“學(xué)區(qū)房熱”的原因及外溢效應(yīng)研究

陳玲玲 唐學(xué)玉

摘要:文章以學(xué)區(qū)房為研究對象,結(jié)合微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)探析了“學(xué)區(qū)房熱”產(chǎn)生的主要原因是需求過于旺盛,研究“學(xué)區(qū)房熱”不僅導(dǎo)致教育資源配置不公平,形成城市的“藩籬”和消費擠兌現(xiàn)象,還給社會的和諧穩(wěn)定帶來負(fù)面影響,最后得出結(jié)論并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞:學(xué)區(qū)房;教育資源配置;外溢效應(yīng)

一、“學(xué)區(qū)房熱”現(xiàn)象

自1998年以來,我國房地產(chǎn)迅速發(fā)展,對GDP增長的貢獻(xiàn)率比重基本保持在18%,房地產(chǎn)投資在GDP中的比重不斷上升,2007年房地產(chǎn)增加值占當(dāng)年GDP總額約10%。2008年,我國房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀政策積累效應(yīng)和金融危機(jī)效應(yīng)的雙重打擊,呈現(xiàn)市場交易量萎縮,價格增幅放緩,資金鏈條偏緊的局面。其中,成交量不足是最大的問題。以南京市為例,2008年,南京共成交商品住宅42401套,與去年相比減少50122套,同比降幅54.17%。在南京樓市持續(xù)低迷的時候,學(xué)區(qū)房市場卻可以用“高價少房”或“有價無房”來形容,熱度不但絲毫不減,還有越演越烈之勢。

關(guān)于學(xué)區(qū)房,至今政府和學(xué)術(shù)界都沒有一個統(tǒng)一的定義,大部分人的理解是“名牌中小學(xué)周邊能夠?qū)谌雽W(xué)的住宅”。從業(yè)內(nèi)角度來看,“學(xué)區(qū)房”這3個字特指重點小學(xué)周邊的房子。本文所指的“學(xué)區(qū)房”是指位于被當(dāng)?shù)亟逃謩澐譃槊菩W(xué)學(xué)區(qū)內(nèi),能夠?qū)谌雽W(xué)的住房。

以南京市為例,從學(xué)區(qū)房成交量上來看,據(jù)調(diào)查報告顯示,2007年二手學(xué)區(qū)房的成交量僅占5-8%,進(jìn)入2008年后,成交量翻兩番,高達(dá)10-15%。2009年1-3月,二手學(xué)區(qū)房單月成交量繼續(xù)同比增長10-15%,每月售出60-70套,僅1-3月就售出200多套,相對于2008年總銷售量600套而言,有明顯增幅。

從價格上來看,瑯琊路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、拉薩路小學(xué)是南京市民口中的“三大名校”,就筆者對2008、2009年4月價格漲幅情況調(diào)查來看,3所重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房價格較非學(xué)區(qū)房價格平均要高3000-4000元/m2左右,即使在2009年房價普遍下跌8.9%情況下,4月份學(xué)區(qū)房價格還是穩(wěn)中有升。

種種數(shù)據(jù)表明,相比于南京景觀、寫字樓等物業(yè)的低迷,購房者寄希望于房價的進(jìn)一步下跌,遲遲不肯下單的狀況,學(xué)區(qū)房卻炙手可熱。目前,“學(xué)區(qū)房熱”已凸顯成為當(dāng)今社會的一個重要現(xiàn)象,成為城市生活的一個重要話題,不能不引發(fā)我們深入思考“學(xué)區(qū)房熱”背后的原因。

二、“學(xué)區(qū)房熱”的原因分析

價格是調(diào)節(jié)市場一只無形的手,但在學(xué)區(qū)房面前卻顯得失靈了。為什么學(xué)區(qū)房在銷售淡市中呈現(xiàn)出如此巨大的魅力?供給和需求是研究市場經(jīng)濟(jì)條件下商品價格的基本工具。據(jù)調(diào)查報告顯示,南京對學(xué)區(qū)房的供給與需求比率為1∶10。也就是為了得到1處學(xué)區(qū)房,有10個人在競爭。一方面,需求過于旺盛導(dǎo)致成交量上升,另一方面,供給嚴(yán)重短缺引起供求關(guān)系的脫節(jié)導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房價格上漲過快。本文將從供求角度探析“學(xué)區(qū)房熱”的原因。

(一)需求過于旺盛

對住房的需求可以分為3種,自住需求、投資需求、投機(jī)需求。學(xué)區(qū)房的主要買單者是望子成龍的家長,他們購買學(xué)區(qū)房從本質(zhì)上來說是一種教育投資購房,在孩子完成小學(xué)教育后,將房源拋售的可能性較大。因此,學(xué)區(qū)房的需求主要是投資需求。旺盛的需求,成全了市場,導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的成交量節(jié)節(jié)攀升,其原因主要有以下幾方面:

