馬克思地租理論與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

王昀劭 胡曉西

摘要:馬克思在批判資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng).斯密、大衛(wèi).李喜圖等人關(guān)于地租理論的基礎(chǔ),形成了其地租理論。通過對(duì)馬克思地租理論的研究,可以找出當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中存在的問題及相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞:地租;房地產(chǎn);價(jià)格調(diào)控

1馬克思地租理論的簡(jiǎn)述

1.1地租產(chǎn)生的前提條件:土地的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是其產(chǎn)生的前提條件,馬克思認(rèn)為,地租是在土地的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的前提下產(chǎn)生的,只有在兩權(quán)分離時(shí)才產(chǎn)生地租。土地的兩權(quán)合一會(huì)取得超額利潤(rùn)。兩權(quán)分離后,所有權(quán)使超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租,使用權(quán)則取得新增的超額利潤(rùn)。即地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式,一切形式的地租都是以土地所有權(quán)的存在為前提的。

1.2建筑地段地租理論

馬克思指出“建筑地段地租,和一切非農(nóng)用地地租一樣,是由真正的農(nóng)業(yè)地租來調(diào)節(jié)的。但建筑地段地租有自己的特征:第一,在從事農(nóng)業(yè)時(shí),土地的自然風(fēng)度、位置影響著地租的形成;而對(duì)于建筑地段地租,土地的位置則起決定性作用。第二,土地所有者不參加經(jīng)營(yíng),只是利用社會(huì)的進(jìn)步,坐享其成。第三,在建筑地段地租上,壟斷價(jià)格在許多情況下占優(yōu)勢(shì),特別是在利用房租對(duì)平民進(jìn)行掠奪和剝削方面占優(yōu)勢(shì)。”①

馬克思通過分析認(rèn)為隨著人口的增加,人類對(duì)住宅需要會(huì)增長(zhǎng)從而建筑地段地租會(huì)提高。馬克思還指出,建筑地租是投機(jī)的對(duì)象。在城市中,建筑投機(jī)的真正對(duì)象是地租,而不是房屋。

1.3絕對(duì)地租、級(jí)差地租理論

絕對(duì)地租是指由于土地的壟斷,租用任何土地都必須繳納的地租。

級(jí)差地租是相對(duì)絕對(duì)地租而言的,級(jí)差地租產(chǎn)生是由于土地的地理位置、肥沃程度及連續(xù)投資的生產(chǎn)率差別引起,分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形態(tài)。

我國(guó)城市建設(shè)中存在的級(jí)差地租Ⅰ是由土地的地理位置產(chǎn)生(如舊城改造),級(jí)差地租Ⅱ是由地方政府引導(dǎo)開發(fā)產(chǎn)生(如新區(qū)開發(fā))。但這兩種形態(tài)的地租由地方政府收取和支配,成了地方財(cái)政收入的重要來源。據(jù)馬克思地租理論,城市建設(shè)中同樣存在絕對(duì)地租,這部分地租在我國(guó)也同樣是由地方財(cái)政所有。

2我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及成因分析

由美國(guó)“次貸危機(jī)”引起的“金融風(fēng)暴”重創(chuàng)全球的經(jīng)濟(jì),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到巨大的沖擊,但房地產(chǎn)卻“一路飄紅”,經(jīng)過極短的下降后強(qiáng)力反彈,且現(xiàn)行價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人民的承受力。盡管國(guó)家出臺(tái)一系列的措施(如增加土地供給)對(duì)房?jī)r(jià)“瘋漲”和“泡沫化”進(jìn)行宏觀調(diào)控,但收效甚微,各地房?jī)r(jià)依舊高歌猛進(jìn)。據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù),9月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%,漲幅比9月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%,漲幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)北青網(wǎng),今年第一季度溫州市區(qū)新建商品住宅的平均價(jià)格為18757.44元/平方米,去年同期平均價(jià)格每平方米增加了6574.19元,增幅達(dá)到53.96%。上海一手商品房6月成交均價(jià)14724元/平方米;今年1-6月份,杭州商品住宅(不含經(jīng)濟(jì)適用房)平均價(jià)格12768.3元/平方米,同比下降9.1%,二手房平均價(jià)格12722.4元/平方米,同比上升6.3%。

造成上述現(xiàn)象的原因是多方面的,根據(jù)馬克思的地租理論,我們可以提取出以下主要成因:

(1)投機(jī)因素:處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期我國(guó)的股票、證券、期貨等高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)育不健全,其它投資領(lǐng)域預(yù)期不佳,同時(shí)儲(chǔ)蓄利率偏低,這使得部分老百姓和商人(炒房團(tuán))把閑置資金投向房地產(chǎn),投資性購(gòu)房拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。與國(guó)外投資環(huán)境相比,我國(guó)到改革開放以來,投資環(huán)境優(yōu)越,這為外國(guó)投資者加入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)博弈創(chuàng)造了良好的環(huán)境。由于監(jiān)管不力,加之房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)其他高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)而言風(fēng)險(xiǎn)較小,利潤(rùn)可觀,金融機(jī)構(gòu)、國(guó)有企業(yè)也順理成章的加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)隊(duì)伍里來。

