房地產(chǎn)企業(yè)不能坐等政府“救市”

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被迫停下了飛速前行的步伐。

有數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.0580萬(wàn)億元，比上年增幅回落9.3%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速。其中，商品住宅投資2.2081萬(wàn)億元，增幅回落9.5%;商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正醞釀著開發(fā)思路、經(jīng)營(yíng)策略乃至經(jīng)營(yíng)模式上的反思和變革。

此次調(diào)整，對(duì)于資金實(shí)力不是很強(qiáng)、人才儲(chǔ)備不很到位、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)欠豐富的中小開發(fā)商來(lái)說(shuō)，面臨著行業(yè)調(diào)整中“生與死”的考驗(yàn)。

宏觀政策

目的是保持市場(chǎng)穩(wěn)定

鑒于房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，在保增長(zhǎng)促內(nèi)需的大背景下，宏觀政策的目的在于保持市場(chǎng)的穩(wěn)定。2008年下半年國(guó)家雖然出臺(tái)了密集的房地產(chǎn)政策，但由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的低迷，消費(fèi)者已經(jīng)形成了行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的預(yù)期。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，如果只用一個(gè)參數(shù)來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格及市場(chǎng)走勢(shì)，GDP無(wú)疑是最具說(shuō)服力的。研究表明:房?jī)r(jià)的走勢(shì)取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度;房?jī)r(jià)波動(dòng)則遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng);總的來(lái)看，GDP走勢(shì)略先于房?jī)r(jià)走勢(shì)。因此，2009年如保“8”成功，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，那么2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將整體走出低迷。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清本次行業(yè)調(diào)整的大方向，在國(guó)家及地方政府“救市”的效果充分顯現(xiàn)之前，采取提升整體能力的主動(dòng)性策略。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該“不差錢”

目前，“做地產(chǎn)”就是做戰(zhàn)略。戰(zhàn)略何解?其一，要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。作為長(zhǎng)周期產(chǎn)品，必須要有超前的意識(shí)來(lái)把握大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)周期的判斷，審慎地進(jìn)行項(xiàng)目土地資源的儲(chǔ)備，為迎接地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖奠定基礎(chǔ);其二，要做“半金融”產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)必須承認(rèn)房地產(chǎn)的金融屬性，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制和流動(dòng)性控制。

此次金融危機(jī)的最大啟示，就是控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性遠(yuǎn)高于對(duì)利潤(rùn)的追求，它是企業(yè)生存和健康發(fā)展的基礎(chǔ)。目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)依然沒(méi)有觸底，未來(lái)市場(chǎng)前景模糊。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型行業(yè)，必須用金融的眼光來(lái)決策項(xiàng)目投資，嚴(yán)格遵循風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、效益性均衡原則。據(jù)了解，很多企業(yè)沒(méi)有設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)和金融管理職能崗位，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)控制體系在企業(yè)內(nèi)的缺失。

眼下房地產(chǎn)企業(yè)遇到的最大問(wèn)題就是缺錢。其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了10年的繁榮期，一大批企業(yè)分享了產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展所帶來(lái)的利益，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該“不差錢”。我們從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)缺錢的主要原因是投資規(guī)模失控，大大超過(guò)了自有資金的控制能力，加上對(duì)市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀的判斷，更助長(zhǎng)了企業(yè)瘋狂拿地的沖動(dòng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的要求很高，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，盡管通過(guò)以前的開發(fā)經(jīng)營(yíng)賺了錢，但一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“閃失”，就會(huì)給整個(gè)企業(yè)帶來(lái)“滅頂之災(zāi)”。因此，從實(shí)踐來(lái)看，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須確?，F(xiàn)金類資產(chǎn)至少占當(dāng)年房地產(chǎn)預(yù)算投資規(guī)模20%～30%，才能有效防范風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的控制，對(duì)企業(yè)投資規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，這是風(fēng)險(xiǎn)控制體系建立的前提和關(guān)鍵。

積極拓展融資渠道

在市場(chǎng)持續(xù)的低迷期，各類房企都應(yīng)適時(shí)制定企業(yè)發(fā)展策略。今年，拓寬融資渠道和企業(yè)兼并，必將在房企發(fā)展戰(zhàn)略中占有重要地位。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，使得房企的資金鏈比以往任何時(shí)候都要緊張。目前，在上市融資、銀行融資、信托融資和私募融資都面臨極大挑戰(zhàn)的時(shí)候，企業(yè)必須用全新的發(fā)展策略拓展融資渠道。