1、政府的消費政策引起旺盛的需求。政策性影響對房地產(chǎn)市場顯而易見。2008年以來,各地政府相繼出臺了購房退稅、購房入戶及取消二套房貸和外資購房限制等相關(guān)政策來刺激樓市。這些政策的出臺對外地購房者具有很大的吸引力,一方面在一定程度上刺激了樓市,另一方面也帶來了教育、社保的負(fù)擔(dān)較重等問題,進(jìn)一步加劇了學(xué)區(qū)房僧多粥少的局面。

2、社會對教育的訴求是需求旺盛的主要原因。隨著我國改革開放的進(jìn)程加快,人們越來越意識到知識和技能的重要性,而教育是獲得知識和技能的重要途徑,需要循序漸進(jìn),也需要良好的基礎(chǔ)。目前,我國居民,尤其是城鎮(zhèn)居民的消費意向正由原來以物質(zhì)消費為主的“硬”消費向以子女教育為主的“軟”消費轉(zhuǎn)變。

3、消費者的預(yù)期心理也加劇了需求。“買漲不買跌”,當(dāng)買房者發(fā)現(xiàn)購買學(xué)區(qū)房的人很多,供不應(yīng)求,就會縮短買房時間。目前市場上對學(xué)區(qū)房的需求呈現(xiàn)出長期性和穩(wěn)定性,價格進(jìn)一步的上漲具有很大現(xiàn)實性。據(jù)相關(guān)人士估計,2009年南京學(xué)區(qū)房的價格有望突破20000元/m2。

4、良好的收益性導(dǎo)致需求過于旺盛。購買學(xué)區(qū)房的需求以投資需求為主,因此,投資收益是影響消費者決策的主要因素。對家長來說,一方面投資學(xué)區(qū)房,可以讓孩子上名校,獲得良好的教育;另一方面,即使孩子還沒到學(xué)齡或者根本沒有教育方面的需求,學(xué)區(qū)房豐厚的租金也是一筆可觀的收入。投資學(xué)區(qū)房,具有很好的抗跌保值性。學(xué)區(qū)房的收益性使它成為理想的二次置業(yè)產(chǎn)品,這一點,可以從學(xué)區(qū)房交易量季節(jié)性的弱化中得到證實。

(二)供給嚴(yán)重短缺

如果學(xué)區(qū)房的供給富有彈性,則需求增長時,供給量顯著增加,住房價格的上漲則相對有限,即需求的增長主要帶來的是成交量的增長而非價格增長。反之,若土地資源和開發(fā)管制,導(dǎo)致供給缺乏彈性,則住房供給量的增長有限,但住房的價格將出現(xiàn)大幅度提升。學(xué)區(qū)房供給的短缺主要體現(xiàn)在以下兩個方面:

1、增量明顯不足。從供給增量市場來看,影響學(xué)區(qū)房增量供給的兩個重要因素是土地和建設(shè)年限。老學(xué)區(qū)一般位于基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,交通發(fā)達(dá),規(guī)劃基本完成的城市中心地段,可用于建設(shè)的土地資源幾乎沒有。即使學(xué)區(qū)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或名校相繼成立的分校,畢竟僧多粥少,供給也相當(dāng)有限。所以總體來說,學(xué)區(qū)房的增量在短期內(nèi)不可能有較大的增幅。同時,房地產(chǎn)增量市場屬于寡頭壟斷市場,開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位,追逐利潤是開發(fā)商的目標(biāo),價格當(dāng)然不會低。

2、存量總體不樂觀。從存量市場來看,屬于壟斷競爭市場,價格機(jī)制仍然有效。學(xué)區(qū)房的存量交易以二手房為主。在二手房市場上,影響供給量的不是要素價格、開發(fā)商數(shù)量等生產(chǎn)性變量,相反地,它是經(jīng)濟(jì)、人口統(tǒng)計等非生產(chǎn)性要素。雖然學(xué)區(qū)房價格高企時,將有激勵使業(yè)主拋售住房。但是由于總體供給短缺,很多學(xué)區(qū)房待價而沽,業(yè)主占有價格的主導(dǎo)地位,并且這種供給隨時可以轉(zhuǎn)化為自住性需求,具有不穩(wěn)定性。同時,房地產(chǎn)市場的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)中介利用不對稱的市場信息控制供應(yīng)量,進(jìn)一步加劇了供不應(yīng)求的局面。

三、“學(xué)區(qū)房熱”的外溢效應(yīng)

需求過于旺盛,供給嚴(yán)重短缺這種供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)是一種不均衡狀態(tài),必然會導(dǎo)致家庭對學(xué)區(qū)房展開競價。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家費里德曼認(rèn)為價格可以決定誰得到產(chǎn)品,價格是無人性的。單純價格的競爭將會給社會帶來一系列負(fù)面的影響。

