常州市居民小區停車難現狀調查與對策

劉俊清

(常州工學院人文社科學院，江蘇 常州 213002)

隨著經濟持續快速增長和人們消費水平的提高，我國城市居民的私人轎車擁有量飛速增長。以常州市為例，截至2008年末，常州市汽車擁有量達29.1萬輛，其中私家車19.4萬輛(見圖1)。機動車總數已突破80萬輛大關，比上年末增長約10%[1]。

圖1 常州市私家車數量年增長圖

隨著私家車數量的增加，居民對停車位的需求不斷增長，由此引發的城市居民小區停車難問題成了社會關注的熱點和物業管理的難題。筆者利用3周時間對常州市市區的10個居民小區進行了走訪和調查。為了深入了解居民小區的停車現狀，筆者對小區內的業主隨機發放問卷調查表，并對愿意接受訪談的業主進行深度訪談；走訪小區物業管理公司的負責人，并與社區居委會的工作人員座談；通過網上調查和走訪政府有關部門了解與停車收費有關的政策。

一、現狀調查

(一)調查結果

1.被調查小區停車位和車輛數量對比

在被調查的居民小區中，普遍存在汽車停車位不能滿足停車需要的問題。被調查居民小區停車位和車輛數量對比見表1。

2.小區停車難問題的表現

在被調查的65名社區業主中，被問及居民小區停車存在哪些問題時，44.6%的業主認為車位不足，超過45%的業主認為小區停車存在的主要問題是隨意停車導致道路狀況變差、損壞人行道板和綠化帶等。調查結果見表2。

表1 居民小區汽車擁有量與停車位數量的比較

表2 居民小區停車存在的主要問題

3.業主對小區停車現狀的總體印象

在被調查的65名社區業主中，被問及對居民小區停車的總體印象如何，超過40%的業主認為不滿意和不太滿意，有33%的業主感覺一般，感到滿意和很滿意的業主只占被調查者的24%。調查結果見圖2。

圖2 小區業主對小區停車的總體感覺

4.業主對小區停車矛盾解決結果的滿意度

在被調查的65名對象中，被問到對小區停車難問題的解決結果是否滿意時，有20%的業主感到滿意，40%的業主感到不滿意，40%的業主感到一般。調查結果見圖3。

圖3 小區業主對停車矛盾解決的滿意度

(二)小區因停車矛盾引發沖突的表現

由于小區現有車位不能很好地滿足業主停車的需求，容易引發業主與物業管理公司以及業主之間的矛盾。

1.業主與物業管理公司之間的矛盾

調查發現，業主與物業管理公司之間的矛盾是小區停車矛盾的主要方面，主要表現為：

(1)物業公司不征求業主的同意，擅自將小區內的網球場等公共娛樂設施拆除，改造成停車場后出租給車主。

(2)物業公司對小區車輛的停放不能有效管理，沒有做到有序停放，業主把不能解決停車糾紛的原因歸結到物業公司的管理上。

(3)物業公司工作人員的服務態度差，不能有效地與業主進行溝通，業主對其工作缺乏足夠的理解。

(4)物業公司工作人員缺乏疏導、解釋、調解停車矛盾的能力，引起業主的不滿。

2.業主之間的矛盾

由于小區內停車位不足，有車的業主汽車亂停放，損壞人行道板和綠化帶，導致小區內道路狀況變差，引起無車業主的不滿。有的小區為了緩解車位不足的矛盾，要求召開業主大會討論將小區內的部分空地和綠地改建為露天停車場，招來無車業主們的強烈反對。有的業主按150元/月的價格租用地面車位，然后以50元的差價轉租出去，利用小區的公共資源謀取私利，出現了“有車無位”、“無車卻有位”的現象，引起了其他業主的不滿。

二、原因分析

居民小區停車矛盾的產生，筆者認為主要有以下幾個方面的原因。

第一，私家車的增長過快導致小區規劃停車位嚴重不足。2004年前，江蘇省住宅小區二類居住區停車位規劃指標為0.3輛/戶，按照這種住宅規劃設計的地下車庫停車位遠遠不能滿足停車的需求。2006年8月印發的《常州市新建住宅小區汽車庫(位)建設使用管理補充規定》[2]和2007年4月1日常州市公安局、物價局、房管局聯合下發了《關于進一步規范汽車停放管理維護城市交通秩序的意見》[3]，要求設計標準是每10戶5個停車位，遠沒有達到1∶1的比例配置停車位。

