上半年房地產信貸運行情況分析

2009年上半年，在積極的財政政策及適度寬松的貨幣政策刺激下，東莞市房地產市場持續低迷的情況有所改觀，但上半年房地產開發投資增幅下降，新增商品房供應放緩，市場供應以消化庫存為主。從銀行信貸來看，東莞市房地產信貸運行與房地產市場運行基本一致，房地產貸款增幅趨暖，房地產開發貸款首次出現負增長，個人住房貸款增量迅速，成為房地產貸款的主力，房地產信貸質量總體表現良好。在房地產行業尚未調整完成的過程中，需著重關注房地產開發資金鏈條、信貸集中投放對房地產貸款的影響，以及土地市場交易對房價的影響等問題。

東莞市銀行房地產信貸運行的基本情況及主要特征

上半年，東莞市各銀行機構繼續貫徹執行國家各項房地產調控政策，進一步加強開發貸款風險管理，積極防范房地產信貸風險，總體上東莞市各銀行機構房地產信貸運行與房地產市場運行基本一致。

房地產貸款總體增幅趨緩

截至6月末，東莞市各銀行機構商業性房地產貸款余額為809.55億元，比年初增加38.89億元，增幅為5.05%(其中個人按揭貸款增幅為11.13%，開發貸款增幅為-15.72%)，增幅來自個人按揭貸款。與同期東莞市各銀行機構各項貸款總體增幅12.94%相比，低7.89個百分點。上半年房地產信貸增長出現相對趨緩的主要原因，一是開發商謹慎的拿地投資態度以及銀行對房地產項目貸款的審慎態度，使房地產開發貸款趨于減少，同時銀行抓住樓市回暖、開發商資金回流的有利時機，加大前期開發貸款的催收力度，促使上半年房地產開發貸款余額出現負增長;二是累積購房需求的釋放，使得銀行的個人住房貸款迅速增加。綜合因素使得房地產貸款總體仍表現出小幅增加的情況。

個人住房貸款增量迅速

2009年6月末，東莞市各銀行機構購房貸款余額554.80億元，比年初增加49.89億元，增幅為9.88%。其中，個人住房貸款余額515.21億元，比年初增加51.59億元，增幅為11.13%，其中二季度個人住房貸款余額增長34.63億元，與3～5月份個人住房成交量大幅攀升的態勢相吻合。此外，個人住房貸款還呈現以下主要特點:

一是從貸款投向戶型結構看，個人住房貸款主要投向了120平方米以下的中小戶型，但180平米以上的大戶型所占比例有上升趨勢。據中國銀監會東莞銀監分局調查統計，2009年上半年，對90平方米以下的個人住房貸款累計投放筆數約占總投放量的36.86%，90～120平方米的個人住房貸款累計投放筆數約占總投放量的32.53%;而對180平方米以上的個人住房貸款累計投放筆數約占總投放量的7.48%，同比上升1.05%，這與今年上半年以來東莞市城區大戶型產品成交量大幅增加的趨勢相一致。

二是從個人住房貸款客戶分布情況看，以本地戶籍購房者占比比年初有所下降，深圳籍購房者占比略有上升。統計顯示，2009年上半年，東莞戶籍購房者個貸發放筆數占個貸總投放量的42.54%，比年初下降4.30個百分點;非廣東省籍購房者占比為27.35%，比年初上升1.46個百分點;廣東省其他戶籍(非東莞、深圳)購房者占比為17.65，比年初上升2.8個百分點。而深圳戶籍購房者比例約為9.17%，比年初略漲0.64個百分點;港澳臺戶籍購房者比例約為3.29%，比年初略降0.6個百分點。以上數據從側面反映上半年新投放的住房貸款中，以深圳客戶為代表的投資者并未大規模入市，住房貸款整體風險保持較低水平，但須防范投資、投機者占比攀升態勢給住房貸款帶來的風險隱患。

三是從個人住房貸款執行利率和客戶購買住房套數看，購房者以首次購房及改善型購房占絕大多數，但存在二套房貸利率政策執行不嚴格的傾向。統計顯示，2009年上半年發放的個人住房貸款中，79.09%的購房者為首次購房，其中第二季度首次購房者占比達81.60%，比年初占比上升11.27%;第三套及以上購房者占比5.61%，比年初占比下降3.42%。個人住房貸款利率執行方面，基準利率下浮30%的貸款筆數約占67.92%，低于首次購房者占比，處于合理區間;基準利率及基準利率上浮10%的貸款筆數共計約占3.84%，甚至不及第三套及以上購房者占比，反映出在二套房貸利率政策執行上的偏差(如圖1所示)。

信貸質量總體表現良好

2009年6月末，東莞市銀行機構房地產不良貸款實現“雙降”，不良貸款余額11.33億元，比年初減少1.71億元;不良貸款率1.62%，比年初下降0.34個百分點，房地產貸款質量總體保持穩定。