(一)引起教育資源分配不公平

隨著我國改革開放進(jìn)程加快,教育早已不再是一種特權(quán),教育公平觀念正由量的公平向質(zhì)的公平轉(zhuǎn)變。市場通過價格機(jī)制配置優(yōu)質(zhì)教育資源,使教育資源分配不公平。學(xué)區(qū)房政策的本質(zhì)是把教育資源和商品住房掛鉤。這種捆綁式流通在提高優(yōu)質(zhì)教育資源利用效率的同時,也考驗著不同家庭錢袋的深度。學(xué)區(qū)房高企的價格讓窮人“望樓興嘆”,毫無選擇權(quán)利,而富人則利用自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢購買學(xué)區(qū)房并享受相對優(yōu)質(zhì)的教育資源。這種選擇機(jī)會的不平等導(dǎo)致享用的不平等,造成教育資源分配不公平。

(二)形成城市的“藩籬”

其實,學(xué)區(qū)并不是我國的首創(chuàng),一些發(fā)達(dá)國家早就有了學(xué)區(qū)制度,且已影響到了城市的形態(tài)和社區(qū)的隔離。好學(xué)區(qū)就等于富人區(qū),壞學(xué)區(qū)就等于窮人區(qū),造成城市的藩籬。

由于榜樣和同伴的影響下,好學(xué)區(qū)產(chǎn)生正外部性,土地租金溢價曲線具有正斜率,且高收入家庭的溢價曲線高于窮人。隨著高收入家庭(素質(zhì)相對較高)數(shù)量增多,正外部性越強(qiáng),溢價值越高,這種自我強(qiáng)化的變化表現(xiàn)為學(xué)區(qū)中高收入家庭數(shù)量增加,直至到達(dá)分離均衡。在我國,房地產(chǎn)發(fā)展不過短短數(shù)十年,富人區(qū)和窮人區(qū)的分界還未形成。但學(xué)區(qū)房高企的價格和供不應(yīng)求的市場狀況不得不引發(fā)我們的憂慮,我國的學(xué)區(qū)制度是否會像美國等發(fā)達(dá)國家一樣,形成新的城市藩籬,成為分隔不同社會群體之間的界限?居住的區(qū)隔,使不同收入群體難以交流,不利于社會流動,形成貧窮與富裕兩類馬太效應(yīng)。

(三)導(dǎo)致消費擠兌現(xiàn)象

當(dāng)人們收入即定,家庭開支主要轉(zhuǎn)向?qū)W區(qū)房時,必然會縮減其他方面的支出,如食品、衣著、汽車、旅游消費等。此種行為橫向上,一方面影響了人們生活質(zhì)量,另一方面不利于其他行業(yè)的發(fā)展,尤其在經(jīng)濟(jì)偏冷時,對于我國經(jīng)濟(jì)增長是一種負(fù)效應(yīng)?？v向上,不利于我國的住房結(jié)構(gòu)改革。隨著近年來我國居民家庭財富的增加和生活質(zhì)量的提升,對住房改善和更換的要求凸顯。但由于功能衰退的舊學(xué)區(qū)房價格高企,活躍市場,導(dǎo)致對改善型住房的支付能力降低,不利于拉開我國住房消費層次,不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

(四)影響社會的和諧穩(wěn)定

公辦名牌小學(xué)錄取學(xué)生時一般實行房產(chǎn)證、實際居住地和戶口本三證合一的錄取方法。而學(xué)區(qū)房大多數(shù)為二手房,在購置學(xué)區(qū)房時,常常發(fā)生原戶主遲遲未將自己戶口遷出,而購房者則未能將自己及家人的戶口遷入,從而無法真正做到買房落戶,對口入學(xué),此類現(xiàn)象發(fā)生不在少數(shù),引發(fā)了社會的不安定,甚至由此引發(fā)民事、刑事案件。

同時,由于學(xué)區(qū)制度引起“馬太效應(yīng)”,本質(zhì)上是社會強(qiáng)勢群體對社會弱勢群體平等的教育權(quán)的掠奪,必將加速社會財富和權(quán)力的兩極分化,加劇社會矛盾,最終會引起社會的振蕩,影響社會的和諧穩(wěn)定。

四、結(jié)論

學(xué)區(qū)房市場需求旺盛與有效供給不足,是造成“學(xué)區(qū)房熱”的根本原因。其外溢效應(yīng)根結(jié)在于對稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源的競價。為遏制“學(xué)區(qū)房熱”負(fù)面效應(yīng),本文提出如下建議:第一,從我國國情來看,“政府和學(xué)校難以滿足人民日益增長普遍性的優(yōu)質(zhì)教育資源需求”是教育發(fā)展的核心矛盾。加大教育的投入,提高教育服務(wù)質(zhì)量和水平,增加優(yōu)質(zhì)教育資源的有效供給是從根本上解決“學(xué)區(qū)房熱”現(xiàn)象,實現(xiàn)教育公平和教育資源均衡配置的關(guān)鍵。第二,孩子能否成才,其內(nèi)部因素是關(guān)鍵,即使在古代物質(zhì)匱乏的環(huán)境中也產(chǎn)生很多大儒。因此,發(fā)揮教廷教育作用,激活孩子的自我成才意識,是減緩學(xué)區(qū)房需求的重要手段。第三,制定相關(guān)的住房政策和房貸政策,遏制“超前需求”,是緩減當(dāng)前狀況的有效措施。

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(作者單位:南京農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院。其中,唐學(xué)玉為博士)