和控制的，如果沒有監督和控制，風險應對的措施不會很好落實。另一方面，在房地產項目實施過程中，情況發生變化，外部內部環境的標化，需要重新對項目進行風險分析，制定新的風險管理計劃，因而需要風險的控制和監督。