業主委員會建設若干問題分析

鄧偉志

【摘要】業主委員會是根據《物業管理條例》建立的城市基層群眾的利益性自治組織。業主委員會是實現基層民主的另一種方式,隨著住房市場化的發展,其基本框架已經構建完畢,但仍存在很多問題,如業主委員會的人員組成問題、業主大會舉辦的程序問題、如何加強業主委員會的黨建問題等都值得探討和研究。

【關鍵詞】業主委員會 現狀 問題

業主委員會的由來及發展現狀

20世紀90年代,“業主委員會”這一概念在我國逐漸萌芽。它是隨著住房市場化的發展而產生的。一方面是產權主體多元,另一方面是住房私有。在一個小區里,業主不僅對自己專有的部分享有所有權,而且對專有部分以外的共有部分也享有所有權。為了讓同一小區里的人能生活得好一點,就必然要求把“共有部分”,比如衛生、安全、道路、綠地、公共場所、公用設施等等,也能夠管理好。用一句俗話說,有“東家”必有“管家”。這“管家”又不同于舊社會的“管家”,它是組織起來為“大家”的“大管家”,于是“業主委員會”應運而生。現代的物業結構遠比從前復雜,要求也在提高,社區管理決不是幾個業主自己花點業余時間所能勝任的,這就要求專業化服務,要求聘用物業公司,業主委員會是代表全體業主的組織,尤其出面是最合適的了。

業主委員會是根據國務院2003年制定的《物業管理條例》建立的城市基層群眾的利益性自治組織。既然是業主委員會,就應當由業主選舉產生。既然是“自治”,它就有權利和義務,在物業管理活動中通過業主自治的方式,運用法律賦予的權利和義務來為業主服務,既不能放棄權利,也不得放棄義務。業主委員會的工作開展得好,就能夠把經濟民主與政治民主有機地結合起來。從業主委員會這十多年的實踐看,草根民主正在基層深深扎根。生動活潑的社會主義民主正在業主自治中茁壯成長。

據上海市一個區的統計,截至2009年7月,全區房屋總建筑面積為1500余萬平方米,納入物業管理范圍的共有1000多萬平方米。全區有331個小區(大樓),符合法定條件應組建業主委員會的小區有251個,現已組建業主委員會的有217個,組建率達86.5%。從全區已組建的這217個業主委員會的組成來分析,共有委員1375名,其中男性委員984名,女性委員391名。女性占38%,大大超過女性在人大、政協,在干部中的比例。從年齡段上看,18歲至40歲的共有95名,41歲至60歲的有719名,61歲以上的有561名。也就是說,60歲以后離退休的人員占40%,完全符合在基層發揮老年人余熱的要求。在1375名委員中,中共黨員所占的比例也比較高,共575名,占42%,其中,在217個業主委員會的主任中,中共黨員有112名,占52%,超過半數。

業主委員會建設所面臨的問題及其探討

業主委員會的架子搭起來了,可是,在實際生活中還碰到很多問題,值得提出來討論。

首先,業主委員會成員的組成問題。業主委員會是否只能由業主組成?按規定只能是業主,可實際上有不少業主委員會都吸收住戶參加。尤其是在北京、上海這樣的大都市。以上海為例來說,在上海,尤其是在上海的繁華地段,有些業主擁有多套住房,造成很多房屋“一套多主”,平均比例為1.33:1。業主可以在一個小區里置業,但他未必會住在這里,這就造成有些小區里是住戶多于業主。面對這種現實,應該研究出一個適當的比例,供基層參照執行。包括對外籍住戶,都應一并討論。

其次,目前的業主委員會是不進入注冊登記的團體組織,其是否可以登記注冊為社會組織是又一問題。法律上認為業主委員會是“自治”,如果不是社團,不是法人,怎么能“自治”?又怎能談得上“獨立”?另一方面,業主委員會也會存在違規操作的問題。遇到違規,我們習慣于行政處理。孰不知,如果是注冊登記的社會組織違規,完全可以按社團法辦事,不必犯難。從獎懲兩方面考慮,注冊與否,是大不一樣的。

第三,業主委員會如何處理同相關組織的關系,這是一直存在著的所謂“三駕馬車”、“五駕馬車”的問題。關于各相關組織如何對待業主委員會,是有規定的。比如:居委會是“代表居民區的整體利益”的,應當對業主委員會“指導和監督”;業主委員會應接受居委會的“指導和監督”。按規定,房屋管理部門也是有權對業主委員會“指導、監督”的,其還負責對業主委員會主任“培訓”。街道辦事處對業主委員會也是“指導和幫助”。三個不同的單位對業主委員會均有權“指導”。什么叫“指導”?對“指導”要不要組織上服從?不服從是不是就是錯了?這都是需要明晰的問題。“指導”一說,實在是過于模糊,沒有界定,難以落實。而對于居委會、房屋管理部門、街道辦事處這三個單位,具體誰更有權威,也無從定論。這需要有關方面界定明晰,同時,在實踐中也出現了一些比較好的探索。