房地產開發不良貸款余額5.47億元，比年初減少2.18億元;不良率2.15%，比年初下降0.74個百分點。個人購房貸款總體質量也保持良好水平，不良貸款余額5.86億，比年初增加0.47億，但不良貸款率為1.06%，比年初微降0.01個百分點。個人購房不良貸款余額增加主要是由于受2008年以來整體經濟環境低迷的影響，存量房貸客戶中少部分客戶出現財務困難，還款來源受到影響導致逾期還款。但總體來看不良貸款率維持在較低水平，風險可控。

當前需關注的問題及風險分析

上半年，東莞市房地產市場由2008年的“量縮價低”轉向2009年上半年的“量價齊升”。一方面，上半年房地產市場成交量的大幅增加和房價的穩步回升顯示出回暖的態勢;另一方面，房地產投資低位增長及市場供應增量減緩都反映出房地產市場調整尚未完成。總體來講，在東莞市宏觀經濟尚存在不確定因素的情況下，房地產行業作為周期性行業、宏觀調控重點行業和資金密集型行業，仍呈現震蕩態勢。需要關注以下幾方面的問題:

外部環境對房地產開發資金鏈條的影響

東莞市房地產市場資金鏈條受各種外部環境影響，主要表現在:一是受宏觀政策的影響較大。盡管上半年房地產市場的回暖在一定程度上促進了商品房的銷售資金回籠，部分緩解了房地產開發商的資金壓力，但房地產商對銀行貸款的依賴過大，一旦信貸政策趨于收緊，房地產企業的資金鏈將很可能繼續重復2008年的狀況。從長期看，房地產資金來源需要一個穩定的供給平臺。二是土地政策的區域嚴格將使以拿地為招牌的房地產企業運營環境惡化。自去年以來，國家的土地管理政策進一步收緊，加大了對閑置用地的稅收力度，增加了房地產企業的用地成本，對以負債資金大量囤積土地的房地產企業將有決定性影響。比如在2007年樓市上行周期中，東莞曾產生了八塊“地王”，而截至2009年7月底，除已經在售的虎門、黃江地王，以及即將銷售的長安地王外，其他五塊“地王”尚未明確開發時間，開發商意在以時間換取利潤空間的方法可能導致成本更大，操作風險更高。鑒于此，應高度關注類似企業由于前期收購土地占用過量資金，導致融資受阻而可能出現資金鏈斷裂的危機。三是二套房貸款政策的收緊在抑制投機需求的同時，如何促進真實購房需求的增長。四是受階段性賣方市場的影響。目前東莞市房地產市場階段性的賣方市場已經形成，定價權再度回到開發商手中，在惜售的心態支配下價格的上調或會脫離市場實際需求情況，可能出現非理性的價格上漲，從而導致市場出現縮量上漲的態勢，一旦價格上漲過快，剛性需求容易快速陷入觀望，資金回籠受阻，資金鏈條再度緊張。

信貸集中投放對銀行業房地產貸款的影響

在“保增長”和適度寬松的貨幣政策雙重推動下，2009年上半年全國新增貸款7.36萬億元，東莞市貸款規模也不斷放大，貸款余額新增314.28億元。住房貸款雖無一般貸款的增長力度，但也保持了5%以上的同比增長率，加之通過其他渠道間接進入房地產領域的貸款，這個比例可能會增加很多。以往的經驗表明，迅速恢復的市場流動性往往容易帶來土地價格虛高、開發成本上升、房價哄抬的房地產泡沫。值得注意的是，東莞毗鄰深圳，地理優勢及經貿外來等綜合因素使東莞在近幾年吸引了很多深圳開發商進駐，異地開發商進駐的同時也為本地房地產市場注入了異地資金，包括異地信貸資金，本地監控難度增大，也容易造成因大量信貸資金盲目入市而帶來的高風險。

土地市場交易對房價沖擊的影響

上半年，東莞市普通住宅的成交均價穩步增長，并未如其他一線城市加速上行，從目前看東莞房價仍然比較理性。但在積極穩健的財政政策及適度寬松的貨幣政策刺激下，下半年可能出現新一輪的開發投資熱潮，熱烈的氣氛將對整體房價的上升起到推動作用。從6～7月份的土地出讓情況來看，短期內市場已經開始呈現溫和放量的態勢。從土地需求角度而言，隨著樓市的回暖，開發商資金回籠較為到位，特別是一些上市企業，由于股市反彈幅度較大，資金實力增強，再加上項目資本金比例的下調，銀行投資信貸政策的持續寬松，通脹預期的加劇，會使開發商有比較強烈的拿地沖動。2009年上半年土地供應最多的月份出現在6月份，達到48.73萬半年來的新高;而剛剛過去的7月份，東莞市土地供應達79.53萬，環比增加63.21%，商住用地成交面積20.20萬，為2008年3月以來的最大值，其中7月18日東莞體育路地塊新地王的誕生已打破了2007年東莞樓面地價記錄，而隨著類似“地王”的不斷出現將很大程度上刺激到周邊的房價。調查發現，目前東莞買房者對于商品房價格比以往更敏感也更脆弱，65%的消費者表示只要房價出現2007年那種上漲的態勢，便會放棄購房，因此，一旦房價虛高的泡沫過大，對東莞市房地產市場和宏觀經濟平穩運行都將產生不利的影響。

