2008到2009年天津市房價變化及原因分析

邱煥超

摘要:一場金融危機(jī)席卷全球之際,一直火熱的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些回落跡象,然而與眾不同的是,天津的房地產(chǎn)行業(yè)的走勢卻聚焦了眾多關(guān)注的眼球。本文就金融危機(jī)背景下,結(jié)合天津的特殊的地理以及一些新穎的政策,對天津房價從2008年到2009年的變化形勢以及原因作出分析,并對未來發(fā)展作出預(yù)測。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)價格;影響因素;走勢預(yù)測

中圖分類號:TU241文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1673-0992(2009)12-094-01

2008年在一度領(lǐng)漲全國的深圳、廣州房價止升回落之際,天津房地產(chǎn)市場走勢正在成為各界關(guān)注的焦點。

天津濱海新區(qū)獲批綜合配套改革試驗區(qū)、中新生態(tài)城選址天津濱海新區(qū)、京津高速鐵路正式運營,綜上利多訊息不斷推高外界對天津樓市的預(yù)期。而在20世紀(jì)90年代,天津房價一直處于不溫不火的狀態(tài),每平方米徘徊在1000元到2000元之間。到2003年下半年,天津房價啟動。數(shù)據(jù)顯示,天津的主流中檔房屋每平方米價格,從2003年前的2000元到3000元之間,上漲到2005年上半年的4000元至5000元之間。至2006年,天津市全年商品房成交均價每平方米突破5000元,達(dá)到每平方米5012.83元。而到2007年11月全市開新文件商品住宅交易8905套,平均價格每平方米6647元。隨著房價的攀升,2007年天津也成為全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪的焦點。

一、2008年房價走勢及原因分析

1.剛性需求

自從戴相龍市長履新后,天津市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度陡然加快。2003年天津由于海河開發(fā)、舊城改造等工程,導(dǎo)致了500多萬平方米的舊房拆遷,形成了拆遷戶對房屋的剛性需求,最后拉動房價上漲。 2.外來人口的購房需求

一些外來人員選擇在天津買房置業(yè),占總體的20%左右,其中婚房的需求最大。此類購房者多為在津工作的外地上班族,中心城區(qū)交通便利、總價70萬元以下的私產(chǎn)可貸款住房最受追捧。而高端住宅市場中的外來購房者則以個體經(jīng)商者、公司高管為主。

同時,國家統(tǒng)計局天津調(diào)查總隊近期的一項抽樣調(diào)查顯示,本市今年有就職意向的大學(xué)畢業(yè)生中,有76.1%的畢業(yè)生表示希望能留在本市工作,其中又有七成以上的人首選在濱海新區(qū)就業(yè),他們主要是看好濱海新區(qū)未來的發(fā)展前景。這樣無形中抬高了住房的需求,房價也隨之飆升。

3.京津兩市“同城”助推天津房價上漲

京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異為天津地產(chǎn)帶來一股強(qiáng)勁的推動力。“京津同城”概念的推出首先挑動了沿線房地產(chǎn)開發(fā)商的敏感神經(jīng),吸引了他們的投資熱情。從地理位置上看,天津是離北京最近的一線城市,京津通道的增加節(jié)省了兩地通行的時間,京津兩市的“同城”感越來越明顯,這為相對北京有著巨大價格優(yōu)勢的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機(jī)遇。

4.2008年北京奧運,奧運經(jīng)濟(jì)推動城市快速發(fā)展 從國家政策支持和歷史發(fā)展機(jī)遇來看,天津作為奧運會的協(xié)辦城市,受到了國家和世界的廣泛關(guān)注。 天津憑借自身的實力,以“奧運經(jīng)濟(jì)”為契機(jī),加大力量發(fā)展經(jīng)濟(jì),招商引資,取得了優(yōu)異的成績。從濱海新區(qū)寫進(jìn)十七大政府工作報告到確定天津為北方新的經(jīng)濟(jì)中心城市;從空客A320總裝廠在天津設(shè)立到中新現(xiàn)代化生態(tài)城最終落戶天津,充分說明了天津的巨大潛力和強(qiáng)大實力。國家關(guān)注天津、世界關(guān)注天津,天津正在高速前進(jìn),必定將帶動天津房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展,而天津的房價也將會像雨后的春筍,茁壯成長。

二、2009年天津房價走勢以及原因分析

2009年天津房價維持了增長態(tài)勢。在金融危機(jī)的影響逐漸削弱,政府的大力救市調(diào)控之下,2009年的天津房地產(chǎn)開始了大幅回暖,而且成交量和房價都屢創(chuàng)歷史新高。

2009年仍然受2008年的諸多因素的影響,同時有新的利好因素:

1.“津13條”的出臺

房地產(chǎn)市場是一個極容易受到相關(guān)政策影響的市場,“津13條”對本市房地產(chǎn)市場來說是一個極利好的消息,對7月本市房屋銷售價格的上漲起到了重要作用。在該政策出臺后,曾有業(yè)內(nèi)人士評論:“津13條”的出臺傳遞出強(qiáng)烈的市場信號,天津房地產(chǎn)市場的春天來了。

2.需求持續(xù)放大

在國家擴(kuò)大內(nèi)需鼓勵居民住房消費等多項政策作用下,本市購房需求持續(xù)放大,且呈現(xiàn)多樣化,改善型需求和婚房需求為兩大主體。按照市場調(diào)查及購房群體特征分析顯示,1-8月份全市新建商品住宅成交中,拆遷安置購房86.3萬平方米,占9.6%;結(jié)婚用房247.5萬平方米,占27.5%;改善型購房516.9萬平方米,占57.4%;投資型購房49.8萬平方米,占5.5%。

三、未來天津房地產(chǎn)市場前景估測

1.潛在需求有待釋放

城市化帶動旺盛商品房需求:由于城市化的不斷深入,一方面大量的拆遷改造引起商品房的被動需求,另一方面城鎮(zhèn)人口的增加,也不斷積累著商品房的需求。隨著濱海新區(qū)的建設(shè)和天津城市化水平的提高,未來新增人口將更多,新增的商品房需求也將逐年增加。

2.濱海形成新的增長點

21世紀(jì)初,對于天津1000萬市民來說,最大的事件莫過于濱海新區(qū)被列為國家戰(zhàn)略布局。“濱海”概念提升了天津的人氣,帶來了城市發(fā)展的外部資源。未來三年,濱海新區(qū)規(guī)劃新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地70平方公里,期內(nèi)可形成有效供給商品住宅2600萬平方米的理論值。2008年3月17日,十一屆人大一次會議中,天津市于2006年9月遞交到國務(wù)院有關(guān)部門的《濱海新區(qū)綜合配套改革試驗方案》獲得了國務(wù)院的正式批復(fù)。國家在金融、土地、行政改革等方面的改革試點,安排在濱海新區(qū)進(jìn)行先行試點,此舉將有力的促進(jìn)濱海新區(qū)的發(fā)展。

3.“十一五”前景樂觀

未來五年,甚至更長的時期里,天津正處于城市化、市政改造和人均住房達(dá)標(biāo)的時期。期內(nèi),規(guī)劃全市房地產(chǎn)住宅投資2000億元,年均實現(xiàn)投資400億元,在城市外圍開發(fā)建設(shè)10大住宅組團(tuán)。居民基本居住與改善居住,濱海新區(qū)與中心城區(qū)發(fā)展、房屋折舊、最低限度拆遷等因素形成的住房需求將逐步體現(xiàn)在房地產(chǎn)供需關(guān)系上,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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