第二，開發商對停車庫的建設和銷售行為不規范。有的開發商希望地下車庫的停車位只賣不租，業主覺得車位賣得太貴不愿買。開發商在小區建設中，一方面是沒有按規劃指標將車庫建設到位，另一方面，對已建成的車庫，也沒有完全出售。這些尚屬于開發商的車庫，一部分出租給業主使用，還有一部分待出售、出租。目前在常州市中心位置，一個地下停車庫的售價約8～12萬元，相當于一輛小車的價格，出租的價格也較高，許多業主不愿買、租，形成地上車位緊張、地下車位空閑的狀況，甚至有的車庫被承租人改為店面或倉庫使用。

第三，地下車庫停車位的權屬不明晰。有些業主盡管買了車位，但只是買了個“四道杠”的平面，經常被他人擠占也無可奈何。由于停車位的產權不明，開發商和政府管理部門不能出具停車位的所有權證書和土地使用權證書，轉讓、出租、抵押、贈與等權屬如何確定更不明確，導致一些業主心懷疑慮，不敢購買。

第四，物業公司停車收費不規范。調查中發現，居民小區物業停車收費引發的糾紛基本遵循這樣的過程：物業公司強行高價租售停車位—業主主張權益—雙方爆發沖突(業主成為受害者)。其原因多是停車場等小區公共設施的經營收益被物業公司侵占，影響業主租用停車位的積極性，沒有繳費的業主則見縫插針、亂停亂放。

根據《常州市市區汽車停放收費明碼標價實施細則(2007)》[4]的規定，物業管理公司對小區停車進行收費，其中地面車位120元/月，地下車庫220元/月。2007年由常州市物價局、常州市公安局統一制作發放了住宅小區汽車停放明碼標價牌，實行明碼收費。例如，懷德苑停車場位于懷德南路79號，由政府指導定價，包月120元，臨時停車5元/次，產權車位50元，監制編號為[2007]66號。勤德家園停車場由政府指導定價，包月120元，臨時停車5元/次，產權車位50元，監制編號為[2007]66號。

在收費過程中，有的物業公司為了彌補偏低的物業服務費不按照規定執行，利用小區道路、場地劃線停車收費。業主認為停車收費過高，甚至不愿繳費也是導致停車矛盾的一個主要原因。小區停車難的原因調查見表3。

表3 造成小區停車難的原因

三、對策與思路

針對目前存在的停車難現狀，筆者從擴大停車場地、規范停車收費、明確小區車庫權屬等方面提出以下幾點解決思路。

第一，政府作為城市公共品的主要提供者，應當提供足夠的停車場地以滿足市民停車需求。為興建公共停車場，有必要引入市場競爭機制，開辟多元化投資渠道，改善公共停車場的經營機制。為此，政府部門應立足于長遠規劃，合理布局，在市區建設公共停車場，或者在居民小區附近的公共道路上劃定臨時停車場所。政府劃定場地以后，可由民營企業投資經營，實行“誰投資，誰受益”。同時按照依法治市的要求，盡快出臺常州市停車場管理的有關規定，明確哪個管理部門是停車管理的主管部門，并對停車場的審批建設、竣工驗收、經營管理、收費價格等作出明確的規定。對現有的公共停車場進行清理，以便充分利用場地。若要改變停車場(庫)、公共建筑配建停車場(庫)使用性質，應當經市主管及有關部門批準。

目前，常州市政府頒布了《常州市市區汽車停放收費明碼標價實施細則》，規定了常州市汽車停放收費標準(計次收費)：小型車5元/次、中型車7元/次、大型車10元/次。同時也規定了住宅小區停車場收費標準，實行政府指導價：室外停車包月停放120元/月，臨時停放5元/次；室內停車已出售產權或使用權車位50元/月，非營業性公共車位100元/月。政府指導價停放收費標準上浮最高不超過50%，下調不限。而在調查中，市民大多反映收費較貴，且得不到滿意的服務。為此，政府可以把停車收費讓給企業經營，由企業按照服務標準和質量實行市場價收費，收費的標準可以高于政府指導價的上浮標準。如果要求企業實現低價收費，則應把它當作一項“惠民工程”，作為對市民停車的一項福利措施，由政府對經營企業實施補貼，政府只要加強對停車收費的管理和監督，以規范汽車停放收費行為。這樣，因為以前小區規劃設計原因造成不能擴大停車場地的老住宅小區的居民，就可以把汽車停到政府或企業經營的公共停車場里。