經濟危機對房地產供求關系的影響

東莞作為外向型經濟特征明顯的城市，在本輪全球性金融和經濟危機中受到了較大的沖擊。隨著國際市場需求萎縮，東莞的部分外向型勞動密集型企業的生存受到威脅，導致不少企業關閉或者批量裁員。另外，一批高能耗、高污染的企業受到政策的限制已經或即將關閉，由此造成了外來人員大量減少，并將可能在一段時間內持續減少的情況。如前所述，統計顯示上半年購房者中非東莞、深圳戶籍的購房者比例高達48.29%，隨著剛性購房需求在上半年的集中釋放，外來人員在今后一段時間內能否繼續保持如此大量的購房需求將很難確定。此外，隨著外來人員的減少，本地以購買住房出租給外來人員獲利的投資者，其收入來源已經受到了影響，房租下降、租房者減少等問題都將對這部分投資者的購房需求產生明顯的抑制作用。因此在經濟危機影響尚未結束的背景下，東莞市購房需求的持續還存在若干不確定性，房地產市場的持續回暖，供需平衡的維系都將受到一定程度的影響。

相關政策建議

強化銀行機構對相關政策的執行力度及風險管理

一是強化各項房地產調控政策的執行。各銀行機構要根據自身情況加強房地產信貸資金風險管理，既要滿足正常合理的開發貸款資金及個人購房貸款的需求，又要嚴格執行有關房貸政策，特別是關于二套房貸政策，加大對“假按揭、假首付、假房價”貸款的風險監控和處置力度，遏制不合理的投資、投機炒樓行為。

二是強化風險分析管理。銀行機構應加強分析監測，提高風險識別能力，密切關注房地產市場的變化趨勢，準確把握風險點。健全關于房地產開發貸款的專項管理制度，密切跟蹤房地產項目的銷售狀況和專款賬戶的資金動向，建立積極有效的危機應變機制。對于個人住房貸款，加強按揭客戶身份的審查和經濟背景的調查，結合房地產價格形勢，對客戶的收入變動狀況和信用狀況進行密切監控，對可能發生的逾期或斷供作出預判并采取相應措施。

三是嚴格房地產客戶準入管理。對負債過重，依賴負債囤積土地，或者存在囤積房源行為的企業要慎重支持;在項目選擇上，應控制非住宅類項目的開發貸款;在風險的把握上，應限制支持抗風險能力低、保障程度偏低的項目，鼓勵支持封閉運作、綜合效益高、合作空間大的授信項目。

作為銀行業監管部門，有針對性地加強對銀行機構的引導管理，增強其風險管控能力

銀監會相繼出臺的相關房地產貸款政策，為銀行機構合理投放房地產行業貸款、有效控制風險提供了規范依據和指引方向，但部分政策指引的表述尚比較籠統，比如二套房政策，容易使銀行機構在具體執行過程中難于把握甚至形成打政策擦邊球的現象，同時也弱化了基層監管部門相應的監管力度。因此，建議適時出臺有關政策的實施細則，完善政策的細節及可操作性，使銀行機構有據可依，結合自身情況管控風險，同時也便于監管工作的進一步有效開展。

地方政府應通過多種渠道營造房地產市場的良好氛圍，保障房地產市場的穩定發展

一是加強媒體輿論的正面引導。雖然上半年東莞房地產市場運行逐步企穩回暖，但整體市場仍存在過多的不確定性風險，呈振蕩調整態勢，消費者剛剛建立的消費信心仍較為脆弱，消費信心可能因突發事件或者媒體夸大性負面報道等而再次跌入低谷，直接影響房市和房價穩定運行。對此應加強輿論的正面引導，針對某些夸大事實、無中生有的惡意輿論報道，相關部門應加強治理和整頓。同時，應積極通過媒體輿論加大對構建誠信社會的宣傳，加強對違約事件所要承擔法律后果的宣傳力度。

二是完善房地產市場預警監測體系并及時向公眾發布。對市場信息的全面把握和準確判斷是公眾進行理性投資和政府制定調控政策的依據。通過對房地產及相關產業的動態監測，及時發布信息，以正確引導房地產企業的開發投資方向及消費者的購房意向，使得房地產結構更趨合理，房地產市場有序健康發展。

(作者單位:中國銀監會廣東銀監局)