(2)客觀需求因素:隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快,原有房產(chǎn)制度的天生不合理性及城鎮(zhèn)人均住房面積過小,人們對(duì)住房的需求也在急驟上升,住宅需求行為成了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強(qiáng)力因素。

(3)壟斷因素:我國(guó)法律規(guī)定,城鎮(zhèn)的土地所有者為國(guó)家,地方政府代表國(guó)家行權(quán),從而政府在房地產(chǎn)業(yè)中扮演了雙重身份——城鎮(zhèn)土地所有者和經(jīng)營(yíng)者,其通過低價(jià)收取農(nóng)民土地,再轉(zhuǎn)手給房開商獲取巨額土地收益。

3地租理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的啟示

2009年7月23日,在中國(guó)土地勘測(cè)院規(guī)劃院網(wǎng)站上公布的專項(xiàng)調(diào)查顯示,地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%;相關(guān)部門的調(diào)查同樣顯示房開商的平均純利潤(rùn)在20%以上。通過上述兩組數(shù)據(jù)不難找出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控收效甚微的根源。與地方政府和房開商的“盆滿缽溢”形成鮮明對(duì)比的是“房奴”的怨聲載道。怎么改變目前這種境況,筆者認(rèn)為:

3.1中央?yún)⑴c城市土地收益分成。在城市土地收益分成中,國(guó)家應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)辦法,城市土地收益中的絕對(duì)地租對(duì)應(yīng)部分應(yīng)完全收歸國(guó)家財(cái)政,由中央統(tǒng)一支配;級(jí)差地租Ⅱ?qū)?yīng)的部分由地方政府收取支配,用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開支;而級(jí)差地租Ⅰ由中央和地方按合理比分配。通過對(duì)地租的分成,中央可以通過對(duì)地租的調(diào)節(jié)達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效宏觀調(diào)控,同時(shí)也能滿足地方城市建設(shè)的需要。

3.2引導(dǎo)城市由集聚式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)散式發(fā)展。地方政府是完全可以通過“城市郊區(qū)化”的現(xiàn)代城市發(fā)展模式來完成建設(shè)用地的級(jí)差地租Ⅱ創(chuàng)造。通過新區(qū)建設(shè),政府辦公機(jī)構(gòu)主動(dòng)從城市中心地帶撤離,將行政區(qū)與商業(yè)區(qū)分離,新建基礎(chǔ)設(shè)施,大力發(fā)展新區(qū)公共交通,使城市的發(fā)展由“集聚”向“擴(kuò)散”發(fā)展,

這樣的舉措不僅大大緩解城市用地的緊張局面,同時(shí)將政府角色從“與民爭(zhēng)利”轉(zhuǎn)換到“藏富于民”上來。

3.3建立健全城市建設(shè)用地招投標(biāo)制度,讓民參與監(jiān)督,避免暗箱操作、尋租等腐敗現(xiàn)象。當(dāng)前城市土地的轉(zhuǎn)讓都是由地方政府一手操辦,這使得名義上的招投標(biāo)暗普遍存在暗箱操作,特別是市縣級(jí)政府名義上的招投標(biāo)實(shí)為官商博弈,然而代表公權(quán)力的政府總是處于規(guī)則的制定與裁判的強(qiáng)勢(shì)地位,房開商為了能拿到地,不得不尋租,然后通過提高房?jī)r(jià)將尋租成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,購(gòu)房者成了房開商尋租行為的最終買單者。減弱(尋租當(dāng)前是不可能杜絕的)這種現(xiàn)象的辦法是建立健全法制化、完善透明的城市建設(shè)用地公開招投標(biāo)制度,如通過電視、網(wǎng)絡(luò)等手段,通過中介組織進(jìn)行招投標(biāo)。

3.4嚴(yán)厲打擊“房地產(chǎn)投機(jī)”行為。關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)行為的定性,我們面臨很大的困難,但對(duì)沒有資質(zhì)的國(guó)有企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的定性,是不言自明的。受金融風(fēng)暴的影響,加之國(guó)有企業(yè)自身的問題,使得部分國(guó)有企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)舉步維艱。而火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)為他們提供了投機(jī)的契機(jī),部分國(guó)企將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金投資到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過對(duì)這部分國(guó)企的投機(jī)行為的打擊,能有效控制當(dāng)前房地產(chǎn)投資過熱的局面。

結(jié)束語(yǔ)

社會(huì)主義國(guó)家與資本主義國(guó)家一樣,都存在地租且有著絕對(duì)地租和級(jí)差地租的兩種形態(tài)。正確認(rèn)識(shí)、不斷深化馬克思地租理論,并將之應(yīng)用我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的實(shí)踐中來,其意義是非常重大的。

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備注: ①資本論.P871-873.