以上海社區為例,現在有好多社區創造了用“例會”、“協調會”、“聯系會議”的方式來協調、協商各單位、組織對業主委員會的管理問題,甚至還把公安派出所、房管辦事處、環衛所、工商所、稅務所、司法所、城管隊等這類的行政組織集合在一起協調,把工、青、婦、科、老、殘、僑、臺、工商等人民團體集合在一起協調,這開創了一個良好的平臺,值得借鑒。但這其中也有問題。比如“例會”、“聯系會議”由誰來主持的問題。是輪流坐莊,還是由居委會牽頭?如果一直由居委會牽頭,是不是意味著由一個自治組織來領導另一個自治組織?是不是由黨支部牽頭更好一些呢?這些都是需要從長計議的。

第四,業主大會的舉辦問題。按《物業管理條例》,業主委員會是業主大會的執行機構。因此,能夠直接領導業主委員會的,是業主大會。可是,有很多社區業主大會或業主代表大會都無法正常開展。即使勉強可以開展,又達不到法定人數,這是令許多組織頭痛的問題。主人不來做主,社會學上稱為“社會冷漠”。“社會冷漠”是很可怕的。有人把群眾的不參與歸之于群眾覺悟不高,這不全對。業主之所以不參與,往往是因為當領導的不會引導。如何增強業主的凝聚力,提升業主的參與意識,是一門學問,是一門藝術,是擺在業主委員會面前的當務之急。

第五,社區的基點不一定要放在街道這一層次。社區是共同體。社區之所以稱“社區”,其宗旨就是要把緊密型的行政組織變成松散型的共同體。只有相對地松散才能給自治騰出空間。現在以住宅小區為單元的居委會是自治組織,業主委員會是自治組織。前者是政治性自治組織,后者是利益性的自治組織;前者是代表小區整體利益的自治組織,后者是只代表業主這一部分人利益的自治組織,二者互補、互動。而今天被稱作“社區”的街道辦事處,作為基層政府,它的行政化傾向很重。如果把行政主導型的街道稱為“社區”,反而會干擾人們對自治型社區的憧憬。因此,作為基層民主自治的社區的基點問題值得繼續研究。

第六,在業主委員會中如何加強黨建的問題。業主委員會領域中的黨建強弱不一,總的來講是比較薄弱。舉例來說,在上海,黨的建設比較好的一個區,其覆蓋率也只有37%。而且,在黨建工作中,有些人比較多的注意到量的需要,相對來講卻忽略了質的要求。在前文曾提到,在比較好的一個區的業主委員會,其中的委員和主任中黨員數量過半,這是自然形成的比例,沒有揠苗助長的成分。可是,另外有些社區則不然,為了追求黨員數量,追求統計表上的數字看起來更加矚目,他們把不合格的黨員塞到業主委員會里面,這實際上造成了黨員隊伍整體素質的下降,百害而無益。實際上,在業主委員會的委員中,只要有一名熱心于物業的合格黨員發揮作用,他(她)就是“種子”,他就會發芽,他就會成為業主委員會的核心,就可以起到積極的作用,成為“小巷總理”。反之,一些不作為或亂作為的不合格的黨員反而會給黨建工作造成不良影響,不能為業主服務,甚至可能損害業主的利益,這樣,反而會遭受業主唾罵。因此,要搞好業主委員會的黨建覆蓋工作,首要的是用黨的方針政策覆蓋,用黨的優良作風覆蓋,而不是用黨員數字覆蓋。

結 論

我國的業主自治還處于起步階段,要想把社區辦成宜人的家園,業主委員會必須加強自身建設。目前,針對業主委員會的現狀,最重要的是業主委員會主任、委員不是掛名的主任、委員,人員配備要到位。所謂到位,首先是不能缺位,要主動抓好服務,主動服務、超前服務、快捷服務、貼心服務、創新服務,業主委員會及其所聘的物業公司只能在服務中樹立威信;其次,到位是應該做的事一定要抓住不放地去做;第三,到位也包括不該做的事一定不要伸手去做,到位而不越位、不錯位;最后,到位就是要在黨的領導下,依法辦事,按規定辦事,多辦事,辦好事,辦業主需要做的事。業主委員會是半個“民生委員會”,辦好業主委員會民生才有保障。“安居”是同“樂業”聯系在一起的。只有戶戶安居,人人樂業,國家才會興旺。(作者為上海大學社會學系教授)