盡管市場(chǎng)低迷，但總體看，危機(jī)進(jìn)一步加速了樓市向理性回歸，市場(chǎng)剛性需求所蓄積起來(lái)的購(gòu)買力，將在今后一段時(shí)間得到釋放。在這種背景下，一些優(yōu)質(zhì)的樓盤和企業(yè)具備了“專業(yè)投資者+專業(yè)管理”的操作條件，比如位于小陸家嘴的財(cái)富海景花園5號(hào)項(xiàng)目，就引起了金融資本、產(chǎn)業(yè)資本和個(gè)人投資者的共同關(guān)注，其直投、信貸和信托的混合投資模式以及多重風(fēng)險(xiǎn)控制體系，成為了市場(chǎng)低迷期專業(yè)投資者的一個(gè)操作范例。

在當(dāng)前條件下，進(jìn)行企業(yè)兼并，實(shí)施有限度的企業(yè)轉(zhuǎn)型，也不失為一種好的策略。企業(yè)兼并對(duì)于大企業(yè)是增強(qiáng)了實(shí)力，而小企業(yè)則在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)上有了另一種生存空間。目前國(guó)家出臺(tái)了鼓勵(lì)企業(yè)兼并的政策，相信會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況選擇兼并，謀求新的發(fā)展。

牢記資金的時(shí)間價(jià)值

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。如果有房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存問(wèn)題的話，最可行的方法之一是合理定價(jià)、重估價(jià)值、理性去除虛增價(jià)格。雖然消費(fèi)者是買漲不買跌，但最先價(jià)格回歸的企業(yè)必然是受益的，萬(wàn)科降價(jià)的策略已經(jīng)說(shuō)明了這一點(diǎn)。企業(yè)理性地定價(jià)，將是剛性需求的最好引爆器。而合理的定價(jià)永遠(yuǎn)是最好的風(fēng)險(xiǎn)控制手段之一，也是促進(jìn)有效需求的重要保證。對(duì)于“隔靴撓癢”式的降價(jià)，消費(fèi)者是不會(huì)買賬的。

銷售速度決定銷售價(jià)格。只有當(dāng)銷售速度在控制的范圍內(nèi)，才能實(shí)現(xiàn)單一項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。目前，市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)眾多，足夠的現(xiàn)金流可贏得優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)?？焖黉N售既可減輕財(cái)務(wù)壓力，又可釋放投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商必須牢記資金的時(shí)間價(jià)值。

假定某項(xiàng)目，共40套別墅，定價(jià)500萬(wàn)/套，目前市場(chǎng)條件下，如不降價(jià)，預(yù)計(jì)1年后方能成交，即1年后收到500*40=20000萬(wàn)資金。假定項(xiàng)目資金的貼現(xiàn)率為10%(相當(dāng)于資金的機(jī)會(huì)成本)，則將上述資金貼現(xiàn)至現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，則20000/(1+10%)=18182萬(wàn)，相當(dāng)于每套別墅價(jià)格為18182 / 40=454.5萬(wàn)元，即一年后500萬(wàn)資金相當(dāng)于當(dāng)前的454.5萬(wàn)元。因此，假如在一定幅度內(nèi)降低價(jià)格(不低于454.5萬(wàn)/套)即可實(shí)現(xiàn)銷售，則將取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。

開發(fā)物超所值的產(chǎn)品

市場(chǎng)調(diào)整期，普遍預(yù)期悲觀，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值常被低估。因此，開發(fā)企業(yè)必須開發(fā)物超所值的產(chǎn)品，突出差異化的高性價(jià)比產(chǎn)品，尤其把提升產(chǎn)品功能和附加值，作為產(chǎn)品差異化的突破方向。比如，通過(guò)集成精裝修既能提升產(chǎn)品的附加值，又能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)成品化。

根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，集成精裝修實(shí)際上不是高檔樓盤專利名詞，普通市民更需要精裝修房，因?yàn)樗峭暾a(chǎn)品的一部分。精裝修房在初期會(huì)率先在高檔樓盤嘗試，但是精裝修房在普通住宅項(xiàng)目上的普及將是一個(gè)必然的趨勢(shì)，因?yàn)榧删b修，真正意義上解決了老百姓買房后裝修難的問(wèn)題，確保了買房后的省時(shí)、省力、省心。集成裝修可以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的發(fā)展新模式。這里的核心環(huán)節(jié)就是品牌認(rèn)證、品牌工藝、品牌施工、品牌服務(wù)，讓每個(gè)消費(fèi)者的付出得到更具性價(jià)比的回報(bào)。