淺談土地估價報告

孟　杰

【摘 要】土地估價報告是評估機構向委托方說明評估情況、程序和結論的書面文件，是估價機構向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。估價報告書的質量高低，不僅反映估價人員的水平，而且直接關系到有關各方的利益。因此，估價機構應對報告質量給予足夠重視。本文就土地估價過程中涉及到的報告格式、內容、方法等方面問題作以探討。

【關鍵詞】土地估價報告格式內容

土地估價報告是記述估價成果的文件，報告的規范格式由摘要、估價對象界定、土地估價結果、附件四部分組成。

一、摘要

摘要部分是就項目名稱、委托方、估價期日、價格結果等方面作以簡明扼要的說明，同時為了做到責任明確，加強房地產中介服務管理，須由參加本次估價的土地估價師簽名，注明土地估價師資格證書號，并由土地估價機構加蓋公章，以便于土地管理部門進一步審核確認。此部分值得注意的另一主要問題是對價格結果的說明應該明確。土地價格按其表示單位可分為總地價、單位面積地價和樓面地價三種類型。總地價是指待估宗地的整體價格，一般不能說明價格水平的高低；單位面積地價是指單位土地面積的土地估價；樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。對估價結果的完整說明應包括以上三種地價，并附大寫金額。再有，考慮到資金的時間價值及房地產市場狀況變化對土地價格的影響，必須明確所評估價格的具體時點，即估價期日。

二、估價對象界定

本部分在說明委托方、受托方及估價目的、估價日期、估價期日的同時，首先應明確估價對象、地價定義并針對具體待估宗地分析其影響因素。

1.估價對象

宗地自身條件是影響其價格水平高低的重要因素，評估土地價格時，首先應明確待估宗地的登記狀況、權利狀況、建筑物及地上附著物狀況。土地登記狀況包括土地位置、用途、四至、面積、級別、權屬性質、土地登記證書號、地籍圖、宗地號等。此部分對土地登記狀況描述應該全面不能缺項。土地權利狀況是要說明待估宗地的所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得土地使用權還要說明已使用年限和剩余使用年限。其中他項權利狀況主要應說明估價對象在估價時點是否存在他項權利，如存在則應詳加說明。地上建筑物及其附著物狀況對土地價格有很大的影響。因此，對土地的認識，應清楚土地的現狀用途。

2.地價影響因素分析

一般將土地估價的影響因素分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。一般因素是指包括稅收政策、產業政策、城市經濟發展等對該地區的土地估價水平有普遍影響的因素；區域因素則指對某地區的土地估價有所影響的因素；個別因素是指由于土地自身的條件對土地價格水平有影響的因素。值得注意的是，不同類型的用地所要考慮的影響因素應各有側重。

3.地價定義

土地估價因土地用途、權利狀況、開發利用程度、剩余使用年限的不同而有很大差異，因此，需要對待估宗地的評估價格在以上幾個方面有一定明確界定。土地用途大類一般分為居住用地、商業用地、工業用地等類型。土地價格應是在合法使用前提下的最有效使用用途的價格，因此，地價定義首先應說明所評估的地價是何種用途下的地價。土地價格按照交易的土地產權狀況可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格等類型。價格定義中應對評估價格所對應的權利狀況加以說明。開發利用程度應分宗地內外分別說明土地實際開發程度和本項估價所設定的開發程度。當前我國的土地交易價格主要為有限年期的土地使用權價格，使用年期的長短是影響土地的重要因素，價格定義應對土地使用權出讓年限、已使用年限和剩余使用年限作明確說明。尤其對轉讓土地使用權的地價評估，其轉讓土地使用權的有效期限應為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用年限后的剩余年限，這是不容忽視的。

三、土地估價結果

估價結果部分是在前面分析的基礎上，說明該項估價的依據、所遵循的主要原則及采用的主

要方法、方法選擇的依據和估價結果。

1.估價依據

估價依據應針對評估對象說明本次評估所依據的主要法規政策、委托方所提供的明細資料單及估價人員實地勘察、調查所獲得的資料。資料的可靠性是保證估價結果準確性的必要前提。

2.估價原則

估價原則是人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，基于對房地產價格形成和運動的客觀規律的認識，總結出的一些簡明扼要的在估價活動中應遵守的法則、標準或應注意的問題。由于土地用途、估價目的及選用的方法不同、所考慮的估價原則也應有所區別，即估價原則應與評估對象、用途、選用的方法相對應。如替代原則是市場比較法、基準地價修正法、路線價法所應依據的主要原則；最有效使用原則是假設開發法、收益還原法的理論依據。

3.估價方法

每種估價方法都有其特點和適用范圍，在應用上有它的局限性。盡管各種作用的土地估價有其共性，一宗土地也可選用幾種不同的方法來評估，但對于某種特定用途的土地或作特定的目的評估，有些方法則明顯不適用。如經營性用地評估,因經營性房地產的一個主要特點是用以獲取收益，其價值往往也正是體現在它的獲取收益的能力上，因此，收益法應為首選。另外，經營性房地產的轉售轉租比較頻繁，較易獲得比較案例，市場比較法是一種常用方法。但對工業用地，在難以從企業的總收益中剝離出房地產收益的情況下，就很難用收益還原法進行評估。同時，在缺乏同類房地產交易案例的情況下，也不適用市場比較法。

4.需要特殊說明的事項

對本項估價的假設條件、報告使用的限制條件、資料來源及核實、手續是否齊備、土地估價結果的有效條件和對外提供的限制條件等應作詳細說明，以進一步明確委托方、受托方各應履行的責任、權利和義務。報告對此項內容應給予高度重視。以免給委托方使用報告及土地管理部門審查確認帶來困難。

四、附件

附件應包括土地使用證復印件或土地產權證明材料，房屋產權證復印件或證明材料，地籍圖、宗地圖、建筑平面圖等圖件、估價對象照片、有關背景材料和估價機構資質證書復印件等。報告附件只有全面，才能更具法律效力。

在對估價對象的土地權利、土地登記和價格定義等方面均已作明確說明的基礎上，通過對地價影響因素的分析，根據估價對象的具體條件，選擇適用的估價方法，經科學測算得到客觀、公正、合理的估價結果是整個評估報告的核心內容。

參考文獻：

[1]胡存智，廖永林.土地估價理論與方法.北京：地質出版社，2000，09.

[2]國家標準.城鎮土地估價規程.2002，07.

[3]房地產規范.吉林出版社，1999，5.

（作者單位：黑龍江省雙鴨山市集賢縣國土資源局）