第二，作為城市公共品提供者的建設單位(房地產開發商)，在建筑設計住宅樓時不能只考慮自身利益，而應同時考慮居民公共利益的需要。因此，在小區停車場的規劃設計上，應明確和規范小區擁有停車場地的數量及規模。行政主管部門審批新建住宅樓規劃報建時，對停車位的數量應作出硬性指標規定，把能否滿足居民停車需求作為一個考核指標，以此衡量和制約新建物業小區的開發、建設、驗收和頒證。即住宅樓按每套配一個停車泊位的標準建設，政府也以此標準進行審批。另外，在用地日益緊張的情況下，建設單位可以考慮興建立體停車庫，以滿足住戶和停車位1∶1的要求。

第三，從法律上明確居民小區停車庫(位)的權屬，定紛止爭。根據《中華人民共和國物權法》第七十三條、七十四條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

《物權法》只是作了原則性的規定，對于如何具體界定建筑區劃內的屬于業主共有的其他公共場所、公用設施仍缺乏可操作性。筆者認為，如果不能被確認為業主共有的部分，而是由業主購買或租賃使用的停車位，可以對其權屬在房地產主管部門進行權屬登記，頒發使用權證書。對于占用地面道路出租的停車位，《物權法》已明確屬于業主共有。因此，物業公司收取的出租費，應當沖抵全體業主的部分物業管理費，或者扣除必要的管理費用后返還業主，以此加強有車業主租用地面停車位的積極性，而不是在公共道路上亂停放，防止“公地悲劇”的發生。

第四，在居民小區建立一個由社區居委會、業主委員會和物業管理公司三方組成的聯席會議制度，由社區居委會召集業主和物業公司定期開會，商討社區內的重大事務，在停車糾紛還沒有出現時就能防范于未然，即使出現問題也能及時解決。這樣，既能充分發揮社區居委會在構建和諧社區方面的積極性和主動性，加強居民委員會的民事調解功能，又有利于發揮業主委員會的自治作用。通過建立一個聯席會議制度以實現社區居委會、業主委員會和物業管理公司三方的良性互動。

另外，可以由交警部門在居民小區之間的非主干公共道路上劃定停車區域，晚上停放車輛，由社區居委會安排下崗工人或小區困難戶對停放的車輛進行夜間看管，由社區居委會收取適當費用以補貼看護人員的勞務費(停車收費應先征得物價部門許可)。

第五，物業管理公司應加強居民小區內公共道路和停車場的管理，努力提高服務質量。在確保小區消防、安全的前提下，合理規劃設計小區道路停車位，在取得業主大會或業主委員會同意的情況下，盡量擴大小區停車場(庫)的數量及規模，滿足居民們的停車需求，盡一切可能防止汽車破壞公共道路和小區綠地。

總之，要解決居民小區“停車難”問題，需通過政府、停車場經營企業、社區居委會以及業主和物業管理公司的共同努力，實行依法治理，規范經營，并從法律上明確小區車庫(位)的權屬。

[參考文獻]

[1]張向平.我市私家車接近20萬輛[N].常州晚報，2009-02-24(A03).

[2]常州市國土資源局.常州市新建住宅小區汽車庫(位)建設使用管理補充規定[EB/OL].[2007-12-12].http://www.czxbgt.gov.cn/html/tdsc_kffg/2009-1-5/1036165296_2.html.

[3]常州市公安局市，常州市物價局，常州市房管局.關于進一步規范汽車停放管理維護城市交通秩序的意見[EB/OL].[2007-04-02].http://www.czfgj.gov.cn/show.asp?id=192.

[4]常州市物價局.常州市市區汽車停放收費明碼標價實施細則(2007)[EB/OL].[2007-05-18].http://www.czpi.cz.jsinfo.net/2052/ASPX/GovernmentAffairs/OutInfo_Detail.aspx?id=dad4c730-94cf-4993-ad8d-01bb0c6b93cc.