不同區(qū)域的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)比較研究

王麗娟

摘要:城鎮(zhèn)土地質(zhì)量反映了城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合水平的一個(gè)方面,而城鎮(zhèn)土地質(zhì)量又通過城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體現(xiàn),因此,可以認(rèn)為城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)之間應(yīng)該有正相關(guān)的關(guān)系。本文基于這個(gè)觀點(diǎn),通過比較云南省保山市施甸、昌寧兩個(gè)縣的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,分析這兩個(gè)縣的地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配的原因,探討如何協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞:不同區(qū)域;城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià);比較

全國(guó)各縣(市)已建立了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系,為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供了依據(jù),為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供了價(jià)格數(shù)據(jù),為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供了依據(jù)等。但是,現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)存在很多地價(jià)水平與城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況不符的現(xiàn)象,在這種情況下,勢(shì)必會(huì)影響基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)作用。因此,要充分發(fā)揮城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)有的作用,就必須協(xié)調(diào)這種不合理的現(xiàn)象。

1基準(zhǔn)地價(jià)的比較

1.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇

本文選擇了云南省保山市同屬于十五等的施甸、昌寧兩個(gè)縣的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較研究,原因是這兩個(gè)縣基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日都為2003年3月31日,基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵也一樣,都采用了收益還原法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估,因此有共同的比較基礎(chǔ),為進(jìn)一步的研究提供了條件。

兩個(gè)縣的基準(zhǔn)地價(jià)水平詳見表1、表2。

1.2 價(jià)格水平的比較

各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)比較見圖1、圖2、圖3。

(1)商業(yè)用地

(2)住宅用地

(3)工業(yè)用地

從圖1-圖3可以看出施甸縣的各類各級(jí)別地價(jià)都比昌寧縣高出較多。兩縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平的差異是否都是因?yàn)槌擎?zhèn)土地質(zhì)量引起的呢?下面深入分析這種差異的原因,研究是否有其他因素造成了城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的差異。

2分析基準(zhǔn)地價(jià)水平差異的原因

影響土地價(jià)格的因素有一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。一般因素是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素,這些因素對(duì)地價(jià)的影響是整體性的,覆蓋整個(gè)區(qū)域,對(duì)宗地價(jià)格的影響不是很明顯,但決定了宗地價(jià)格的基礎(chǔ)。區(qū)域因素是土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素,即土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素,決定了某地區(qū)的整體價(jià)格水平。個(gè)別因素是指影響宗地價(jià)格的因素。由于基準(zhǔn)地價(jià)代表的是區(qū)域平均價(jià)格,因此本文著重選取區(qū)域因素分析基準(zhǔn)地價(jià)水平差異的原因。

2.1兩縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較

本文選取了2003年8個(gè)總體指標(biāo)與6個(gè)平均指標(biāo)來比較兩縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,見表3、表4。

從表3、表4可以看出施甸縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平明顯低于昌寧縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,但是從基準(zhǔn)地價(jià)顯示,施甸縣的各類各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)均明顯高于昌寧縣,因此,本文認(rèn)為一定有其他因素導(dǎo)致了兩縣的基準(zhǔn)地價(jià)水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配。為此,本文又比較了在基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算過程中兩縣各參數(shù)的選用情況。

2.2兩縣的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估參數(shù)的選擇比較

施甸縣與昌寧縣都采用了收益還原法評(píng)估商業(yè)用地一級(jí)土地的價(jià)格。影響收益還原法評(píng)估價(jià)格準(zhǔn)確性的兩個(gè)關(guān)鍵因素是土地純收益與土地還原利率,兩縣選取的參數(shù)值見表5。

從表5可以看出施甸縣采用的土地純收益高于昌寧縣的土地純收益,但從實(shí)際情況來看,昌寧縣土地市場(chǎng)發(fā)育更完全、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高,昌寧縣的土地純收益應(yīng)高于施甸縣的土地純收益才符合實(shí)際。

土地還原利率施甸縣采用的值比昌寧縣的低兩個(gè)百分點(diǎn)。從土地還原利率確定的方法來看,土地還原利率等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,2003年銀行一至三年期的貸款利率為5.49%,因此,施甸縣僅考慮了0.51%的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,而昌寧縣考慮了1.51%的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,兩縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、土地市場(chǎng)等方面有差異,但這種差異還不足以使這兩縣的土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)差異在3倍左右,這明顯不符合實(shí)際。

2.3小結(jié)

通過以上兩個(gè)方面的比較可以看出,由于在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中參數(shù)選擇的不同導(dǎo)致了基準(zhǔn)地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào),使在統(tǒng)一的價(jià)格內(nèi)涵、相同的估價(jià)方法的情況下,社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的昌寧縣基準(zhǔn)地價(jià)水平反而比昌寧縣基準(zhǔn)地價(jià)水平低。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是因?yàn)槟壳霸诨鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估中沒有形成相對(duì)合理、統(tǒng)一的測(cè)算參數(shù),而各評(píng)估機(jī)構(gòu)、各評(píng)估人員對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算參數(shù)又有不同的理解,使得測(cè)算參數(shù)的選擇較隨意,這就在一定程度上制約了基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性、規(guī)范性與實(shí)用性,同等不同區(qū)域的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)也就沒有了均衡可比性。

3結(jié)論

隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與建立,我國(guó)土地制度的不斷完善,地價(jià)對(duì)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越明顯,準(zhǔn)確評(píng)估土地價(jià)格顯得格外重要。影響土地價(jià)格準(zhǔn)確性的一個(gè)關(guān)鍵因素就是地價(jià)參數(shù)的選取。雖然在估價(jià)規(guī)程中有明確說明各種估價(jià)方法應(yīng)如何應(yīng)用,各地價(jià)參數(shù)應(yīng)如何選取,但在實(shí)際操作中,各地價(jià)參數(shù)的選取往往不能按照規(guī)程中的規(guī)定生搬硬套。目前評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)往往與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不符,主要原因就是測(cè)算參數(shù)的確定較隨意,各估價(jià)機(jī)構(gòu)又缺乏必要的業(yè)務(wù)溝通,導(dǎo)致估價(jià)人員在評(píng)估社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某擎?zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí),估價(jià)參數(shù)的選擇差異較大。

如何保證基準(zhǔn)地價(jià)與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符,這就需要根據(jù)各城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,統(tǒng)一部分重要的測(cè)算參數(shù)。至于統(tǒng)一哪些參數(shù),需要根據(jù)估價(jià)理論,結(jié)合城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的實(shí)際情況,深入分析估價(jià)參數(shù)體系而定。

《工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》將全國(guó)所有縣(市)分為十五等,這個(gè)分等大致與各縣(市)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符,因而,可以參照這個(gè)劃分,以“等”為梯度,分別統(tǒng)一每等的估價(jià)參數(shù),從而為該等的縣(市)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估提供了參考,避免出現(xiàn)估價(jià)參數(shù)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配的現(xiàn)象。

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